Uznał tak Sąd Najwyższy (sygn. akt I CSK 429/18). Podkreślił w swoim niedawnym orzeczeniu, którego uzasadnienie zostało właśnie opublikowane, że gdyby ustawodawca chciał, aby domniemanie wynikające z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204) było mocniejsze, inaczej zredagowałby przepisy.

Do obalenia

Wiele osób słyszało, że gdy coś znajdzie się w księdze wieczystej, to przyjmuje się, że tak właśnie jest. Często mówi się też o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Prawnicy wiedzą jednak doskonale, że domniemanie, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, jest obalalne. W ustawie o księgach jest zresztą art. 10 ust. 1, który przewiduje roszczenie o usunięcie niezgodności. Stanowi on, że w razie stwierdzenia tejże niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Pojawia się jednak pytanie: czy domniemanie można obalić jedynie w ramach tego szczególnego postępowania, czy też w innej sprawie, np. w ramach postępowania o zapłatę?

Właśnie z tym kłopotem zmierzył się Sąd Najwyższy. Sprawa, która trafiła na jego wokandę, dotyczyła roszczeń banku przeciw właścicielom lokalu mieszkalnego. Wynikły one z faktu, iż pozwani zakupili od dewelopera nieruchomość obciążoną hipoteką (deweloper zaciągnął kredyt). Budujący nieruchomość przedsiębiorca popadł w tarapaty finansowe − najpierw bank wypowiedział mu umowę, następnie zaś ogłosił upadłość.

Abstrahując od szczegółów, zgodnie z obowiązujących stanem prawnym, gdy doszło do sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie było podstaw do wpisania hipoteki banku do ksiąg danych mieszkań. Mimo to ją wpisano. Bank więc − gdy nie był w stanie nic wyegzekwować od dewelopera − pozwał właścicieli mieszkania o zapłatę.

Sądy obu instancji uznały jednak, że hipoteka nie powinna być wpisana. Korporacja wniosła skargę kasacyjną. W niej zaś argumentowała między innymi, że sądy powszechne były przecież związane wpisem hipoteki w księdze wieczystej. Ta bowiem istnieje dopóty, dopóki wpis nie zostanie wykreślony.

Dowolne postępowanie

Sąd Najwyższy jednak ze stanowiskiem banku się nie zgodził. W uzasadnieniu wyroku oddalającego powództwo wskazał, że zgodnie z art. 67 ustawy o księgach do powstania hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej, w konsekwencji czego wpisowi hipoteki przypisuje się konstytutywny charakter. Nie jest on jednak samodzielną podstawą powstania hipoteki.

„Uprzednia w stosunku do wpisu jest właściwa podstawa materialnoprawna powstania hipoteki, a mianowicie umowa lub − w przypadku hipoteki przymusowej − orzeczenie sądu lub innego organu upoważnionego do stosowania tej formy zabezpieczenia roszczeń. Wpis nie sanuje wadliwości materialnoprawnej czynności lub orzeczenia będących źródłem powstania hipoteki. Wada źródła, z którego wynika hipoteka, w zależności od jej charakteru lub stopnia nasilenia, może spowodować, że hipoteka nie powstanie, mimo jej wpisania w księdze wieczystej” − argumentował SN. A tym samym ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej nie przesądza o istnieniu prawa.

Kwestia wiary

Kwestia wiary

źródło: DGP

Co więcej, domniemanie można obalić także w sprawie o zapłatę. Istotne jest, by zgodność z rzeczywistym stanem prawnym wpisu prawa ujawnionego w księdze wieczystej miała znaczenie dla wyniku postępowania.

„Okoliczność, że ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje szczególną drogę pozwalającą na definitywne uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1), co zakłada obalenie domniemania związanego z wpisem, nie oznacza, że tryb ten należy uznać za wyłączny” − wskazał SN. I wyjaśnił, że skorzystanie z tej specjalnej drogi po prostu oddziałuje erga omnes (do wszystkich), zaś podważenie domniemania w sporze o zapłatę ma znaczenie tylko w relacjach między stronami postępowania i nie rzutuje na dalsze istnienie wpisu.

− Wyrok ten będzie miał niezwykle doniosłe znaczenie w praktyce. Pozwala bowiem na oszczędność czasu w trakcie sporu dotyczącego przykładowo zapłaty. Nie trzeba bowiem prowadzić odrębnego postępowania w zakresie uzgodnienia treści księgi wieczystej − zauważa mec. Daria Pośpiech-Przeor, dyrektor działu prawnego w firmie konsultingowej ECDP Group.

Zgadza się ona z tokiem rozumowania Sądu Najwyższego. Wbrew często wyrażanej opinii bowiem − wskazuje prawniczka − obalenie domniemania w przypadku ksiąg wieczystych może nastąpić nie tylko w drodze roszczenia o usunięcie niezgodności, lecz także w innym postępowaniu, np. spornym o zapłatę. Przemawia za tym ekonomika postępowania. I chociaż wpis hipoteki do księgi wieczystej ma dla jej ustanowienia charakter konstytutywny, nie wystarczy jako samodzielna podstawa do jej powstania.

− Domniemanie prawdziwości prawa wpisanego do księgi wieczystej wiąże sąd orzekający (art. 234 kodeksu postępowania cywilnego). Nie oznacza to jednak, że takie domniemanie nie może być wzruszone poprzez wykazanie, że rzeczywisty stan prawny jest odmienny od ujawnionego w księdze wieczystej. W ocenie Sądu Najwyższego, gdyby ustawodawca chciał zastrzec wyłączność określonej procedury dla obalenia domniemania prawnego, wynikałoby to wprost z przepisu prawa − wyjaśnia mec. Pośpiech-Przeor. 

Domniemanie prawdziwości wpisu w księdze wieczystej może być wzruszone przez wykazanie, że rzeczywisty stan prawny jest inny niż ujawniony w księdze