Spółdzielnie uzależniają opłaty od liczby mieszkańców lokalu, ale nie wiadomo, jak je weryfikować. Na zmianę wysokości czynszu nie ma wpływu liczba zameldowanych osób, ale informacja sąsiadów. Podwyżkę opłat związanych z mediami można zaskarżyć bezpośrednio na drodze sądowej.
W wielu spółdzielniach mieszkaniowych opłaty za wywóz śmieci, dostawę wody czy odprowadzanie nieczystości są uzależnione od zgłoszonej w administracji liczby mieszkańców lokalu. O tym, w jaki sposób ją weryfikować, nie decydują żadne przepisy (np. meldunkowe). Oświadczenie spółdzielcy może być w każdym czasie podważone przed władze spółdzielni, i to od zeznań sąsiadów będzie zależało, ile przyjdzie mu płacić za czynsz.
– Kilka dni temu gospodyni bloku wręczyła mi wezwanie do zapłaty. Wynikało z niego, że od dwóch lat przebywają w moim mieszkaniu dwie osoby, w związku z czym muszę uregulować nienaliczone opłaty za wodę i wywóz śmieci – w sumie ponad 1,3 tys. zł, i od tego miesiąca będę płacił wyższy czynsz. Tak naprawdę co dwa tygodnie odwiedza mnie studiująca zaocznie narzeczona. Czy taka praktyka jest zgodna z prawem – pyta czytelnik z jednej z poznańskich spółdzielni mieszkaniowych.
Donos znaczy dowód
– Spółdzielnie nie mają instrumentów prawnych służących do weryfikacji liczby osób zamieszkałych w poszczególnych lokalach – tłumaczy prof. Henryk Cioch z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Dlatego w każdej z nich powstała indywidualna praktyka mająca na celu dotarcie do nierzetelnych lokatorów.
– Jeżeli otrzymamy donos, że w danym lokalu zamieszkuje większa liczba osób, to spółdzielnia wysyła tam administratora wraz ze strażą miejską. Sprawdzane są dowody osobiste oraz przeprowadzany jest wywiad dotyczący zamieszkania. W większości przypadków ludzie twierdzą, że przyszli w odwiedziny. Na szczęście mamy wówczas informacje od sąsiadów, że dana osoba zamieszkuje w konkretnym lokalu od dawna – mówi Adam Janczewski, prezes SM w Pruszkowie.
Spółdzielnie wykorzystują w takich sytuacjach przepisy ustawy o ewidencji ludności, zgodnie z którymi osoba, która przebywa w określonej miejscowości pod tym samym adresem dłużej niż trzy doby, jest obowiązana zameldować się na pobyt stały lub czasowy najpóźniej przed upływem czwartej doby, licząc od dnia przybycia. Jest to tzw. obowiązek meldunkowy. Z kolei zgodnie z art. 147 par. 1 kodeksu wykroczeń kto nie dopełnia ciążącego na nim obowiązku meldunkowego, podlega karze ograniczenia wolności, grzywny albo karze nagany. Dlatego chociaż straż miejska (do takich interwencji nie może być wzywana od 1 stycznia 2010 r. policja) nie jest jednostką powołaną do tego, aby weryfikować liczbę mieszkańców lokalu, to faktycznie musi to robić.
– Aby wezwać strażników, trzeba odwołać się do jakiegoś naruszenia. W tym przypadku byłoby to niewykonywanie obowiązku meldunkowego – tłumaczy Piotr Schramm, adwokat i partner kancelarii Gessel. W żadnym przypadku prawa do wejścia do lokalu i policzenia jego mieszkańców nie mają jednak pracownicy spółdzielni.
Zdecydowanie mniej rygorystyczne rozwiązania przyjęły inne spółdzielnie.
– W takich sytuacjach zwracamy się z wnioskiem do urzędu gminy z prośbą o ujawnienie, ile osób jest zameldowanych. Jeśli nasze podejrzenia się nie potwierdzą, możemy przeprowadzać wywiad środowiskowy wśród sąsiadów. Ten sposób nie daje jednak takich efektów jak formalne sprawdzenie meldunku – podkreśla Mieczysław Majsner, prezes Leszczeńskiej SM.
Pozwem w podwyżkę
Złożenie zgodnego z prawdą oświadczenia co do liczby osób zamieszkujących w lokalu jest podstawowym obowiązkiem członka spółdzielni. Jeżeli jej władze udowodnią, że zgłoszenie było nieprawdziwe, mają możliwość podwyższenia opłat mieszkaniowych.
