Sposoby zarządzania nieruchomością wspólną mogą być różne. Przede wszystkim na samym początku, przy zawiązywaniu wspólnoty, pierwsi kupujący lokale mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Jeśli jednak tego nie uczynią (zawsze w akcie notarialnym), to w dużych wspólnotach trzeba wybrać zarząd. Można też wynająć firmę administrującą. W małych natomiast najczęściej stosowany jest zarząd bezpośredni. Zawsze jednak wybór metod zarządzania zależy i od wielkości wspólnoty, i od woli współwłaścicieli.
Wspólnota powstaje z mocy prawa, bez względu na to, czy jej członkowie, czyli nabywcy lokali, chcą tego, czy nie. Muszą oni jednak pamiętać, że jeśli zarządzanie nieruchomością wspólną nie zostało określone w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali ani później, w formie aktu notarialnego, to muszą wybrać jedno- albo wieloosobowy zarząd. I jeśli właściciele lokali nie postanowią w umowie, że ich wspólnotę będą obowiązywały szczególne zasady zarządzania nieruchomością wspólną, to właścicieli, członków zarządu i ewentualnie wynajętych do administrowania wspólnotą zarządców obowiązują zasady zawarte w ustawie o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.). I choć nie ma obowiązku uchwalania takich dokumentów jak regulamin wspólnoty, to wiele z nich ma takie akty wewnętrzne. Są one uchwalane przede wszystkim po to, by członkowie wspólnoty i zarządcy łatwiej mogli się zorientować w swoich prawach i obowiązkach. Regulaminy przeważnie powtarzają postanowienia u.w.l. Wydaje się to niepotrzebne, ponieważ wystarczyłoby odwołanie się do odpowiedniego artykułu i żadną miarą nie czyni takich przepisów ważniejszymi, ponieważ wiele z nich i tak jest bezwzględnie obowiązująca, a tym samym nie można ich ani w regulaminie, ani w żadnej umowie wyłączyć lub zmodyfikować ich działania. Niemniej tak zredagowane regulaminy czynią dla wielu członków wspólnot nieznających prawa bardziej czytelnymi przepisy, które i tak ich wiążą, ale trudniej byłoby im je znaleźć w ustawie.
Nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólna obejmuje wszystko, co pozostaje w budynku po wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali. Składają się na nią przede wszystkim grunt, jeżeli jest własnością wspólnoty, a nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego, fundamenty, mury konstrukcyjne, klatki schodowe, korytarze, strychy, pralnie, suszarnie, windy, instalacje zimnej i ciepłej wody, grzewcza, gazowa, elektryczna. Wyróżnia ją to, że służy wszystkim właścicielom lokali. Każdemu bowiem, po wyodrębnieniu własności mieszkania czy lokalu użytkowego przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Tak więc udział ten jest prawem związanym z własnością lokalu. I jest to współwłasność przymusowa. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Zasada ta obowiązuje bezwzględnie. Nie można ani jej znieść, ani zmodyfikować, np. w umowie.
Zamieszanie pojęciowe
W ustawie o własności lokali dwa słowa - zarząd i zarządca pojawiają się w kilku znaczeniach.
Z MOCY SAMEGO PRAWA
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa. Nie jest do tego potrzebna ani wola jej zawiązania, jak to ma miejsce w przypadku spółdzielni czy spółki, ani jakiekolwiek działanie ukierunkowane wyłącznie na jej utworzenie. Zawsze mamy z nią do czynienia tam, gdzie pojawia się co najmniej dwóch właścicieli lokali w budynku składającym się z więcej niż jednej takiej wydzielonej nieruchomości. I nie ma znaczenia, czy są to mieszkania, czy lokale użytkowe. Tak więc wspólnota mieszkaniowa powstaje wskutek wyodrębniania własności lokali, czyli dzielenia jednej nieruchomości budynkowej na wiele nieruchomości lokalowych. Co do zasady wspólnoty podlegają zasadom zapisanym przede wszystkim w ustawie o własności lokali, a także w kodeksie cywilnym. Jedynie te, które wyłaniają się ze spółdzielni mieszkaniowych, rządzą się nieco odmiennymi regułami, wynikającymi przede wszystkim z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a dopiero w następnej kolejności innymi aktami prawnymi.
Przede wszystkim w dużej wspólnocie, gdzie lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, zarząd jest rodzajem organu. Jeśli bowiem w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo później, również w akcie notarialnym lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza nie określono sposobu zarządu, to właściciele lokali muszą podjąć uchwałę (notariusz nie jest wówczas potrzebny) o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 u.w.l.). Jednocześnie ustawa mówi o zarządzie jako zespole czynności podejmowanych w związku z korzystaniem z nieruchomości (np. rozdział 4 u.w.l. nosi tytuł „Zarząd nieruchomością wspólną”, a w istocie chodzi w nim o zarządzanie, wykonywane m.in. przez zarząd - organ wspólnoty).
Zarządca natomiast to osoba, o której mówi art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwe jest powierzenie mu zarządzania, czy jak mówi art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządu nieruchomością wspólną.
Trzeba więc pamiętać, że w jednej wspólnocie może występować i zarząd, i zarządca, którzy będą pełnić funkcje zarządzające, czyli jak mówi ustawa - sprawować zarząd nieruchomością wspólną. I dlatego, gdy mowa o administrowaniu wspólnotami mieszkaniowymi i zarządzaniu ich majątkiem, czyli przede wszystkim nieruchomościami wspólnymi, najczęściej tylko z kontekstu zdania wynika, o które znaczenie słowa zarząd chodzi - czy o zarząd-organ wspólnoty, czy o czynności zarządcze.
WZÓR
REGULAMIN WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Postanowienia ogólne
§ 1
1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście, tworzy Wspólnotę Mieszkaniową, zwaną dalej Wspólnotą.
2. Władzę uchwałodawczą we Wspólnocie stanowią właściciele lokali. Podejmują oni decyzje przekraczające zwykły zarząd.
§ 2
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Wolno jej pozywać i być pozywaną.
§ 3
1. Udział właściciela lokalu we własności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali.
§ 4
1. Zarządzanie nieruchomością wspólną zostało powierzone w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, zawartej w formie aktu notarialnego, spółce CURA Sp. z o.o. (NIP: 789 11 23 456, REGON: 102345678, Sąd Rejonowy w Wielkim Mieście XII Wydział KRS, numer 0000234567, kapitał zakładowy 50 tys. zł), zwanej dalej Zarządcą.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także wobec kolejnych nabywców lokali i mieszkań, lokali użytkowych.
3. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Prawa i obowiązki właściciela
§ 5
1. Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wspólnej przysługują takie same prawa i obowiązki.
2. Każdy członek wspólnoty ma prawo do korzystania z niej w takim samym zakresie, jeżeli nie narusza to praw innych współwłaścicieli.
3. Właściciele lokali muszą przestrzegać regulaminu porządku domowego wprowadzonego uchwałą wspólnoty.
§ 6
1. Właściciel lokalu ma prawo do czerpania dochodów i innych pożytków ze swego lokalu, o ile będzie z niego korzystał zgodnie z jego przeznaczeniem.
