Subskrybuj nas na Youtube
Koniec roku to czas aktualizacji opłaty rocznej. Można jednak zakwestionować wysokość nowych wycen – w tym celu trzeba złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego.
Ostatnie miesiące roku kalendarzowego to okres, w którym użytkownicy wieczyści nieruchomości najczęściej otrzymują wypowiedzenia wysokości opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Zazwyczaj wiąże się to ze wzrostem ich wysokości. Wiele wskazuje na to, że w tym roku może ich być szczególnie dużo – samorządy poszukują dodatkowych dochodów. Warto jednak wiedzieć, że użytkownicy wieczyści mają możliwość kwestionowania podwyżek.
Zasady ustalania
Użytkowanie wieczyste nieruchomości wiąże się z ponoszeniem dwóch rodzajów opłat: pierwszej opłaty oraz opłat rocznych, które wnosi się co do zasady przez cały okres użytkowania wieczystego z góry do 31 marca każdego roku. Przy czym opłaty roczne nie mają charakteru stałego i raz na trzy lata mogą być aktualizowane przez właścicieli (tj. Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Wysokość opłaty rocznej zależy od dwóch czynników: wartości nieruchomości, będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, oraz od przyjętej stawki procentowej, stanowiąc ich iloczyn.
Wartość nieruchomości gruntowej ustalana jest w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela nieruchomości. W większości przypadków użytkownicy wieczyści mogą zatem przewidzieć, że czeka ich podwyżka opłaty na podstawie tego, że odwiedził ich rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę. Przy czym przez nieruchomość gruntową, która podlega wycenie, należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi; z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Wobec tego wycena nie powinna uwzględniać budynków oraz lokali położonych na tej nieruchomości.
Z kolei wysokość stawki procentowej, która znajdzie zastosowanie do ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, zależy w zasadzie od celu, na jaki została ona oddana w umowie o użytkowanie wieczyste. Stawki procentowe wynoszą od 0,3 proc. do 3 proc. wartości nieruchomości, przy czym nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej co do zasady objęte są najwyższą możliwą stawką, tj. 3 proc. ich wartości.
Gdy gmina poszukuje dochodów
O ile stawka procentowa opłaty ulega zmianie wyłącznie w razie zmiany celu użytkowania wieczystego, o tyle wartość nieruchomości gruntowych na przestrzeni lat co do zasady dynamicznie wzrasta. Wzrost wartości nieruchomości jest przesłanką do dokonania przez jej właściciela aktualizacji dotychczasowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Zdarza się bowiem, że użytkownicy wieczyści uiszczają opłaty roczne obliczone z uwzględnieniem wartości nieruchomości ustalonej kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat wcześniej. Po ustaleniu aktualnej wartości nieruchomości okazuje się, że jej wartość wzrosła kilkukrotnie, a nawet kilkunastokrotnie.
Proces aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste inicjowany jest zazwyczaj z urzędu przez właściciela nieruchomości, choć możliwe jest także wystąpienie ze stosownym wnioskiem przez użytkownika wieczystego (np. gdyby wartość nieruchomości zmniejszyła się). Procedura aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wymaga doręczenia użytkownikowi wieczystemu pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej wraz z ofertą jej nowej wysokości w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego nową opłatę. Oświadczenia te są zazwyczaj objęte jednym pismem (jakkolwiek praktyka ta może budzić wątpliwości co do jej prawidłowości). Wypowiedzenie powinno zawierać: sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej, informację o wartości nieruchomości oraz miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym, a także pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji nie można dokonywać częściej niż raz na trzy lata.
Nowa opłata obowiązuje użytkowników wieczystych od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty, chyba że skutecznie zakwestionują oni dokonaną aktualizację.
W przypadku, gdy zaproponowana przez organ wysokość nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przekracza dotychczasową o więcej niż 100 proc., to podwyżka będzie musiała być rozłożona w czasie, a dokładniej płacona kwota będzie coraz wyższa w kolejnych trzech latach. Mianowicie w pierwszym roku po podwyżce użytkownik wieczysty wniesie opłatę w wysokości dwukrotności dotychczasowej. Nadwyżka natomiast rozłoży się na dwie części i powiększy opłatę w latach kolejnych (tj. w drugim i trzecim roku). Opłatę w pełnej wysokości użytkownik zapłaci zatem dopiero w trzecim roku po dokonaniu wypowiedzenia.
Możliwości podważenia
Otrzymanie wypowiedzenia dotychczasowej opłaty nie oznacza, że podwyżka ma charakter ostateczny. Użytkownicy wieczyści mają bowiem możliwość złożenia wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona (np. w przypadku stwierdzenia uchybień o charakterze formalnym) albo jest uzasadniona w innej wysokości (np. w przypadku nieadekwatnej wyceny nieruchomości). Taki wniosek składa się do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia. Należy go złożyć za pośrednictwem organu dokonującego wypowiedzenia.
Składając wniosek, warto zwrócić szczególną uwagę na aspekty formalne otrzymanego wypowiedzenia. W pierwszej kolejności należy zweryfikować:
- czy zostało ono dokonane w odpowiedniej formie,
- czy został zachowany termin wypowiedzenia, a także
- czy jednocześnie z wypowiedzeniem organ przedstawił ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Warto też zwrócić uwagę na sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej, w szczególności czy została ustalona przez organ przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej.
Weryfikacja powyższych elementów (jak i inne błędy formalne, jakie się zdarzają) może bowiem stanowić podstawę do podważenia skuteczności dokonanego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, a w konsekwencji – skutkować ustaleniem jej na dotychczasowym poziomie.
