Za bezumowne korzystanie z nieruchomości jej właściciel może żądać wynagrodzenia. Jeśli korzystającym jest dzierżawca, to powinien uiszczać czynsz dzierżawny.
ORZECZENIE
Kazimierz K. zawarł 11 września 1996 r. umowę dzierżawy gruntu z Gliwicką Spółką Węglową. W umowie ustalono czynsz dzierżawny, który dzierżawca uiszczał do 2000 r. Wtedy bowiem okazało się, że spółka nie ma do tego gruntu żadnego tytułu prawnego, bo właścicielem jest Skarb Państwa. Spółka węglowa nie mogła więc rozporządzać gruntem. W związku z tym zaniechała żądania zapłaty czynszu, a dzierżawca przestał go płacić, choć z nieruchomości nadal korzystał.

Roszczenia gminy

Po przeprowadzeniu procesu komunalizacyjnego wojewoda śląski swoją decyzję z 30 listopada 2004 r. potwierdził, że właścicielem nieruchomości od 27 maja 1997 r. jest gmina Gliwice. Miasto ponownie więc zawarło z Kazimierzem K. umowę dzierżawy. Nadal nieuregulowany pozostał jednak trzyletni okres, w którym dzierżawca korzystał z nieruchomości i nie płacił czynszu. Miasto pozwało więc dzierżawcę do sądu. Zażądało zapłaty 118 tys. zł z tytułu bezumownego korzystania z gruntu.

Spór sądowy

Sąd I instancji oddalił powództwo. Stwierdził, że dzierżawca płacił czynsz, dopóki nie dowiedział się, że spółka węglowa nie ma tytułu prawnego do nieruchomości i nie miała prawa wydzierżawienia gruntu. Dopiero gdy spółka przestała domagać się zapłaty, dzierżawca przestał płacić. Zdaniem sądu, ponieważ dzierżawca był posiadaczem w dobrej wierze, nie ma podstawy do żądania zapłaty za korzystanie z gruntu na podstawie art. 225 kodeksu cywilnego.
Gmina odwołała się, ale sąd II instancji oddalił jej apelację. Podzielił rozstrzygnięcie sądu I instancji. Uznał jednocześnie, że do wydania decyzji komunalizacyjnej właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa, więc gmina nie miała wtedy prawa do dysponowania nieruchomością i do pobierania opłat. Natomiast po wydaniu tej decyzji dzierżawca był posiadaczem w dobrej wierze, więc nie ma podstaw do żądania od niego wynagrodzenia.

Rozstrzygnięcie SN

Od tego wyroku gmina wniosła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Zarzuciła w niej, że sąd apelacyjny błędnie ustalił, że dzierżawca był uprawniony do bezpłatnego korzystania z nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 225 par. 1 kodeksu cywilnego obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze, od chwili gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Oznacza to, że jest on zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.
Argumenty gminy podzielił Sąd Najwyższy, który sprawę przekazał sądowi apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. W ustnym uzasadnieniu wyroku SN stwierdził, że sąd apelacyjny błędnie przyjął prymat decyzji administracyjnej nad ustawą. Gmina z mocy prawa stała się właścicielem nieruchomości z dniem 27 maja 1997 r., a decyzja wojewody tylko to potwierdziła. Ponieważ spółka nie miała prawa do nieruchomości, to dzierżawca nie może czerpać z jej praw. Pozwany był i jest dzierżawcą, a dzierżawca zobowiązany jest do płacenia czynszu dzierżawnego. Zdaniem sędziów SN błędny jest pogląd, że skoro dzierżawca był samoistnym posiadaczem w dobrej wierze, to nie musi płacić czynszu.
Sygn. akt V CSK 25/09
OBOWIĄZKI SAMOISTNEGO POSIADACZA
Z art. 225 par. 1 k.c. wynika, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze, od chwili gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. A to oznacza, że jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.