2. Dochody i inne pożytki z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do ich udziałów. W pierwszej kolejności jednak pożytki przeznaczone są na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej.
§ 7
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swego lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
2. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
a) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
b) opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu i wody w części wspólnej, na antenę zbiorczą i domofony;
c) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali;
d) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
e) wynagrodzenie zarządcy (administracji) wspólnoty.
3. Wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty powstaje z wpłat właścicieli lokali. Środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą być wykorzystywane na podstawie uchwały wspólnoty, z uwzględnieniem postanowień zawartych w ust. 9 i 10 § 7 niniejszego regulaminu. Do opłaty na fundusz remontowy wlicza się powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię tarasów, balkonów i wykupionych miejsc parkingowych w garażach podziemnych.
4. Na pokrycie kosztów zarządu wspólnoty oraz kosztów eksploatacji lokali mieszkalnych rozliczanych przez zarządcę (ciepło i woda) właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry, do 10 dnia każdego miesiąca.
5. Wpłat należy dokonywać na rachunek bankowy wspólnoty.
6. W razie deficytu wpłat w stosunku do obciążeń, w pierwszej kolejności regulowane są koszty zarządu wspólnoty.
7. Od zaległości w uiszczaniu opłat, o których mowa w ust. 4 § 7 niniejszego regulaminu będą naliczane odsetki ustawowe.
8. W przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi oraz opłat wpływających na wysokość kosztów zarządu, opłata należna od właścicieli lokali proporcjonalnie wzrośnie od dnia podwyżek. O każdej podwyżce zarządca zawiadamia właścicieli lokali.
9. W razie konieczności wykonania prac przekraczających zakres bieżących konserwacji zarząd i zarządca mogą samodzielnie podjąć decyzję o wykonaniu robót i pokryciu ich kosztów z funduszu remontowego. Powiadamiają o tym członków wspólnoty.
10. Zarządcy przysługuje prawo zaspokajania z funduszu remontowego wszelkich ciążących na wspólnocie i na poszczególnych jej członkach zobowiązań z tytułu wykonywania zarządu. Nie zwalnia to zarządcy z obowiązku dochodzenia w postępowaniu sądowym zapłaty tych należności w celu uzupełnienia funduszu remontowego.
§ 8
1. Na żądanie zarządcy członek wspólnoty musi pozwolić na wstęp do jego lokalu, ilekroć jest to konieczne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.
2. Właściciel lokalu ma obowiązek podania zarządcy swojego adresu do korespondencji, jeżeli nie mieszka w lokalu mieszczącym się w budynku wspólnoty. Jeżeli nie powiadomi on zarządcy o zmianie adresu, ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą wyniknąć z braku takiej informacji.
Prawa i obowiązki zarządcy
§ 9
1. Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono (zgodnie z umową o ustanowieniu odrębnej własności lokali, zawartej w formie aktu notarialnego), podejmuje decyzje samodzielnie we wszystkich czynnościach w zakresie zwykłego zarządu.
2. Do podjęcia przez zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządcy pełnomocnictwa, w formie przewidzianej prawem.
3. Zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, kierując się interesem wszystkich właścicieli i zasadami racjonalnego zarządzania nieruchomością wspólną.
§ 10
1. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
a) ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości,
b) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
c) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
d) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
e) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
f) ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz zmiana wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu,
g) udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
h) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
i) nabycie nieruchomości,
j) wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi, który długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
k) określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
l) udzielanie pełnomocnictw zarządcy,
ł) udzielanie pełnomocnictw do występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi w imieniu wspólnoty,
m) otwieranie rachunku bankowego,
n) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
o) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych.
2. Do czynności zwykłego zarządu należą wszystkie sprawy z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną, które można uznać za codzienne i rutynowe, które jednocześnie nie zostały zastrzeżone do kompetencji zebrań ogółu właścicieli, o których mowa w § 1 ust. 2 niniejszego regulaminu.
3. Częścią wspólną nieruchomości są:
a) działka gruntu poza obrysem budynków, w tym cała znajdująca się tam infrastruktura i elementy zagospodarowania terenu,
b) klatki schodowe, korytarze, przejścia, windy oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz budynków wraz z wyposażeniem i wystrojem ich wnętrz,
c) pomieszczenia gospodarcze wewnątrz budynków niebędące indywidualną własnością członków wspólnoty,
d) fundamenty, stropy, ściany nośne i działowe oraz inne elementy konstrukcyjno-budowlane, z wyjątkiem ścian działowych wewnątrz lokali,
e) elewacje zewnętrzne budynków wraz z elementami architektonicznymi, w tym wystrój i wyposażenie tarasów i balkonów,
f) dach wraz z konstrukcją nośną, rynny, elementy blacharskie, ujścia przewodów wentylacyjnych, piorunochron, włazy, drabiny i inne tego rodzaju urządzenia techniczne,
g) przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne) oprócz przewodów kominowych (kominek w lokalu), służących do wyłącznego korzystania właściciela lokalu i kratek wentylacyjnych znajdujących się w lokalach,
h) kotłownia oraz cała sieć cieplna z instalacjami centralnego ogrzewania wewnątrz budynków,
i) instalacja gazowa zgodnie z umową na dostawę gazu,
j) instalacja elektryczna zgodnie z umową na dostawę energii elektrycznej, z wyjątkiem instalacji wewnątrz lokali mieszkalnych, licząc od licznika włącznie,
k) instalacja domofonowa,
l) instalacja telewizyjna z anteną zbiorczą bez urządzeń i osprzętu w lokalach,
ł) instalacja wodociągowa zgodnie z umową na dostawę wody, z wyjątkiem instalacji wewnątrz lokali mieszkalnych, licząc od wodomierza włącznie,
m) instalacja ciepłej wody użytkowej, z wyjątkiem instalacji wewnątrz lokali mieszkalnych, licząc od wodomierza włącznie,
n) instalacja kanalizacyjna od przyłącza do kolektora miejskiego, z wyjątkiem instalacji wewnątrz lokali mieszkalnych łączących się z pionem kanalizacyjnym.
§ 11
W zakresie bieżącego zarządzania nieruchomością do obowiązków zarządcy należy w szczególności:
1) podpisywanie w imieniu wspólnoty umów na dostawę energii elektrycznej do części wspólnych budynku, wywozu nieczystości, usług kominiarskich oraz innych koniecznych umów, które są niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym;
2) dbanie o porządek i czystość pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz jego otoczenia;
3) ubezpieczenie budynku;
4) przestrzeganie prawa budowlanego w zakresie utrzymania obiektów budowlanych;
5) zapewnienie stałego dozoru konserwatorskiego nad całością nieruchomości w celu przeprowadzania bieżących konserwacji, napraw i remontów mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym i niezagrażającym życiu ani zdrowiu mieszkańców oraz osób trzecich;
6) rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z ustawą o własności lokali;
7) zapewnienie prowadzenia w niezbędnym zakresie rachunkowości, zgodnie z obowiązującymi przepisami;
8) dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy;
9) przedkładanie członkom wspólnoty rocznego sprawozdania ze swej działalności;
10) reprezentowanie wspólnoty w organach administracji rządowej i samorządowej i innych urzędach, z wyjątkiem przypadków zastrzeżonych dla czynności przekraczających zwykły zarząd;
11) prowadzenie ksiąg obiektów budowlanych.