W sytuacji gdy wszystkie wymogi formalne zostały spełnione przez właściciela nieruchomości w dokonanym wypowiedzeniu, zasadna jest weryfikacja operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operaty szacunkowe niejednokrotnie zawierają bowiem błędy mogące stanowić podstawę ich podważenia.
Warto przy tym wiedzieć, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, tylko przez okres 12 miesięcy. Wycena nieruchomości gruntowej zawarta w operacie szacunkowym powinna być dokonana głównie przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od tej wycenianej oraz uwzględnia się zmiany ich poziomu wskutek upływu czasu. W tym celu niezbędne jest znalezienie nieruchomości podobnej, to znaczy takiej, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, np. kształt nieruchomości.
Wybór metodologii albo sposób jej zastosowania przez rzeczoznawcę często może stanowić podstawę dla zakwestionowania dokonanej wyceny. Niekiedy znalezienie nieruchomości porównywalnej nie jest proste i wymaga większego zaangażowania ze strony rzeczoznawcy. Zdarza się, że rzeczoznawca za nieruchomość podobną uznaje parcelę znacznie odbiegającą od cech tej wycenianej pod względem przeznaczenia, lokalizacji lub obszaru. Prowadzi to niejednokrotnie do zawyżenia wyceny, a co za tym idzie w rzeczywistości opłata roczna powinna być ustalona w niższej wysokości.
A jeśli SKO nie pomoże
Samorządowe kolegium odwoławcze może uwzględnić lub oddalić wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. W przypadku oddalenia wniosku, jeśli użytkownik wieczysty nie zgadza się z wydanym orzeczeniem, może wnieść sprzeciw do sądu w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu go. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, a wniosek składany uprzednio przez użytkownika wieczystego zastępuje pozew. Z tego względu już na etapie sporządzania wniosku warto pamiętać o zachowaniu wymogów formalnych dla pozwu.
Z chwilą wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc. I to nawet w sytuacji, gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Sąd rozpoznający sprawę może oddalić albo uwzględnić powództwo w całości lub w części. Uwzględnienie powództwa w całości oznacza wydanie przez sąd orzeczenia ustalającego, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości zgodnie z wnioskiem użytkownika wieczystego. Może to nastąpić przykładowo w sytuacji, gdy opinia biegłego sądowego dopuszczona jako dowód w postępowaniu przed sądem wykaże, że wartość nieruchomości odbiega od tej ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela nieruchomości.
Warto zwrócić uwagę, że zarówno w postępowaniu przed kolegium, jak i przed sądem istnieje możliwość zawarcia ugody, na podstawie której zostanie ustalona nowa wysokość opłaty.
W oczekiwaniu na orzeczenie
Pamiętać też trzeba, że w przypadku skutecznego złożenia wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w dotychczasowej wysokości przez cały czas trwania postępowania, tj. do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez samorządowe kolegium odwoławcze lub sąd powszechny. Kwestionowanie wzrostu opłaty ma zatem pozytywny wpływ na płynność finansową użytkownika wieczystego. Co więcej, odsetki od zakwestionowanej części opłaty rocznej są płatne dopiero od chwili uprawomocnienia się orzeczenia. Nie istnieje zatem ryzyko, że długotrwałe postępowanie będzie skutkowało znacznym wzrostem zobowiązań w razie przegrania sprawy przez użytkownika wieczystego. Dodatkowo nawet wydanie korzystnego dla użytkownika wieczystego orzeczenia przez samorządowe kolegium odwoławcze lub sąd powszechny (w tym utrzymanie opłaty w dotychczasowej wysokości) nie zmienia faktu, że kolejna aktualizacja może być dokonana przez organ dopiero po trzech latach.
Szczególne rozwiązania przewidziane w tarczy antykryzysowej
W tym roku niektórzy użytkownicy wieczyści mogą dodatkowo skorzystać z rozwiązań przewidzianych w tarczy antykryzysowej (tj. ustawie z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych; Dz.U. poz. 374, ost. zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1747), która ma nieść pomoc dla dotkniętych kryzysem gospodarczym spowodowanym pandemią COVID-19.
• Więcej czasu na zapłatę. Jednym z ułatwień przewidzianych ustawą jest wydłużenie terminu na zapłatę opłaty rocznej za 2020 r. do 31 stycznia 2021 r. Dotychczas opłaty roczne należało uiścić w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Zatem termin ten został wydłużony o 10 miesięcy.
• Wniosek o zmniejszenie opłat. Kolejnym ułatwieniem jest możliwość pomniejszenia opłaty dla przedsiębiorców, u których wystąpił określony ustawą spadek obrotów gospodarczych w następstwie epidemii. Powyższe dotyczy zarówno nieruchomości Skarbu Państwa, jak i nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego pod warunkiem podjęcia stosownej uchwały przez radę gminy, radę powiatu lub sejmik województwa.
Po spełnieniu wszystkich warunków określonych ustawą opłata zostanie pomniejszona proporcjonalnie do liczby dni, w których obowiązywał stan zagrożenia epidemicznego oraz stan epidemii COVID-19. Warunkiem zastosowania tej ulgi jest zgłoszenie zamiaru wniesienia pomniejszonej opłaty w terminie do 31 stycznia 2021 r. oraz brak zaległości w regulowaniu zobowiązań publicznych do końca III kwartału 2019 r.
Wymienione rozwiązania mogą czasowo ograniczyć obciążenia związane z ponoszeniem opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości i w razie wystąpienia odpowiedniego spadku obrotów gospodarczych powinny zostać niezwłocznie wdrożone przez przedsiębiorców. Należy jednak pamiętać, że skorzystanie z tych możliwości nie wyklucza dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że mimo pomniejszenia jej wysokości za 2020 r., w dalszym ciągu możliwe jest dokonanie przez właścicieli nieruchomości podwyżki ze skutkiem na kolejne lata.