Dla osoby chcącej nabyć nieruchomość w Hiszpanii ważne jest, czy chce kupić nieruchomość od osoby fizycznej lub prawnej czy też od firmy, której działalność gospodarcza związana jest z nieruchomościami, na przykład od firm budowlanych czy deweloperów. W sytuacji, gdy sprzedającym jest tego rodzaju firma, odpowiedzialność za wady ukryte, konstrukcyjne, a także jakość oddanej inwestycji jest większa. A to oznacza większe korzyści dla nabywcy.

Umowa kupna

Hiszpański kodeks cywilny przewiduje, że dla ważności nabycia na własność przez umowę kupna-sprzedaży nieruchomości na tamtejszym terenie wymagana jest forma aktu notarialnego. Kiedy sprzedawcą jest firma deweloperska, kupujący nie ma zazwyczaj możliwości negocjacji terminów umowy, dlatego też może się tylko zgodzić na propozycję sprzedawcy. Istnieje więc ryzyko wystąpienia nadużyć ze strony dewelopera. Dlatego też hiszpańska ustawa o ochronie Konsumentów i użytkowników uważa za nadużywające, nieważne i niezawarte klauzule nienegocjowane indywidualnie, które wbrew dobrej wierze powodują brak równowagi pomiędzy stronami umowy.

Prawo hiszpańskie dopuszcza też zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ma ona na celu, podobnie jak w Polsce, zarezerwowanie praw do nabycia nieruchomości przez określony czas, w zamian za zaliczkę, która jest tym samym pierwszą ratą zapłaty. W razie niedokonania sprzedaży z winy kupującego zaliczka zostanie zatrzymana przez sprzedawcę. Jeśli wina leży po stronie sprzedawcy, będzie on musiał zwrócić podwójną wartość otrzymanej zaliczki.

Najem nieruchomości

W Hiszpanii występuje rozróżnienie na najem nieruchomości mieszkalnej oraz nieruchomości do użytku innego niż mieszkalny. Jeżeli nieruchomość wynajmowana jest w celu zamieszkiwania, prawo hiszpańskie ustanawia zobowiązania i prawa stron, a także minimum prawne na korzyść dzierżawcy. Chodzi tu o opłatę, wypowiedzenie, kaucję na czas trwania umowy, automatyczną prolongatę terminu czy też podnajmowanie. Takie postanowienia powinny być przestrzegane.

Jeżeli w umowie najmu pojawią się postanowienia, które będą mniej korzystne niż przewiduje to hiszpańska ustawa o najmach miejskich, będą uznawane za niezawarte, a w ich miejsce wejdą przepisy prawa. Po zawarciu umowy najmu można dokonać wpisu do księgi wieczystej, ale nie jest to w zwyczaju.

OBOWIĄZKI FIRMY DEWELOPERSKIEJ

Jeżeli nabywamy nieruchomość od firmy deweloperskiej, musi ona wykonać następujące zobowiązania:

• wykazać prawo do budowania na danym niezabudowanym terenie,

• udostępnić dokumentację oraz wstępną informację potrzebną do zredagowania projektu

• okazać otrzymanie należnych pozwoleń i zezwoleń administracyjnych, a także podpisany akt odbioru nieruchomości

• podpisać wymagane dokumenty ubezpieczeniowe

• dostarczyć kupującemu dokumentację wykonanej budowy

KOSZTY KUPNA NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII

• opłata notarialna za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży, która wynosi od 0,4 proc. do 0,8 proc. ceny nieruchomości

• opłata za wpis do księgi, która wynosi od 0,4 proc. do 0,02 proc. ceny nieruchomości

• jeżeli nieruchomość będzie finansowana z pożyczki bankowej - koszty ustanowienia i wpisu hipotecznego

• inne koszty, na które składają się: tłumaczenia, ubezpieczenia, czynsz spółdzielczy, świadczenia, takie jak elektryczność, woda, światło itp.