Zebrania Wspólnoty
§ 12
1. Zarządca jest zobowiązany zwołać zebranie wspólnoty co najmniej raz w roku, najpóźniej do końca I kwartału każdego roku.
2. Przedmiotem corocznego zebrania wspólnoty powinny być w szczególności:
a) uchwalenie corocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
b) ocena pracy zarządcy,
c) sprawozdanie zarządcy i podjęcie uchwał w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
3. Jeśli zarządca nie dotrzyma terminu, o którym mowa w § 12 ust. 1, coroczne zebranie może zwołać każdy właściciel lokalu mieszczącego się we wspólnocie.
4. W razie potrzeby zebrania wspólnoty mogą być także zwoływane na wniosek zarządcy lub 1/10 ogółu właścicieli.
5. Organizacja zwoływanych zebrań spoczywa na zarządcy.
6. O terminie i miejscu zebrania zarządca powiadamia właścicieli nie później niż tydzień przed planowanym terminem zebrania; wraz z powiadomieniem przesyła proponowany porządek zebrania.
7. Z każdego zebrania sporządzany jest protokół. Podpisują go prowadzący zebranie i protokolant. Załącznikami są wszystkie dokumenty związane z zebraniem - zawiadomienie o zebraniu, lista obecności i uchwały.
8. Uchwały są podejmowane na zebraniu wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarządcę; w razie braku quorum uchwała może być podjęta częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
9. O terminach indywidualnego zbierania głosów zarządca zawiadamia wszystkich właścicieli w sposób zwyczajowo przyjęty; zbieranie głosów powinno odbyć się najdalej w ciągu 14 dni od daty odbycia zebrania.
10. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie, w terminie siedmiu dni od podjęcia uchwały.
11. W sprawach nieprzewidzianych w przyjętym porządku obrad chociażby przez zgłoszenie ich w czasie obrad zebrania, nie można podjąć uchwały.
Przepisy końcowe
§ 13
1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
2. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym regulaminie mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, przepisy kodeksu cywilnego i inne przepisy powszechnie obowiązującego prawa.
Zarząd
Zarząd, czyli ciało zarządzające, może być we wspólnocie mieszkaniowej jedno- lub wieloosobowy. W dużej wspólnocie jest organem (podobnie jak zarząd w spółkach handlowych). W małej - co do zasady - się go nie powołuje, chyba że wszyscy właściciele lokali w takiej wspólnocie liczącej do siedmiu lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych włącznie postanowią, że będzie ona zarządzana tak, jak duża wspólnota, zgodnie z zasadami zapisanymi w rozdziale czwartym ustawy o własności lokali.
We wspólnotach, w których nie ma notarialnej umowy o zarządzanie (art. 18 ust 1 i 2 u.w.l.), zawartej np. w momencie jej powstawania, właściciele muszą, podjąwszy uchwałę, wybrać zarząd. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1 u.w.l.).
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani w uchwale właścicieli (art. 20 ust. 2 u.w.l.). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Występuje także jako reprezentacja wspólnoty w stosunkach z poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.).
Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają co najmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2 u.w.l.), o ile oczywiście nie postanowiono inaczej w uchwale wspólnoty i nie zapisano tego np. w jej regulaminie. Właściciele lokali mają bowiem prawo samodzielnie ustalać, jak wspólnota będzie zarządzana. Mogą nawet postanowić, że będzie się to odbywać w sposób odbiegający od zasad zapisanych czy to w ustawie o własności lokali, czy to w kodeksie cywilnym. Mogą w tej sprawie podjąć uchwałę albo zawrzeć umowę. W praktyce nie ma jednak sensu, nawet w dużych wspólnotach, liczących po kilkudziesięciu czy czasem kilkuset właścicieli przyjmować rozwiązań typowych np. dla spółdzielni mieszkaniowych. Nie ma najczęściej potrzeby powoływania komisji rewizyjnych i rad nadzorczych. Jest to bowiem niepotrzebne gmatwanie struktur, które z jednej strony wymaga niezwykle precyzyjnego rozdziału praw i obowiązków każdego z takich gremiów, a z drugiej - zawsze rodzi niebezpieczeństwo sporów i konfliktów. W razie więc ustanowienia takich dodatkowych organów trzeba pamiętać nie tylko o kompetencjach zebrania właścicieli, ale także o zapisaniu w regulaminie czy statucie wspólnoty trybu usuwania nieporozumień.
Zarządca
Zarządca to osoba, o której mówi art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Musi mieć zawodowe uprawnienia. Może prowadzić przedsiębiorstwo w dowolnej formie prawnej przewidzianej dla działalności gospodarczej. Może więc być wpisany do gminnej ewidencji, wolno mu działać z innym przedsiębiorcą w spółce cywilnej, może być wspólnikiem lub pracownikiem w prawie każdej ze spółek handlowych (jawnej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej, z o.o., akcyjnej; jedynie spółka partnerska została przewidziana dla innych zawodów).
Od 1 stycznia 2008 r. zmienią się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Otóż osoby ubiegające się o licencję zarządcy nieruchomościami będą musieli posiadać wykształcenie wyższe, choć niekoniecznie magisterskie, a także ukończone studia podyplomowe. Będą jednak zwolnieni z obowiązku ich odbycia, jeżeli przedstawią dokument wystawiony przez uczelnię, którą skończyli, mówiący o spełnieniu wymagań programowych zbliżonych do tych, które składają się na kształcenie podyplomowe zarządców. Co więcej, nowi kandydaci na zarządców nie będą musieli po nowym roku zdawać egzaminów państwowych uprawniających do otrzymania licencji, tak jak to muszą czynić jeszcze do końca 2007 roku. Ci jednak, którzy szkolili się na starych zasadach, a nie zdążyli zdać do tej pory egzaminu, powinni przed końcem grudnia 2007 r. złożyć oświadczenie, że chcą przystąpić przed końcem 2008 r. do postępowania kwalifikacyjnego. W przeciwnym razie - kursy i praktyki mogą im pomóc w pracy u innych zarządców lub z innymi zarządcami, jeżeli założą firmę i zatrudnią takowych, jednak sami licencjonowanymi zarządcami nieruchomości nie zostaną, dopóki nie odbędą studiów podyplomowych na nowych zasadach.
