Zastosowane w ustawie o CPK sposoby pozyskania nieruchomości mają być przede wszystkim skuteczne, a niekoniecznie korzystne dla dotychczasowych właścicieli
Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego, czyli jednego z największych lotnisk w Europie z licznymi inwestycjami towarzyszącymi (drogi dojazdowe, węzły komunikacyjne i sieci przemysłowe) ma się przyczynić do rozwoju gospodarczego, a więc przysłużyć się ogółowi. W praktyce tak duża inwestycja prowadzi do wielu niedogodności dla właścicieli nieruchomości, na których jest ona realizowana oraz sąsiednich. Z uwagi na wyjątkowy charakter inwestycji zaproponowane w specustawie CPK (ustawa z 10 maja 2019 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 234) rozwiązania są zdecydowanie szersze niż w innych funkcjonujących w Polsce specustawach.

Rezerwacja terenu

Jednym z przewidzianych mechanizmów, który ma na celu zabezpieczenie realizacji inwestycji, jest rezerwacja terenu dokonywana przez wojewodę w drodze zarządzenia. Jedynie teren objęty rozporządzeniem może stanowić obszar planu rezerwacji. Jest to rodzaj zamrożenia gruntów następujący bezpośrednio przed wywłaszczeniem. Maksymalny czas trwania rezerwacji terenu określa się na dwa lata. W tym okresie dokonuje się czynności niezbędnych do podjęcia działań przygotowawczych do inwestycji. Na terenie objętym rezerwacją wprowadza się liczne zakazy, np. wydawania pozwoleń na budowę, decyzji o podziale nieruchomości czy o lokalizacji oraz zezwalających na wykonanie robót budowlanych na podstawie specustawy. Ponadto zakaz obejmuje wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich lub wybranych zmian sposobu zagospodarowania terenu oraz wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku.
Wprowadzone narzędzia prawne każdorazowo mają podlegać testowi proporcjonalności przez władzę sądowniczą. Legalność aktu rezerwacji terenu badana jest w kontekście rozstrzygnięć dotyczących konkretnej nieruchomości. Weryfikacji podlega kwestia, czy w danym stanie faktycznym i prawnym zastosowane w akcie rozwiązania zachowują proporcjonalny charakter. Ten rodzaj ograniczenia prawa własności jest możliwy także w świetle wyroku NSA z 11 stycznia 2017 r. (sygn. akt II OSK 932/15), w którym sąd orzekł, że organy gminy mogą w tworzeniu planu ograniczać uprawnienia właścicielskie w celu pełniejszej realizacji innych wartości, które uznały za ważniejsze.
Właściciel nie może swobodnie dysponować nieruchomością znajdującą się na terytorium objętym planem rezerwacji. Nie może np. wybudować na niej domu ani wykonać większości innych czynności prawnych związanych z rozporządzaniem nieruchomością. Z uwagi na te ograniczenia – które mogą trwać do dwóch lat – projekt planu rezerwacji poddawany jest przez wojewodę konsultacjom społecznym, jednakże ich wyniki nie są wiążące.

Prawo pierwokupu

Innym rodzajem ograniczenia prawa własności nieruchomości jest prawo pierwokupu. Uprawnienie to realizuje spółka celowa. Do nieruchomości objętych prawem pierwokupu na jej rzecz nie stosuje się art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozostają zatem ogólne przepisy wskazane w Kodeksie cywilnym, przy czym w przypadku zbiegu prawa pierwokupu określonego w specustawie CPK z prawem pierwokupu określonym w przepisach odrębnych, pierwszym uprawnionym do pierwokupu jest spółka celowa. Właściciel ma obowiązek zawiadomić ją o zamiarze sprzedaży takiej nieruchomości, spółka ma od tego momentu miesiąc na decyzję, czy jest zainteresowana pierwokupem. Po tym okresie właściciel może dysponować nieruchomością wedle własnych potrzeb. Specustawa nie określa czasu, w jakim pierwokup powinien zostać zrealizowany. Właściciel zatem pozostaje przez dłuższy okres w stanie niepewności.

Pozyskanie w drodze umowy

Na podstawie specustawy CPK Skarb Państwa może nabyć nieruchomość w sposób dobrowolny. Jej właściciel może także zamienić ją na inną, położoną poza terenem przeprowadzanej inwestycji. Dobrowolność nabycia nieruchomości polega na zawarciu umowy pomiędzy spółką celową a jej właścicielem. Specustawa CPK nie reguluje zasad przejęcia nieruchomości w ten sposób, jednak można założyć, że są one określone przepisami o dobrowolnym nabyciu nieruchomości zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z kolei w kwestii nieruchomości zamiennej specustawa wprost wskazuje, że istnieje takie rozwiązanie, które jest alternatywą dla wywłaszczeń. Założeniem ustawodawcy było wykorzystanie zwłaszcza tych dwóch sposobów nabycia nieruchomości. Rozwiązania ukazane w specustawie zostały skonstruowane właśnie w taki sposób, aby w określonym odstępie czasowym nabyć nieruchomości w najmniej restrykcyjny sposób.
Właściciel nieruchomości, który jest adresatem decyzji, może się więc zdecydować na zawarcie umowy, choć kwestia jej dobrowolności pozostaje wątpliwa, skoro konsekwencją niezawarcia umowy o dobrowolnym przeniesieniu nieruchomości jest automatyczne włączenie procedury wywłaszczania. Oznacza to, że dobrowolność umowy może zostać odebrana jako pozorna. Ustawodawca nie określił także, jaki charakter prawny powinna mieć przedmiotowa umowa.