– W takich sytuacjach wysyłamy pismo z informacją o zmianie opłat od momentu powzięcia informacji. Wszystko odbywa się w procedurze właściwej dla zwyczajowych podwyżek – podkreśla Mieczysław Majsner.
O zmianie wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić mieszkańca co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Podwyżka wymaga uzasadnienia na piśmie, a gdy zażąda tego mieszkaniec, także dokładnej kalkulacji wysokości opłat. Po otrzymaniu takiego pisma spółdzielca może kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dodatkowo przewiduje, że to na zarządzie spółdzielni będzie spoczywał obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki.
Wykluczenie ze spółdzielni
W razie przegranego sporu sądowego spółdzielca będzie musiał zwrócić nieuiszczaną czasami przez wiele miesięcy różnicę w opłatach (chyba że płacił je w wysokości, jakiej żądała spółdzielnia). Znacznie surowszą karą może być jednak odebranie członkostwa spółdzielni. Wiąże się to z utratą wielu przywilejów, np. prawa wglądu do dokumentacji spółdzielczej, możliwości zaskarżania wszystkich uchwał organów, korzystania z przychodów z majątku spółdzielni.
– Spółdzielnia musi wykazać, że członek wprowadzający ją w błąd co do liczby zamieszkałych osób działa na jej szkodę. Może wówczas podjąć uchwałę o wykluczeniu członka – podkreśla prof. Henryk Cioch.
Problem z oświadczeniami
Próby ustalenia przez spółdzielnie faktycznej liczby osób zamieszkujących w poszczególnych lokalach są nakierowane na ochronę interesów ogółu mieszkańców.
– W przypadku śmierci jednego z domowników pozostali od razu zgłaszają ten fakt do administracji. Jeżeli dojdzie do narodzin dziecka, zgłoszenie tego faktu odbywa się bardzo rzadko – mówi Adam Janczewski.
Nagminne łamanie obowiązku zgłaszania prawdziwej liczby mieszkańców, w przypadku gdy spółdzielnia pobiera zryczałtowane opłaty za media, pogarsza sytuację uczciwych spółdzielców. Nieopłacane ryczałty obciążają ogólną pulę kosztów, która obciąża wszystkich lokatorów.
– Problem mieści się pomiędzy zakresem uczciwości społeczności spółdzielczej poszczególnych jej członków a aktywnością i stanowczością działań zarządu – tłumaczy Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.
Komentarze (22)
Pokaż:
NajnowszePopularneNajstarszeWiele z pozycji w opłacie eksploatacyjnej są wg mnie błędne wpisane w tą rubryke ponieważ w żaden sposób nie zależą od spółdzileni np podatki.
Spółdzielnie niektóre stosuja grupowanie wyliczen zawartych w opłatach za użytkowanie lokali (potocznie czynsz) tak aby ukazać za co płaca do spółdzileni a za co w imieniu dostawcy kasjerem jest spółdzilenia.
2. jakim prawem spółdzielnia nalicza mi koszty zużycia ciepła tylko w 20% wskazań licznika, a resztę wrzuca do wspólnego "kotła" i obciąża kosztami wyższymi, nież jest faktyczne zużycie?
3. a do mnei codziennie przychodzi inna dziewczyna i nocuje u mnie. Nie wolno mi mieć gościa na godziny? A że to codziennie jest ktoś inny, to już wyłącznie moja prywtana sprawa.
4. a moja córka zameldowana jest u mnie, lecz u mnie nie przebywa. Mieszka u mojej cioci w domku jednorodzinnym w miejscowości położonej 5 km od mojego mieszkania. Ja płacę za nią mimo, że nie mieszka.
A więc: idiotyczny wymysł wychodzących przed szereg! Czy naprawdę oni nie potrafią myśleć lepiej, niż absurdalnie???
Od wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości spółdzielnia jest zobowiązana prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz wspólnej nieruchomości.
Okresem rozliczeniowym nieruchomości wspólnej zarządzanej przez spółdzielnię mieszkaniową jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1 i 1a uwl).
Właściciel lokalu uiszcza opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości w zakresie objętym współwłasnością przymusową (tzw. koszty zarządu nieruchomością wspólną).
Za pośrednictwem wspólnoty rozlicza się również z dostawcami usług świadczonych w związku z utrzymaniem jego lokalu.
Do pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej mają także zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.)
Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia części wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej zwanych dalej w u.w.l. kosztami zarządu nieruchomością wspólną.