WAŻNE
KOSZTY ZARZĄDU
Koszty zarządu nieruchomością wspólną obejmują:
a) konserwację, a w tym:
- wymianę i naprawy elementów instalacji elektrycznej, klamek, zamków, samozamykaczy, stłuczonych szyb itp.,
- konserwacje kotłowni, wentylatorni, stacji pomp, wind, instalacji elektrycznej, przeciwpożarowej, domofonowej itp.,
- opłat dozoru technicznego (UDT),
- wynagrodzenie konserwatora,
- koszty przeglądów okresowych (gazowy, kominowy, elektryczny),
- koszty przeglądów sezonowych (kotłownie, bramy wjazdowe, szlabany, bramy garażowe),
- legalizacja liczników (wody oraz centralnego ogrzewania);
b) koszty administracji, a w tym:
- wynagrodzenie księgowej,
- koszty telekomunikacji,
- prowizje i opłaty bankowe,
- urządzenie biura (komputery, drukarki, telefon, faks, oprogramowanie windows ms office, oprogramowanie księgowe, szafy, półki, biurka, krzesła),
- obsługa prawna (opinie prawne),
- wynajem sali i organizacja zebrań właścicieli;
c) utrzymanie czystości i zieleni, w tym:
- sprzątanie klatek schodowych, garażu, dróg, chodników, śmietników, odśnieżanie, zakładanie, podlewanie i koszenie trawników, kwietników, usuwanie wyschniętych lub połamanych drzew i krzewów itp.,
d) opłaty za dostawę elektryczności dla nieruchomości wspólnej, po to, by możliwe było
- oświetlenie terenu,
- oświetlenie klatek schodowych i korytarzy,
- oświetlenie garażu i podgrzewanie zjazdu do niego,
- utrzymanie w ruchu wind, kotłowni, wentylatorni, stacji pomp i innych tego rodzaju urządzeń;
e) fundusz remontowy (wysokość wpłat na fundusz remontowy wyszczególniona będzie w tabeli opłat ustalanej corocznie w formie uchwały właścicieli);
f) ewentualne wynagrodzenie członków zarządu;
g) wywóz i utylizację odpadów komunalnych oraz budowlanych (wg umowy);
h) podatki, w tym podatek od nieruchomości wspólnej;
i) ubezpieczenie;
j) opłaty za wodę wspólną, niezbędną m.in. do utrzymania czystości i zieleni;
k) opłaty za energię cieplną zużytą do ogrzewania klatek schodowych i pomieszczeń wspólnych oraz pokrycie strat w dostawie ciepła do indywidualnego lokalu;
l) opłatę za miejsce parkingowe w garażu podziemnym;
m) opłatę za ochronę i monitoring (opłata pobierana od lokalu), obejmującą:
- zapewnienie całodobowej ochrony przez osoby fizyczne lub agencje ochrony,
- budowa instalacji telewizji przemysłowej do całodobowego monitoringu części nieruchomości wspólnej,
choć części wydatków wiele wspólnot nie ponosi, ponieważ nie potrzebuje własnej kotłowni, nie ma garażu podziemnego lub nie stać ją na ochroniarzy czy telewizję przemysłową.
Zarządzanie
Powierzenie zarządzania majątkiem wspólnoty mieszkaniowej profesjonalnemu zarządcy - osobie fizycznej lub jego firmie działającej np. w formie spółki z o.o., może nastąpić albo w momencie powstawania wspólnoty, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później, także w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Można więc założyć, że jest kilka możliwości umownego uregulowania zarządzania nieruchomością wspólną:
- w umowie zawartej przez współwłaścicieli, w której znoszą współwłasność ustanawiając odrębną własność lokalu (art. 8 ust. 2 u.w.l.),
- w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu zawartej przez właściciela nieruchomości z pierwszym nabywcą lokalu (art. 18 ust. 1 u.w.l.),
- w umowie zawartej przez właściciela nieruchomości z wieloma nabywcami, niekiedy nawet wszystkich wyodrębnionych lokali,
- w umowie zawartej przez właścicieli wszystkich wyodrębnionych już lokali z dotychczasowym właścicielem, jeżeli nie wszystkie lokale w budynku zostały jeszcze wyodrębnione,
- w umowie zawartej po wyodrębnieniu wszystkich lokali, przez wszystkich właścicieli.
Warto pamiętać, że jeśli sposób zarządzania nieruchomością wspólną został ustalony w pierwszej umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu, np. dewelopera z pierwszym klientem kupującym mieszkanie, to ten właśnie sposób zarządu obowiązuje również potem, w miarę wyodrębniania i sprzedawania kolejnych lokali. Tym samym - odnosi skutek także wobec następnych ich nabywców (art. 18 ust. 2 u.w.l.). Jeśli jednak właściciele mieszkań dojdą do wniosku, że nie odpowiada im model zapisany w pierwszej umowie lub że chcieliby zmienić tylko niektóre postanowienia, nie muszą stawać do kolejnego aktu notarialnego. Mogą w każdej chwili podjąć stosowną uchwałę. Żeby jednak była ona skuteczna, tzn. żeby zmieniała sposób zarządu nieruchomością ustanowiony w początkowym akcie, musi być zaprotokołowana przez notariusza. Tak podjęta i zapisana stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Dlatego najlepiej jest ustanawiać w pierwszej umowie sprzedaży lokalu sposób zarządzania nieruchomością taki sam jak przewiduje ustawa o własności lokali lub zbliżony do niego. W takich sytuacjach wygodną formą zbliżenia postanowień umownych do ustawowych wydaje się powoływanie przy kolejnych postanowieniach stosownych przepisów u.w.l., choć nie jest to oczywiście konieczne.
Warto przy tym pamiętać, że żaden inny sposób - poza zapisanym w ustawie - czyli uchwałą właścicieli lokali zaprotokołowaną przez notariusza nie może zmienić pierwotnie zapisanego w akcie notarialnym sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.
Warto pamiętać, że bez względu na obowiązującą również we wspólnotach mieszkaniowych zasadę wolności umów, nie należy z nią przesadzać i trzeba stosować się do jej ograniczenia zawartego w art. 3531 kodeksu cywilnego. Otóż strony, czyli również członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mogą układać wiążące ich stosunki według uznania, byleby jednak treść i cel owych umów nie sprzeciwiały się właściwości wspólnoty, powszechnie obowiązującemu prawu (m.in. ustawie o własności lokali, która zawiera wiele przepisów bezwzględnie obowiązujących czy kodeksowi cywilnemu) ani zasadom współżycia społecznego. Dlatego nie ma sensu postanawiać w dużej wspólnocie, że:
- zostanie zlikwidowane zebranie właścicieli lokali,
- wszystkie uchwały właścicieli lokali będą podejmowane jednomyślnie,
- nie będzie żadnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (do podjęcia których jest potrzebna zgoda właścicieli wyrażona w uchwale), lub że katalog ów zostanie ograniczony nawet w stosunku do przykładowego wyliczenia zawartego w art. 22 ust. 3 u.w.l.,
- nie będzie możliwe głosowanie na żądanie właścicieli dysponujących co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej według zasady jeden właściciel - jeden głos,
- wyłącza się lub ogranicza możliwość zaskarżania uchwał właścicieli lokali,
- wyłącza się uprawnienie do wystąpienia do sądu lub zmienia przesłanki przymusowej sprzedaży lokalu,
- ogranicza się prawo kontroli zarządu,
- konieczna będzie zgoda członków wspólnoty we wszystkich sprawach zwykłego zarządu (codziennych, rutynowych sprawach związanych z administrowaniem wspólnotą),
- nie trzeba zawiadamiać wszystkich członków wspólnoty o terminie zebrania i treści podjętych uchwał,
- członkiem zarządu wspólnoty zostanie osoba prawna.
