• Spadek wartości nieruchomości położonej w strefie ograniczonego użytkowania wynosi od 10 do 30 proc.
  • Wojewodowie mogą decydować o ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotnisk
  • O odszkodowanie należy wystąpić w ciągu dwóch lat od ustalenia ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości
Właściciele nieruchomości w okolicach lotnisk mają prawo występować o odszkodowania za uciążliwości wynikające z sąsiadującej inwestycji. Dochodzenie takich roszczeń jest jednak drastycznie ograniczone przez obowiązujące przepisy. O tym, jak trudno jest wywalczyć przed sądami odszkodowania, przekonali się mieszkańcy, których domy sąsiadują z lotniskiem wojskowym w Krzesinach w Poznaniu. Dotychczas z kilku tysięcy pozwów tylko w dwóch przypadkach zapadły orzeczenia korzystne dla mieszkańców. Podobne problemy mogą mieć właściciele nieruchomości w okolicach lotniska im F. Chopina w Warszawie. 25 sierpnia weszło w życie rozporządzenie wojewody mazowieckiego w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska im F. Chopina w Warszawie. Dzięki niemu mieszkańcy tzw. strefy M (czyli obszaru ograniczeń zabudowy mieszkaniowej) w ciągu dwóch lat od jego wejścia w życie będą mogli domagać się od Przedsiębiorstwa Państwowego Porty Lotnicze odszkodowań za hałas lub żądać wykupienia ich nieruchomości.
Odszkodowanie lub wykup
Konsekwencją hałaśliwego sąsiedztwa jest spadek wartości nieruchomości. Biegli stwierdzają zwykle spadek wartości nieruchomości położonej w strefie ograniczonego użytkowania o ok. 10 - 30 proc. wartości.
Mieszkańcy Krzesin domagają się odszkodowań w wysokości od 40 tys. zł do 120 tys.
- Wyliczenia przygotowane na potrzeby postępowań sądowych mają walor teoretyczny, gdyż rynek jeszcze bardziej zaniża ceny tych nieruchomości - mówi Katarzyna Szafrańska, radca prawny z kancelarii Arkada w Poznaniu.
Właściciele oraz użytkownicy wieczyści mogą występować o odszkodowanie związane ze spadkiem wartości nieruchomości spowodowanych ograniczeniami w sposobie użytkowania albo mogą domagać się wykupu swoich nieruchomości.
- W przypadku budynków położonych w strefie, w której nie powinno w ogóle być budynków mieszkalnych, występujemy z roszczeniem o ich wykup, gdyż dalsze zamieszkiwanie w tych miejscach jest niezgodne z prawem - mówi Katarzyna Szafrańska.
Niekorzystna podstawa
Choć pozwanym jest zwykle Skarb Państwa reprezentowany przez różne podmioty, które w jego imieniu wykonują władzę publiczną (np. w Krzesinach Wojskowy Zarząd Infrastruktury), podstawą dochodzenia roszczeń odszkodowawczych nie są przepisy kodeksu cywilnego, lecz niekorzystne dla mieszkańców regulacje prawa ochrony środowiska.
- Niestety, w sprawach tego typu nie można powołać się na ogólne regulacje kodeksu cywilnego o odpowiedzialności Skarbu Państwa za bezprawne działania jego funkcjonariuszy, gdyż działania państwa dotyczące funkcjonowania lotniska zostały usankcjonowane przepisami - wskazuje Katarzyna Szafrańska.
Podobnie uważa Krzysztof Czyżewski, prawnik z Kancelarii Adwokackiej Paweł Dyluś w Poznaniu.
- Odszkodowania od Skarbu Państwa można dochodzić tylko za niezgodne z prawem działania jego organów, natomiast działania związane z funkcjonowaniem lotniska wojskowego w Krzesinach są w pełni zgodne z prawem. Najpierw została wydana decyzja o lokalizacji lotniska, a potem rozporządzenie wojewody.
Podstawą roszczeń jest więc art. 129 prawa ochrony środowiska z 27 kwietnia 2001 r. (Dz.U. nr 62, poz. 627 z późn. zm.), który przewiduje, że o odszkodowanie należy wystąpić w terminie dwóch lat od chwili ustalenia ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości.
Ograniczenia czasowe
W praktyce termin na dochodzenie roszczeń liczy się od momentu wejścia w życie rozporządzenia wojewody.
- W Krzesinach obszar ograniczonego użytkowania został ustanowiony w rozporządzeniu wojewody, które obowiązuje od początku 2004 roku - wyjaśnia Jolanta Ratajczak, dyrektor wydziału środowiska i rolnictwa w wielkopolskim urzędzie wojewódzkim.
- Paradoks polega na tym, że obowiązujące rozporządzenie o obszarze ograniczonego użytkowania zostało wydane, zanim na lotnisku w Krzesinach pojawiły się samoloty F16 - wskazuje Krzysztof Czyżewski.
Strefy ustanowiono więc tak, że termin do zgłaszania roszczeń upłynął, zanim nastąpiło faktyczne podniesienie poziomu hałasu wywołanego pojawieniem się F-16.
Większość prawników wskazuje, że upływ dwóch lat powoduje bezwzględne wygaśnięcie wszelkich roszczeń.
- Uważamy, że raczej chodzi tu o przedawnienie roszczeń, które umożliwia zawarcie ugody ze stroną przeciwną. Uchylenie się wojska od wypłaty odszkodowań za pomocą podnoszenia zarzutu przedawnienia jest według naszej kancelarii nadużyciem prawa podmiotowego, sprzecznym z zasadami współżycia społecznego wskazanymi w art. 5 k.c. - mówi Krzysztof Czyżewski z Kancelarii Adwokackiej Paweł Dyluś w Poznaniu.
Termin przedawnienia
Dla porównania wskazuje terminy przedawnienia roszczeń przewidziane w k.c. - Zgodnie z przepisami k.c. przedawnienie następuje po trzech latach od momentu dowiedzenia się o powstaniu szkody i nie później niż dziesięć lat od momentu powstania szkody, natomiast prawo ochrony środowiska nakazuje liczyć ten termin od momentu wydania rozporządzenia przez wojewodę - podkreśla Krzysztof Czyżewski.
Obecnie w Poznaniu wiadomo, że wkrótce stare rozporządzenie wojewody zostanie zastąpione przez nowy akt. Niektórzy mieszkańcy zawiesili sprawy o odszkodowania w oczekiwaniu na wyznaczenie nowych stref. Inni kontynuują sprawy, gdyż obawiają się, że ich nieruchomości mogą znaleźć się poza obecnymi strefami ograniczonego użytkowania.
- Nowe rozporządzenie zostanie wydane do końca roku na podstawie nowej analizy przedstawionej przez wojsko, uwzględniającej hałasy związane z wprowadzeniem samolotów F16 - wyjaśnia Jolanta Ratajczak, dyrektor wydziału środowiska i rolnictwa w wielkopolskim urzędzie wojewódzkim.
EWA GRĄCZEWSKA-IVANOVA
Sposób korzystania z nieruchomości / DGP