Rozgraniczanie działek wymaga ostrożnego postępowania ich właścicieli – ostrzegają prawnicy. W trakcie rozprawy granicznej może dojść do ustalenia nowych granic sąsiadujących gruntów. Niestawienie się jednego z właścicieli działek na rozprawę utrudni udowodnienie stanu posiadania.
Właściciele nieruchomości mogą je stracić bez postępowania wywłaszczeniowego i odszkodowania. Nawet, jeżeli są one zabudowane. Wystarczy, że sąsiad będzie chciał na nowo rozgraniczyć działki, a właściciel nie stawi się na rozprawę graniczną na działce. W praktyce sytuacje takie zdarzają się dość często, bo właściciele nieruchomości nie znają przepisów rządzących procedurą rozgraniczania nieruchomości.
– Nigdy nie przypuszczałam, że jedno zaniechanie może spowodować tak dotkliwe skutki. Dwa lata temu zlekceważyłam wezwanie do udziału w rozprawie granicznej. Dziś ponoszę koszty pomocy prawnej, tracę czas i nerwy, a moja działka letniskowa jest kilkadziesiąt metrów mniejsza. Zajęli ją sąsiedzi – skarży się Zuzanna Kwiatkowska z Radomia.
Dodaje, że właśnie wniosła do sądu pozew o przywrócenie posiadania.
Czynności geodety
Wszystkie czynności ustalania przebiegu między sąsiadującymi działkami granic – na wniosek jednego z właścicieli lub gminy – wykonuje geodeta. Postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone przez niego ma na celu ustalenie przebiegu granic nieruchomości przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie ich znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.
Zanim to się stanie, geodeta wysyła do wszystkich stron listami poleconymi wezwania do stawienia się na gruncie na tak zwaną rozprawę graniczną. Informuje też o skutkach niestawiennictwa. Przebieg granicy ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej z nich, gdy druga w toku postępowania nie składa oświadczenia i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu geodeta nakłania do ugody. Ma ona moc ugody sądowej.
– Niestety, nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety, zaś usprawiedliwiona nieobecność strony może wstrzymać czynności, nie dłużej jednak niż na okres miesiąca – tłumaczy Anna Prigan, radca prawny z TGC Corporate Lawyers.
Podkreśla ona, że właściciel nieruchomości, której granice są sporne – swoim brakiem reakcji na wezwanie może doprowadzić do sytuacji, w której zostanie pozbawiony własności części swojej nieruchomości.
– Nieuczestniczący w postępowaniu właściciel może pozostawać w przekonaniu, że nie ma sporu co do przebiegu linii granicznych, gdy tymczasem właściciel działki sąsiadującej może wysuwać tezy przeciwne – mówi Anna Prigan.
W takiej sytuacji jest ryzyko utraty części gruntu.
Nieobecność właściciela
Ratunkiem dla właścicieli, którzy bez wiedzy stracili część swojej nieruchomości, jest postępowanie administracyjne dotyczące rozgraniczenia działek. Mają oni wówczas jeszcze szansę, aby zakwestionować ustalenia protokołu granicznego. Gorzej jest, gdy sprawa trafi od razu do sądu, np. w związku z działem spadku dokonywanym przez współwłaścicieli sąsiedniej nieruchomości. O takiej sprawie można nigdy się nie dowiedzieć, gdyż zainteresowany sąsiad nie zostanie o niej powiadomiony, a sąd w postępowaniu o dział spadku zatwierdzi protokół graniczny, który powstał bez udziału sąsiadującego ze spadkobiercami właściciela działki. Rezultatem może być przesunięcie przez sąsiadów płotu, który istniał od lat.
Pokrzywdzonemu właścicielowi pozostanie wówczas wniesienie do sądu pozwu o naruszenie posiadania, ewentualnie zasiedzenie części użytkowanej w przeszłości działki. Oznacza to koszty i walkę w sądzie o przywrócenie stanu sprzed postawienia przez sąsiada nowego ogrodzenia.
Postępowanie sądowe
W przypadku gdy do ustalenia przebiegu granicy dojdzie na podstawie dowodów lub oświadczenia stron, wówczas wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może wówczas żądać, w terminie 14 dni od doręczenia jej decyzji, przekazania sprawy sądowi.
W razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie ma szansy na zawarcie ugody, jak również nie ma możliwości wydania decyzji rozgraniczeniowej. W takiej sytuacji upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta). Organ ten następnie umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi.
– Jeżeli zaistniał spór co do przebiegu linii granicznej i nie doszło do zawarcia ugody, jak również w przypadku gdy decyzja rozgraniczeniowa nie została wydana z braku podstaw merytorycznych, a także w przypadku gdy strona nie zgadza się z wydaną decyzją, organ administracyjny przekazuje sprawę do sądu, który dokonuje rozgraniczenia w trybie postępowaniu nieprocesowego – wyjaśnia Anna Oleksiewicz z kancelarii Stopczyk & Mikulski.
Zasiedzenie działki
Ustalenie granic działki nie oznacza, że w przyszłości nie powstanie spór co do przebiegu granicy nieruchomości.
– Wiele zdarzeń o charakterze faktycznym może sprawić, że stan władania gruntami różni się od tytułu prawnego do tego władania – wyjaśnia Artur Kołcz, wspólnik w kancelarii Nowakowski i Wspólnicy.
Przykładem może być długotrwałe faktyczne władanie przygranicznym pasem gruntu, mające cechy posiadania samoistnego. Może ono bowiem prowadzić do zasiedzenia części działki. Rezultatem będzie zmiana granicy.
– Choć przepisy pozwalają na skuteczne ustalenie granicy nieruchomości, to jednak nie mogą stanowić gwarancji, iż ustalony stan nie będzie możliwy do wzruszenia – mówi Artur Kołcz. Tak może się stać w przypadku wystąpienia nowych okoliczności w przyszłości, mających wpływ na inny przebieg granic.