Jeżeli sposobu zarządzania nie określono w umowie ustanawiającej odrębną własność pierwszego lokalu czy lokali, będącej jednocześnie umową sprzedaży takiego mieszkania lub lokalu użytkowego, to w dużej wspólnocie, czyli obejmującej ponad siedmiu właścicieli, trzeba podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 2 u.w.l.).
Ponieważ ustawa o własności lokali (u.w.l.) dzieli wspólnoty na małe i duże, trzeba rozróżniać możliwości i obowiązki związane z zarządzaniem każdą z nich. Prawna regulacja zależy bowiem od wielkości wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli właściciele lokali w umowie o ustanowienie odrębnej własności (czyli potocznie mówiąc - pierwszej sprzedaży lokali czy lokalu przez pierwotnego właściciela, a więc np. gminę lub dewelopera) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną. A mogą oni w tej właśnie formie, na samym początku działania wspólnoty, która powstaje wraz z pierwszym w budynku wyodrębnieniem i sprzedażą nowemu właścicielowi mieszkania czy lokalu użytkowego, określić zarząd nieruchomością wspólną. W szczególności, jak mówi art. 18 ust. 1 u.w.l., mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeśli jednak takiej umowy członkowie wspólnoty (choćby dwaj pierwsi) nie zawrą, to obowiązują zasady ustawowe, zapisane w rozdziale 4 u.w.l, mówiącym o zarządzaniu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 3 u.w.l.).
WAŻNE
BEZ WSPÓLNOTY NIE MA CZYM ZARZĄDZAĆ
Kiedy właściciel budynku ustanawia odrębną własność lokalu czy lokali dla siebie samego i nie ma jeszcze żadnego innego właściciela innego wyodrębnionego lokalu położonego w tym budynku, to wspólnota mieszkaniowa nie powstaje. Dlatego nielogiczne byłoby ustanowienie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną w akcie wyodrębniającym własność lokalu na rzecz pierwotnego właściciela, ponieważ skoro nie ma wspólnoty, to można jeszcze mówić o nieruchomości wspólnej.
WAŻNE
SĄD NIE WKRACZA
Gdy odrębną własność lokali ustanawia w orzeczeniu sąd, to w zasadzie nie powinien przy tej okazji regulować sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Nie ma bowiem wyraźnego upoważnienia do kształtowania stosunków cywilnoprawnych między współwłaścicielami. Gdyby to jednak uczynił, nie ma i w tym wypadku przeszkód, by członkowie wspólnoty zmienili zasady sprawowania zarządu.
WAŻNE
SIŁA GŁOSU
Siła głosu członka wspólnoty w sprawach wspólnych, czyli przede wszystkim przy podejmowaniu uchwał, zależy od jego udziału w nieruchomości wspólnej. Uchwały zapadają bowiem większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 1 u.w.l.).
WZÓR
UCHWAŁA W SPRAWIE ZMIANY SPOSOBU ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
UCHWAŁA nr 12/2007
właścicieli lokali w nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście, z 15 listopada 2007 r., w sprawie zmiany sposobu zarządzania (zaprotokołowana przez notariusza)
Działając na podstawie art. 18 ust. 2a i art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) postanawiamy zmienić sposób zarządzania nieruchomością wspólną naszej wspólnoty mieszczącej się w budynku przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście:
§ 1
Od 1 stycznia 2008 r. CURA spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Wielkim Mieście, przy ul. Jakiejkolwiek 8 (kod pocztowy 01 - 010), wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Wielkim Mieście, XII Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 02020, nie będzie sprawować funkcji zarządu nieruchomością położoną przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście w sposób określony w umowie notarialnej o przeniesienie własności lokalu, zawartej z nabywcą lokalu nr 2, mieszczącego się w nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście, 5 stycznia 2005 r.
§ 2
1. Od 1 stycznia 2008 r. wprowadza się sposób zarządzania określony w ustawie o własności lokali jako właściwy dla nieruchomości, w których jest więcej niż siedem lokali - zgodnie z art. 20 tej ustawy.
2. Organami wspólnoty mieszczącej się w nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście są:
a) zebranie właścicieli - organ uchwałodawczy i kontrolny w stosunku do zarządu,
b) zarząd wspólnoty - organ wykonawczy, powoływany uchwałą właścicieli na jeden rok.
3. Właściciele podejmują uchwały tak, jak mówi o tym art. 23 ustawy o własności lokali:
a) na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd - uchwała może więc być podjęta w głosowaniu częściowo odbytym na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów;
b) uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w określonej sprawie zastanie podjęta uchwała lub zawarta umowa, zgodnie z którą w konkretnym głosowaniu na każdego właściciela przypada jeden głos, bez względu na wielkość udziałów;
c) o treści każdej uchwały podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie.
4. Na sesji zebrania właścicieli zwoływanej obowiązkowo w pierwszym kwartale każdego roku, zgodnie z art. 30 ustawy, właściciele podejmują uchwałę w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi, w związku z wykonaniem planu gospodarczego uchwalonego w roku poprzednim. W razie braku akceptacji, odpowiedzialność finansową za zawinione skutki wszelkich odstępstw od przyjętego przez właścicieli planu ponosi zarząd wspólnoty lub - w razie powierzenia w stosownej umowie administrowania wspólnotą profesjonalnemu zarządcy - ów zarządca. Za wykonanie planu za rok 2007 odpowiada dotychczasowy zarządca, tj. spółka CURA sp. z o.o.
§ 3
1. Najpóźniej do 20 grudnia 2007 r. właściciele lokali wybiorą nowy zarząd wspólnoty, który zacznie sprawować swe funkcje 1 stycznia 2008 r.
2. Najpóźniej do 1 stycznia 2008 r. nowy zarząd wspólnoty przejmie wszelkie dokumenty dotyczące wspólnoty od dotychczasowego zarządcy - spółki CURA sp. z o.o.
3. Najpóźniej do 1 kwietnia 2008 r. właściciele lokali uchwalą
a) regulamin wspólnoty,
b) regulamin porządku domowego, których projekty przygotuje zarząd wspólnoty.
4. Do czasu ewentualnego powierzenia administrowania wspólnotą profesjonalnej firmie zarządzającej, zarząd - o ile nie wejdzie w jego skład osoba z wykształceniem prawniczym - będzie korzystał przy opracowywaniu projektów wszelkich umów i innych dokumentów, a także przy podpisywaniu umów przygotowanych przez kontrahentów wspólnoty z usług radcy prawnego lub adwokata.
§ 4
Zarząd wspólnoty może w każdej chwili zaproponować podjęcie uchwały w sprawie powierzenia administrowania wspólnotą profesjonalnemu zarządcy, którego oferta zostanie wybrana z co najmniej trzech propozycji różnych firm zarządzających.
Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali uchwała zostaje zaprotokołowana przez notariusza i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
W małej wspólnocie
Małe wspólnoty mają w sumie nie więcej niż siedem lokali. Liczy się przy tym zarówno wyodrębnione, czyli sprzedane przez pierwotnego właściciela, jak i niewyodrębnione, tzn. nadal do niego należące. Co więcej, mogą to być i mieszkania, i lokale użytkowe.
