Miejska spółka wodociągowa poinformowała mieszkańców kamienicy, że odetnie im wodę z powodu zaległości w płatnościach. Kamienica jest przedmiotem współwłasności – każdy z sześciu współwłaścicieli ma swój lokal i osobną umowę ze spółką wodociągową. Pięciu z nich płaci za wodę w terminie; jeden nie płaci od wielu lat. Spółka może w jednym z dwóch pionów (w którym jest niepłacący współwłaściciel) przeprowadzić instalacje tak, by płacący otrzymywali wodę. Ale wybrała inne rozwiązanie – chce odciąć od wody wszystkich lokatorów w obu pionach. Czy może to zrobić?
Nie, spółka nie powinna tak postąpić. Zaprzestanie dostarczania wody odbiorcom usług zamieszkującym pozostałe lokale w budynku wielolokalowym będzie naruszeniem łączących ich z przedsiębiorstwem umów. Jednak by wyczerpująco odpowiedzieć na pytanie, należy najpierw poświęcić kilka słów pojęciu budynku wielolokalowego oraz ustawowym modelom dostarczania do nich wody lub odprowadzania ścieków.
Ani w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej u.z.z.w.), ani w żadnym innym akcie prawnym nie funkcjonuje definicja budynku wielolokalowego. Zasadnym wydaje się zatem skorzystanie z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Zgodnie z nim przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej. Zatem każdy budynek posiadający więcej niż dwa lokale mieszkalne będzie budynkiem wielorodzinnym i tym samym wielolokalowym. Taką definicję akceptuje zarówno Naczelny Sąd Administracyjny (por. wyrok z 11 października 2017 r., II OSK 201/16), jak i Sąd Najwyższy (por. wyrok z 13 czerwca 2018 r., IV CSK 272/17).