Decyzja o zezwoleniu na udostępnienie nieruchomości

Specustawa przewiduje także ograniczenia wobec właściciela nieruchomości sąsiedniej. Występują one w zakresie pozwalającym w szczególności na zapewnienie prawa do wejścia na teren nieruchomości dla prowadzenia inwestycji, w tym dokonania związanej z nią budowy lub przebudowy układu drogowego, sieci kolejowej lub urządzeń wodnych. Jak wskazuje specustawa, inwestor w pierwszej kolejności jest zobowiązany wystąpić do właściciela nieruchomości o zgodę na udostępnienie nieruchomości oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości. Dopiero jeśli nie otrzyma takiej zgody w terminie 30 dni od dnia wystąpienia, na jego wniosek wojewoda wydaje decyzję o udostępnieniu nieruchomości. Dodatkowo omawiane ograniczenia występują w zakresie realizacji i funkcjonowania na nieruchomości: obiektów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji cieczy, gazów i energii elektrycznej oraz infrastruktury telekomunikacyjnej, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Ustanowienie tych ograniczeń następuje z dniem, gdy decyzja o ustalenie lokalizacji w zakresie CPK stała się ostateczna.
Właściciel musi się więc liczyć z tym, że na jego nieruchomości będą prowadzone prace w zakresie budowy lub przebudowy infrastruktury. Mogą one spowodować zakłócenia w swobodnym dysponowaniu nieruchomością. Z całą pewnością mogą powodować immisje pośrednie (hałas, wibracje, kurz). Nie można wykluczyć także immisji bezpośrednich, tj. kierowanie na sąsiednią nieruchomość np. zanieczyszczeń lub odpadów.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji

Decyzja zastępuje rozstrzygnięcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lokalizacji można dokonać wbrew wcześniejszym ustaleniom MPZP), zatwierdza podział i ewentualne wtórne scalenie nieruchomości, wywiera także skutki prawnorzeczowe wobec nieruchomości, które obejmuje (w zakresie wywłaszczeń oraz ograniczania prawa własności). Decyzja wywołuje skutki prawne, które wpływają na ograniczenie prawa własności, tj. m.in. stanowi podstawę uzyskania pozwolenia na budowę. Jest również podstawą do dokonywania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości, w zakresie skutków prawnorzeczowych.
Dokument jest również podstawą do przeprowadzania wywłaszczenia. Na podstawie decyzji nieruchomość przechodzi na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Gdy decyzja staje się ostateczna, wygasają wszelkie ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomości oraz wszelkie umowy, których przedmiotem była ta nieruchomość. Specustawa wskazuje także termin dotyczący faktycznego przekazania nieruchomości: 120 dni od dnia doręczenia właścicielowi zawiadomienia. Dodatkowo wojewoda może nadać decyzji rygor natychmiastowej wykonalności i zezwolić na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Odstępstwem od tej procedury jest dokonywanie wywłaszczenia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono co najmniej jeden lokal mieszkalny. W tej sytuacji inwestor jest zobowiązany do wskazania w pierwszej kolejności lokalu zamiennego dla dotychczasowego właściciela nieruchomości.
Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK nie tylko zdecydowanie najszerzej wpływa na ograniczenie prawa własności nieruchomości, lecz także na jej podstawie można całkowicie pozbawić własności w drodze wywłaszczeń. Właściciel nieruchomości jest zobowiązany na podstawie decyzji do opróżnienia i wydania nieruchomości w bardzo krótkim czasie, co wiąże się z koniecznością znalezienia lokum zamiennego.
Obecnie trwają prace nad nowelizacją specustawy. Celem zmian jest przede wszystkim przyspieszenie procedur związanych z przeprowadzeniem inwestycji. Zgodnie z zapowiedziami w znowelizowanym akcie prawnym w zakresie ograniczenia prawa własności mają znaleźć się m.in. przepisy uruchamiające jeszcze w tym roku dobrowolne nabywanie nieruchomości. Ponadto zaproponowano zwiększenie grupy nieruchomości zamiennych. Innym rozwiązaniem jest przedłużenie okresu opróżnienia i wydania nieruchomości ponad ustawowe 120 dni.