Jeżeli sposobu zarządu w takiej wspólnocie nie określono w umowie o ustanowieniu pierwszej odrębnej własności lokalu czy lokali ani później, w formie aktu notarialnego, to do zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mają zastosowanie - odpowiednio - przepisy kodeksu cywilnego (art. 195 - 221) i kodeksu postępowania cywilnego (art. 611 - 616) o współwłasności. Wynika to z art. 19 ustawy o własności lokali (u.w.l.). Założenie to wzięło się stąd, że między kilkoma osobami wydaje się sensowniejsze uzgadnianie wspólnych poczynań twarzą w twarz niż sformalizowane procedury pośrednie. Dlatego jako zasadę przyjęto w małej wspólnocie zarząd bezpośredni. Odpowiednie natomiast, a nie wprost, stosowanie k.c. i k.p.c. powinno polegać na tym, że przepisy o współwłasności w małych wspólnotach mają chronić zbiorowy interes mieszkańców, a nie - jak w wypadku każdej innej współwłasności w częściach ułamkowych - przede wszystkim indywidualne interesy współwłaścicieli. Tak więc niektóre przepisy k.c. będą tu stosowane wprost, inne z modyfikacjami wynikającymi z charakteru współwłasności przymusowej, a niektórych nie można lub nie ma potrzeby stosować wcale.
Do tej ostatniej grupy należy art. 197 k.c., mówiący o domniemaniu równych udziałów współwłaścicieli. Udziały w nieruchomości wspólnej we wspólnocie nie są bowiem równe, a to dlatego, że zależą od powierzchni użytkowej oraz od powierzchni pomieszczeń przynależnych lokalu właściciela (art. 3 ust. 3 u.w.l.).
Również art. 198 k.c. nie ma zastosowania do wspólnot. Stanowi on, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Tymczasem jest to niezgodne z samą istotą współwłasności przymusowej, jaka wiąże członków wspólnoty mieszkaniowej. Tym bardziej że art. 3 ust. 1 u.w.l. mówi wprost, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.
Zasadę zapisaną w art. 202 k.c., zgodnie z którą każdy ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia kwestii przez sąd, jeżeli większość postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, wypierają przepisy art. 25 u.w.l. Mówią one bowiem, w jaki sposób właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z powodu sprzeczności z umową właścicieli lokali, albo wtedy, kiedy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Właścicielowi wolno też zaskarżyć uchwałę, gdy w inny sposób narusza jego interesy.
PRZYKŁAD
DECYZYJNY KLINCZ
W przedwojennym budynku na warszawskiej Ochocie można było niejako naturalnie, w zgodzie z przepisami prawa budowlanego, wyodrębnić cztery niezależne mieszkania, co też uczyniono jeszcze w końcu lat czterdziestych XX w. W każdym z tych lokali mieszkały najpierw liczne, potem już tylko pojedyncze rodziny. Do połowy lat dziewięćdziesiątych, kiedy weszła w życie ustawa o własności lokali, wszystkie te mieszkania zostały sprzedane przez gminę najemcom. W latach osiemdziesiątych gmina wydzieliła jeszcze lokal użytkowy z piwnic i sutereny. Najpierw go dzierżawiła, a potem, na początku lat dziewięćdziesiątych sprzedała rzemieślnikowi - dziś przedsiębiorcy. Mamy więc do czynienia z typową małą wspólnotą składającą się z właścicieli pięciu lokali. I do tej pory udawało im się bezkolizyjnie zarządzać nieruchomością wspólną. Ostatnio jednak, kiedy powstał problem remontu dachu i ustalenia, kto ile miałby za to zapłacić, a także, gdzie i w jakiej wysokości kredyt wspólnota miałaby zaciągnąć, stanęła również kwestia zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd bezpośredni, kiedy każdy właściciel bez wynagrodzenia załatwiał sprawy, które były mu najbliższe, przestał zdawać egzamin. Potrzebna okazała się uchwała, która pozwoliłaby albo wybrać zarząd, albo wynająć profesjonalnego zarządcę. To jednak wiązałoby się z kosztami, których nie chcą ponosić właściciele dwóch mieszkań. Ci sami członkowie wspólnoty odmawiają zgody na zaciągnięcie kredytu na remont. Tymczasem w małej wspólnocie do przeprowadzenia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich jej członków (art. 199 zd. 1 k.c.). Dlatego pozostali trzej właściciele (dwóch mieszkań i jednego lokalu użytkowego) mogą, zgodnie z art. 199 zd. 2 k.c., żądać rozstrzygnięcia przez sąd, czy ich pomysł na zmianę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną jest rozsądny i dobry dla wszystkich współwłaścicieli. Przy okazji wolno im wnosić o orzeczenie, czy brak zgody na zaciągnięcie kredytu na remont dachu jest zasadny, ponieważ jest to druga czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, na dokonanie której odmawiają zgody dwaj właściciele lokali. Sprawy potoczą się dalej tak, jak orzeknie sąd (art. 199 in fine k.c.). I nie ma tu zastosowania art. 25 u.w.l., mówiący o możliwości zaskarżenia do sądu przez właściciela uchwały z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali i o kwestiach proceduralnych z tym związanych, ponieważ ani nie było wcześniej żadnej umowy w tej spornej dziś sprawie, ani nie została podjęta żadna uchwała (bo i nie mogła zostać podjęta w małej wspólnocie większością udziałów, skoro wcześniej właściciele nie ustalili jednogłośnie, że tak właśnie będą procedować).
Nie pasuje również do wspólnot mieszkaniowych art. 207 k.c., który mówi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają właścicielom w stosunku do wielkości udziałów, i że w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki, a także ciężary związane z rzeczą wspólną. Ustawa o własności lokali zawiera bowiem art. 12 ust. 2 stanowiący, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby korzyści te przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku członkowie wspólnoty ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, w której nie znajduje ona pokrycia w pożytkach i w innych przychodach.