Część ta ma być proporcjonalna do jego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej), a zatem statut spółdzielni nie powinien zawierać innych postanowień na ten temat, gdyż byłyby one sprzeczne z u.w.l.
Dlatego, właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby osób czy metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Podkreślić należy, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni, wnoszą zaliczki na poczet kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu oraz nieruchomości wspólnej i powinni zostać rozliczeni indywidualnie.
Także zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30.11.2004r, w prawie o sygn. I ACa 992/04: Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni powinni być obciążeni obowiązkiem ponoszenia kosztów zarządzania na podstawie rzeczywiście ponoszonych wydatków na nieruchomość, a nie w wysokości uchwalonej przez Radę Nadzorczą.
Z treści w/wym. orzeczenia jednoznacznie wynika, że właściciele nieruchomości nie mogą być obciążani opłatami niemającymi nic wspólnego z rzeczywistymi kosztami zarządzania ich nieruchomością.
Waszą misją jest między innymi kształtowanie świadomości prawnej czytelników.
To jest chyba okoliczność bezsporna !
Dlaczego więc z uporem posługujecie się "slangiem" pisząc o czynszu w spółdzielni mieszkaniowej skoro chodzi o zupełnie inny rodzaj opłat ?
Może warto zakodować w świadomości Waszych redaktorów, że są to opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem lokali oraz nieruchomości wspólnych.
Natomiast czynsz, powtarzające się okresowe świadczenie majątkowe pobierane przez właściciela nieruchomości lub gruntów za udzielone osobie fizycznej lub prawnej prawo używania ich lub użytkowania w formie wynajęcia lub wydzierżawienia.
Stąd rozróżnia się czynsz najmu i czynsz dzierżawny.
Czynsz najmu - jest to periodyczna opłata pieniężna za prawo używania lokalu, pobierana przez wynajmującego od najemcy.
Czynsz dzierżawny - z tytułu dzierżawy gruntów (odpowiednik - tenuta dzierżawna lub dzierżawa) - jest to opłata za użytkowanie gruntu przenoszona przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego.
Poza tym w spółdzielniach członkowie nie płacą czynszu o czym nawet sądy nie wiedzą.
W pełni zgadzam się z opiniami zgłoszonymi przez FIX-a. Poprzez zmiany przepisów prawa i dążenie od roku 2005 do unicestwienia spółdzielni mieszkaniowych jako organizacji narobiono bałaganu i zamieszania w sposobie rozliczania osób zamieszkałych w nieruchomościach mieszkalnych spółdzielni. Jestem członkiem spółdzielni, który na co dzień widzi do czego prowadzi brak ujednolicenia zasad wnoszenia przez osoby zamieszkujące w budynkach (właścicieli, członków spółdzielni) opłat z tytułu użytkowania nieruchomości mieszkalnej.
Spółdzielcy przyzwyczajeni przez lata do sposobu naliczenia opłat, w przytłaczającej większości przypadków nie przyjmują do wiadomości, że w obrębie ich budynku nastąpiły zmiany tytułów prawnych poszczególnych lokali, co ma oczywiście wpływ na zmianę sposobu naliczenia wysokości zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości mieszkalnej.
Zarządy spółdzielni, też nie kwapią się do przedkładania członkom spółdzielni propozycji zmian, gdyż mają na względzie fakt, iż mogą to być bardzo niepopularne działania, które na dodatek należy poprzeć odpowiednimi argumentami tak prawnymi jaki i stosownymi wyliczeniami ekonomicznymi.
Kolejne rządy tylko pogarszają sytuację, gdyż poprzez nowe pomysły na działanie spółdzielni ograniczają możliwość elastycznego kształtowania polityki ekonomicznej spółdzielni jako prywatnej osoby prawnej zapominając, że forsowanie przekształceń własnościowych lokali w spółdzielniach musi być ściśle powiązane z ekonomią utrzymania poszczególnych nieruchomości meszkalnych w spółdzielni.
Do spółdzielni należy kilka milionów ludzi. Zdecydowana większość nic o tym nie wie. Dla członków spółdzielni mieszkaniowych jest ona tylko urzędem ściągającym czynsz. Dla hodowców bydła ich spółdzielnia to zakład produkcyjny. Spółdzielczość to ruch dla ludzi ubogich, chcących normalnego życia.
Mało jest tych, którzy w dzisiejszej Polsce sobie uprzytamniają, że w dziedzinie życia społeczno- gospodarczego, politycznego czy moralnego tylko od czasu do czasu na świecie pojawiają się cenne i twórcze wartości. Ludzkość zawdzięcza je prostym i nieuczonym ludziom, podobnie takim samym ludziom, który zawdzięczamy wartości chrześcijańskie. Teraz mam jednak na myśli wartości i idee spółdzielcze. Chodzi mi o spółdzielczość jako pomysł, wynalazek i odkrycie nazwane przed wieloma laty przez Karola Gidea „cudownym". W tym słowie nie ma wielkiej przesady. Spółdzielcze wartości nic nie straciły na aktualności, co potwierdza jej rozwój w wielu krajach europejskich.
Dobrze realizowana i zorganizowania spółdzielczość jest siłą zdolną do przekształcania i zmieniania polskiego życia gospodarczego i społecznego. Odkrycie idei spółdzielczych w XIX wieku było wydarzeniem epokowym, które można porównać do odkrycia Ameryki, wynalazku druku, maszyny parowej czy też elektryczności. To jedyny realny sposób na dobre życie w globalnej gospodarce światowej, w której człowiek mający do sprzedaży towar o nazwie „praca" jest tylko najemnikiem, przedmiotem, czasami balastem. Możemy nadal korzystać z tego wynalazku, bo nic nie stracił on na swojej atrakcyjności. W obecnych warunkach ekonomicznych i społecznych jest on jednym sposobem na ucieczkę od marginalizacji, od biedy i od beznadziejności. Spółdzielczość we współczesnej Polsce potrzebuje odnowy.
Kryzys spółdzielczych ideałów w Polsce trwa i nic nie wskazuje, że zostanie przezwyciężony. A przyczyn, w mojej ocenie jest wiele. Wśród spółdzielców widać coraz mniej młodych ludzi, trudno znaleźć ich na decyzyjnych i menadżerskich stanowiskach. Narzekania młodzieży na trudny start życiowy nie skłaniają jej do „brania swoich spraw w swoje ręce" w spółdzielczości. Ideał pracy społecznej, solidaryzmu społecznego prawie już znika z naszego życia spółdzielczego. Tli się jeszcze gdzieniegdzie solidaryzm, wspierany zapałem niewielkiego grona idealistów, którzy coraz częściej przegrywają z wyrachowaniem i prywatą. Nie ominęły spółdzielczości rozgrywki różnych grup interesu o zaszczytne funkcje i żenujące targi o wysokie płace i gaże, niewspółmierne do kondycji finansowej wielu spółdzielni. Polskiej spółdzielczości potrzeba dzisiaj nowych Abramowskich, Stefczyków, Wawrzyniaków, Bilińskich, Mielczarskich, Potrzebuje ona znowu księży społeczników, młodych entuzjastów gospodarki społecznej. Warto w tym miejscu przypomnieć słowa „Modlitwy dla spółdzielni" przez dr Gary Lewisa australijskiego badacza spółdzielczości, który pisał:
„ Boże ocal spółdzielnie! Trzymaj od niej z dala: - Akademików, którzy sprowadzają jej rolę do przypisów w historii,
- Fachowców, którzy wiedzą wszystko o spółdzielczości, lecz nic o współpracy,
- Doradców, którzy myślą, że współpraca mieści się w statucie,
- Menadżerów, którzy sprowadzają współpracę do twierdzenia, że większe jest lepsze, po co więc małe spółdzielnie,
- Polityków, którzy wkładają współdziałanie do zbyt ciężkiego koszyka, a niektórzy próbują używać spółdzielni jako odskoczni w drodze do władzy,
- Rządów, które przycinają spółdzielczość do ich ideologicznych szat,
- Inwestorów, którzy myślą, że pieniądze czynią ich ważniejszymi od demokracji.
Ja do tej modlitwy chcę jeszcze dodać:
Boże trzymaj z dala od spółdzielni:
- prezesów i kierownictw spółdzielni, którzy manipulują jej organami w celu narzucenia i osiągnięcia własnych korzyści, a przede wszystkim utrzymania się na stołku,
- członków spółdzielni ( w tym tych dziś często wchodzących w skład rad
nadzorczych), którzy pomieszali własny interes z ideą wzajemnej pomocy,
- przedsiębiorców działających w rolnictwie, którzy w skorumpowany sposób wyzyskują spółdzielczość jako ostatni bastion protekcjonizmu,
- wszelkiego typu związki branżowe i organizacje krajowe, które ograniczone w swoich kompetencjach stają się swoistą przechowalnią ludzi, którzy nie sprawdzili się na kierowniczych stanowiskach w swoich spółdzielniach.