Kompletnie też nie przystają do istoty współwłasności przymusowej, jaka łączy członków wspólnoty mieszkaniowej, artykuły 210 - 220 k.c., które mówią o zniesieniu współwłasności, o podziale rzeczy wspólnej, o sądowym zniesieniu współwłasności, o podziale gospodarstwa rolnego, o sądowym zniesieniu jego współwłasności, o spłatach, ich wyrównaniu, o uprawnieniu do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie czy o wyłączeniu przedawnienia. Są to przepisy bezużyteczne w odniesieniu do wspólnot, ponieważ w nich nie można ani znieść współwłasności, ani podzielić ich majątku tak długo, jak długo trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Nie może też być stosowany do wspólnot mieszkaniowych art. 221 k.c., mówiący o skutkach zniesienia współwłasności odnoszących się do nabywcy udziału. Jest to skutek obowiązywania art. 18 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu rzeczą wspólną odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Trzeba więc pamiętać, że - siłą rzeczy - odesłanie ustawy o własności lokali do przepisów kodeksu cywilnego nie oznacza, że w małej wspólnocie nie stosuje się przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną zawartych w u.w.l. Gdyby bowiem przyjąć, że się ich nie stosuje, to właścicieli lokali w małych wspólnotach łączyłaby jedynie współwłasność i nie można by ich było traktować tak, jak członków dużych wspólnot, jak jednostkę organizacyjną niebędącą wprawdzie osobą prawną, ale mającą podmiotowość prawną w rozumieniu art. 331 k.c. Wówczas okazałoby się, że sytuacja prawna właścicieli lokali w małych wspólnotach niezmiernie różni się od pozycji właścicieli w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Tymczasem również w małych wspólnotach członkowie podejmują uchwały. Do małej wspólnoty stosuje się przepisy określające czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu przykładowo wymienione w art. 22 ust. 3 u.w.l., ponieważ nie ma lepszej wskazówki, co należałoby za nie uważać ani w k.c., ani w k.p.c. Nie ma także przeszkód, by członkowie małej wspólnoty podjęli uchwałę, że wybierają zarząd, i że dalej rządzą się zasadami obowiązującymi dużą wspólnotę zgodnie z art. 20 i następne u.w.l. Ta ostatnia czynność przekraczałaby jednak zakres zwykłego zarządu. I choć nie wymienia jej wprost ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3, gdzie mieści się przykładowy, otwarty katalog tego rodzaju czynności, to z pewnością taka uchwała nie należy do rutynowych decyzji. Taki wniosek wydaje się uzasadniony chociażby dlatego, że nawet określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd czy zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostało wymienione w art. 22 ust. 3 pkt 10 u.w.l. jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Skoro więc sprawy mniejszej wagi są takimi czynnościami, to z pewnością są nimi i działania ważniejsze. Dlatego uchwała w sprawie sposobu zarządzania wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Stanowi o tym art. 199 k.c. Mówi on także, że w razie braku powszechnej akceptacji współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten zaś przy orzekaniu bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli.
WZÓR
UCHWAŁA WŁAŚCICIELI LOKALI W SPRAWIE WYBORU ZARZĄDU WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
UCHWAŁA nr 1/2007
właścicieli lokali w nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 10 w Małym Mieście, podjęta 15 listopada 2007 r. w sprawie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
1. Działając na podstawie art. 20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) postanawiamy:
a) powołać trzyosobowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 10 w Małym Mieście.
b) wybrać do zarządu
1) Annę Iksińską, zamieszkałą w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 8, legitymującą się dowodem osobistym XXX 12345656, o numerze PESEL 50011201100
2) Jana Igrekowskiego, zamieszkałego w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 3, legitymującego się dowodem osobistym YYY23456789, o numerze PESEL 78121112202.
3) Barbarę Zetowską, zamieszkałą w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 4, legitymującą się dowodem osobistym ZZZ 345657890, o numerze PESEL 850410500000.
2. Zarząd przejmie funkcję z 1 stycznia 2008 r. Do tego czasu wszystkie kompetencje i obowiązki zarządu wykonuje PROCURA spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Małym Mieście, przy ul. Jakiejkolwiek 22 (kod pocztowy 22 - 222), wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Małym Mieście, III Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 010101.
W dużej wspólnocie
Tu, gdzie lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, stosuje się formy zarządu pośredniego.
Do zarządzania nieruchomością wspólną w takiej wspólnocie mieszkaniowej powołuje się zarząd, o ile nie postanowiono w umowie zawartej przed notariuszem, że zarząd na innych zasadach niż przewidziano w ustawie o własności lokali będzie sprawowała osoba fizyczna lub prawna. Jeśli jednak umowy mówiącej o zarządzaniu nie zawarto, u.w.l. nakazuje podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jest to organ wykonawczo-zarządzający, przy czym organem kontrolno-stanowiącym jest w takich sytuacjach zebranie właścicieli. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, wybrana albo spośród właścicieli lokalu lub spoza ich grona. Wszystkich członków zarządu wspólnoty należy traktować równorzędnie. Nie ma tu - co do zasady - wyodrębniania funkcji prezesa czy jego zastępcy. Jeśli jednak członkowie wspólnoty zechcą zróżnicować zarząd, to mogą uczynić to w uchwale. Poza tym, o ile uczestnictwo w zarządzie wiąże się z niezawodowym kierowaniem sprawami wspólnoty, za które taki członek zarządu nie uzyskuje nawet wynagrodzenia, a często obok zarządu działa profesjonalna firma zarządzająca, to nie ma mowy o konieczności uzyskiwania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości przez członka zarządu, nawet jeżeli nie jest on właścicielem lokalu. Bywa bowiem, że do zarządu wspólnoty powoływani są np. małżonkowie, rodzice czy dzieci właścicieli mieszkań lub lokali użytkowych.
Ustawa o własności lokali nie limituje liczby członków zarządu, ale najczęściej wybierani są trzej. Jest to liczba nieutrudniająca działania, ponieważ minimalizuje liczbę wewnętrznych konfliktów, a jednocześnie pozwala działać dwóm członkom, nawet jeśli jeden musi się z jakichś powodów wyłączyć. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 2 u.w.l., gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Jeżeli wspólnota obok wybranego zarządu chce mieć profesjonalną firmę zarządzającą, prowadzoną przez licencjonowanego zarządcę nieruchomościami, to musi zawrzeć umowę na piśmie. W przeciwnym razie byłaby ona nieważna. W takim kontrakcie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za jego wykonanie i numer jego licencji zawodowej. Zarządca powinien też oświadczyć w takiej umowie, że wykupił ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomościami.
Wcale nierzadką praktyką jest wybieranie do zarządu wspólnoty, czyli do jej organu wykonawczo-zarządzającego, wynajętego na podstawie umowy ze wspólnotą jej zarządcy - zawodowego administratora. Upraszcza to niektóre procedury, czasem zapewnia większy profesjonalizm działania, ale zawsze naraża wspólnotę na to, że zarządca będzie kierował się również własnym interesem, a nie tylko dobrem mieszkańców domu wspólnoty.