Na nowo trzeba określić ich rolę i zadania związków i rady krajowej, a przede wszystkim kompetencje, choć ja osobiście jestem zwolennikiem zbudowania zupełnie nowych struktur. Potrzebna jest ewolucyjna budowa odmienionych spółdzielni w oparciu o inne zasady ich funkcjonowania, o wartości i zasady zawarte w deklaracji MZS z 1995 r. Byłym zapomniał o jeszcze o jednym ogniwie tej modlitwy. Śpieszę z uzupełnieniem. Boże ocal spółdzielnie od: - środków masowego przekazu, które współdziałanie opisują jako monstrualne widowisko w jednym cyrku w mieście o nazwie: międzynarodowy korporacjonizm kapitalistyczny. Już nawet lepsze jest milczenie i udawanie przez większość redakcji, że nie ma spółdzielczości w Polsce. Oczywiście modlitwa to zbyt mało na odnowę polskiej spółdzielczości. Potrzebne jest dobre, nowe prawo spółdzielcze. Może to być kodeks spółdzielczy proponowany przez Prezydenta RP. Potrzebne są decyzje rządowe- i to jednoznaczne- jakie ma być miejsce i jaka rola spółdzielczości w Polsce. Metoda " strusia" czyli chowania głowy w piasek przez rząd, bo o wszystkim rozstrzygnie rynek, wyczerpała już swoją siłę sprawczą. Do atrakcyjności idei spółdzielczych musi się przekonać polska młodzież. Najlepiej to zrobić pozwalając młodym ludziom na uczenie się spółdzielczości w oparciu o własne doświadczenia szkolne. Nie można przecież nie dostrzec, że jeszcze e w Polsce istnieje spółdzielczość uczniowska. Ona także wymaga wsparcia z strony rządzących. A warto na nią stawiać, gdyż to doskonała szkoła przedsiębiorczości, samorządności i aktywności. Żal, że nie dostrzega tego obecna minister edukacji narodowej. Wierzę, że to wszystko da się naprawić i po bezkrwawym „przewrocie" kadrowym spółdzielnie znowu zaczną odżywać i odgrywać podobną rolę, jaką mają dzisiaj w krajach „starej piętnastki" UE.
Mniej propoagandy więcej konkretnych tłumaczeń dlaczego jak napiszę o problemie wody.
1. Do budynku wchodzi określona zmierzona ilośc wody odczyty są komisyjne a liczniki sprawne i legalizowane.
2. Część lokatorów ma liczniki część nie ma (wg prawa nie można ich zmusić do założenia liczników.
3. MPWiK nie chce przejść na indywidulane liczniki bo wtedy problem był po stronie MPWiK analogicznie jak w prądzie.
4. Lokatorzy którzy mają liczniki zalegalizowane i oplombowane podają prawdzie odczyty stanów.
4. Osoby które nie mają liczników rozliczne są w ten sposób że od całego zuzycia wody przez budynek odejmuje się zużycie licznikowców i dzieli na ilość osób zgłoszonych do naliczenia opłaty za użytkowanie lokalu w których nie ma licznika lub osoby te nie podały stanów licnikowych- tzw. ryczałt
Rozliczenie jest więć do zera i do sprawy jakby się nie wraca Ale..
tu wkracza brak możliwości sprawdzenia przez spóldzielnie ile osób mieszka w danym mieszkaniu i ryczałty wychodzą duże ( np 20 m3 na osobę na miesiąc). Ale okazuje się że część mieszkań jest wynajętych zgłoszono do naliczenia 1 osobe (a mieszka 6) sąsiedzi nie chcą się narażać i łazić po sądach.
Jakie są propozycje rozwiązania problemu. Jedna ze spółdzileni we Wrocławiu wpisała w regulamin ryczałt np 10m3 na osobę. Po takim wyliczeniu pozostaje woda nierozliczona którą rozpisuje wg udziałów w nieruchomości .
W praktyce przy pierwszym sposobie gdy wyjechałem i licznik wskazał 0 to do zapłacenia mam zero. W tym drugim będę miał do zapłacenia za wodę mimo iż mnie nie było.
Jakie są propozycje rozwiązań
Ich nie obchodzą ludzie ktorzy mieszkaja w blokach , rozliczanie kosztów eksploatacyjnych i trudnosci powstałe po nowelizacji z 2007r. Oni to tylko propaganda: zła spóldzielnia i zły prezes - tylko w tym są dobrzy!
Dodam, że opłata za windę w 2012 r. - 11,60 miesięcznie od osoby. Kto przebiję?