Zarząd (organ wykonawczo-zarządzający) we wspólnocie, inaczej niż np. w spółkach osobowych, takich jak spółka jawna, zawsze potrzebuje dla dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (wykraczających poza codzienne administrowanie) uchwały właścicieli lokali. Dodatkowo jest mu niezbędne do tego pełnomocnictwo do zawierania umów przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Problem polega na tym, że jeśli traktować wspólnotę jak ułomną osobę prawną (podmiot mniemający wprawdzie osobowości prawnej, ale wyposażony w podmiotowość prawną), to owo wymagane przez ustawę pełnomocnictwo jest nie do pogodzenia z teorią organów osób prawnych, którą stosuje się odpowiednio do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 331 k.c.). Mimo tej sprzeczności, jeżeli zarząd zawrze w imieniu wspólnoty umowę, którą można by zakwalifikować jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu, bez umocowania lub przekroczy je, to ważność jej będzie zależała od potwierdzenia przez wspólnotę. Gdyby natomiast zarząd lub zarządca, któremu powierzono zawiadywanie wspólnotą, a przede wszystkim jej nieruchomością wspólną w akcie notarialnym uważał zawarcie jakiejś umowy lub wydanie oświadczenia za konieczne, a nie mógłby uzyskać wymaganej większości głosów właścicieli lokali, to wolno mu żądać rozstrzygnięcia takiej kwestii przez sąd. I jeśli np. jakiś remont wydaje się konieczny, bo w przeciwnym razie dach może się zawalić, to zarząd bezsprzecznie powinien zwrócić się o zgodę do sądu w razie oporu właścicieli budynku, ponieważ to ów zarząd lub zarządca poniósłby skutki zaniechania koniecznej czynności. Sąd orzeka w takich sytuacjach w postępowaniu nieprocesowym, mając na względzie cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich właścicieli (art. 24 u.w.l.). W praktyce zarządcy rzadko jednak występują do sądu przeciwko wspólnocie, ponieważ bez względu na wynik postępowania uzyskują wprawdzie dowód, że nie zaniedbali ważnych obowiązków (co oczywiście czasem bywa najważniejsze), ale ostatecznie - tracą klienta.
WAŻNE
CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCE ZWYKŁY ZARZĄD
Przykładowo wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które będą zaliczane do kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę czy przebudowę nieruchomości wspólnej i ustanowienie odrębnej własności tak powstałego lokalu,
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
- podział nieruchomości wspólnej,
- nabycie nieruchomości,
- wytoczenie powództwa właścicielowi lokalu długotrwale zalegającemu z opłatami lub uporczywie występującemu przeciwko porządkowi domowemu.
WZÓR
UCHWAŁA WŁAŚCICIELI LOKALI W SPRAWIE ZAWIESZENIA W CZYNNOŚCIACH LUB ODWOŁANIA ZARZĄDU LUB POSZCZEGÓLNYCH JEGO CZŁONKÓW
UCHWAŁA nr 18/2008
właścicieli lokali w nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 10 w Małym Mieście, podjęta 15 maja 2008 r. w sprawie odwołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Działając na podstawie art. 20 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), postanawiamy odwołać
1) Annę Iksińską, zamieszkałą w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 8, legitymującą się dowodem osobistym XXX 12345656, o numerze PESEL 50011201100
2) Jana Igrekowskiego, zamieszkałego w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 3, legitymującego się dowodem osobistym YYY23456789, o numerze PESEL 78121112202.
3) Barbarę Zetowską, zamieszkałą w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 4, legitymującą się dowodem osobistym ZZZ 345657890, o numerze PESEL 850410500000.
z funkcji zarządu naszej wspólnoty mieszkaniowej i dokonać wyboru nowego zarządu. Formalne przekazanie funkcji zarządu oraz dokumentów nieruchomości wspólnej nastąpi 1 czerwca 2008 r.
Protokół głosowania w sprawie odwołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej
1. Głosowanie przeprowadzono według zasady jeden właściciel - jeden głos (zgodnie z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali). Wymagana większość wynosi 18 głosów.
2. Na zebraniu właścicieli 15 maja 2008 r.
- oddano 30 głosów; za podjęciem uchwały: 19; przeciw 10; wstrzymał się 1
3. Ponieważ na zebraniu właścicieli uzyskano wymaganą większość głosów za podjęciem uchwały, głosowanie nie było kontynuowane w drodze indywidualnego zbierania głosów.
4. Stwierdzamy, że uchwała nr 18/2008 w sprawie odwołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej położonej przy ul. Dowolnej 10 w Małym Mieście, została skutecznie podjęta 15 maja 2008 r.
Podpisy
................................
Załącznik:
wniosek właścicieli z 28 kwietnia 2008 r. w sprawie zmiany zasad głosowania.
WZÓR
UCHWAŁA WŁAŚCICIELI LOKALI WYRAŻAJĄCA ZGODĘ NA DOKONANIE PRZEZ ZARZĄD CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCEJ ZAKRES ZWYKŁEGO ZARZĄDU I UDZIELAJĄCA ZARZĄDOWI PEŁNOMOCNICTWA DO ZAWIERANIA UMÓW PRZEKRACZAJĄCZCH ZAKRES ZWYKŁEGO ZARZĄDU
UCHWAŁA nr 11/2007
właścicieli lokali w nieruchomości położonej przy ul. Dowolnej 10 w Małym Mieście, podjęta 15 listopada 2007 r. w sprawie wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
Działając na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), wyrażamy zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielenie członkom zarządu
1) Annie Iksińskiej, zamieszkałej w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 8, legitymującej się dowodem osobistym XXX 12345656, o numerze PESEL 50011201100
2) Janowi Igrekowskiemu, zamieszkałemu w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 3, legitymującemu się dowodem osobistym YYY23456789, o numerze PESEL 78121112202.
3) Barbarze Zetowskiej, zamieszkałej w Małym Mieście, przy ul. Dowolnej 10 m. 4, legitymującej się dowodem osobistym ZZZ 345657890, o numerze PESEL 850410500000
pełnomocnictwa do zawarcia umów przekraczających zakres zwykłego zarządu w zakresie:
1) zlecenia remontu elewacji i dachu budynku naszej wspólnoty,
2) zlecenia biegłemu kontroli ksiąg rachunkowych naszej wspólnoty mieszkaniowej,
3) przystąpienia wspólnoty do Stowarzyszenia Wspólnot Małomiejskich,
4) wyrażenia zgody na odpłatne umieszczanie na elewacji naszego budynku reklam nieujętych w projekcie.
Odwołanie, zawieszenie
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni czy odwołani (art. 20 ust. 2 u.w.l.). Podjęcie uchwały właścicieli w takiej sprawie nie wymaga uzasadnienia. A ponieważ nie zależy nawet od zaistnienia jakichkolwiek konkretnych okoliczności, to - w razie jej zaskarżenia - sąd nie bada, czy zebranie wspólnoty miało powód, by odwołać zarząd albo któregoś z jego członków. Z praktycznych powodów zarząd powinien być odwoływany jednocześnie z powołaniem następnego. Pozwala to uniknąć i pozostawania wspólnoty bez zarządu, i działania jednocześnie dwóch. Warto też zwrócić uwagę, że zawieszanie członka zarządu jest pozbawione praktycznego sensu. Skoro bowiem zebranie wspólnoty chce się go pozbyć, powinno go od razu odwołać. Instytucja ta zapewne została automatycznie przeniesiona do wspólnot z prawa spółdzielczego, ale tam członka zarządu zawiesza rada nadzorcza, a odwołuje walne zgromadzenie. We wspólnotach najczęściej nie ma tylu organów, bo też i nie ma po co ich powoływać.
Uchwała o zawieszeniu lub odwołaniu zarządu czy jego członków może być zaskarżona, jak wszystkie inne uchwały (art. 25 u.w.l.). Z uwagi jednak na swobodę wymiany zarządu, przyczyną zaskarżenia takiej uchwały mogą być tylko przyczyny formalne (np. przy braku większości głosów).
PODSTAWA PRAWNA
■ Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
■ Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
■ Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2610 ze zm.).
■ Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 173, poz. 1218).
