- Prawo zabudowy nabyte przed 21 listopada 1945 r. nie zostało ex lege przekształcone w prawo użytkowania wieczystego - mówi dr Marcin Włodarski ekspert w dziedzinie nieruchomości i inwestycji infrastrukturalnych, prawnik w LSW Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy
Reklama
DGP
Ostatnio rzecznik praw obywatelskich w wystąpieniu do minister rozwoju zwrócił uwagę, że w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej w prawo własności nie uwzględniono osób, którym przysługuje prawo zabudowy. Jaka jest geneza tej instytucji i czym w istocie jest prawo zabudowy?
Prawo zabudowy to instytucja znana już w prawie rzymskim jako tzw. superficies (prawo powierzchni), dziedziczne i zbywalne prawo do odpłatnego korzystania z budynku wzniesionego na cudzym gruncie za zgodą właściciela. W odróżnieniu od użytkowania wieczystego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Na ziemiach polskich prawo zabudowy pojawiło się na terenach wszystkich trzech zaborów w XIX w. Po II wojnie światowej prawo zabudowy regulował dekret z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy, a można było je ustanawiać aż do 21 października 1961 r., czyli do wejścia w życie ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Od tego czasu istniała, pod pewnymi warunkami, możliwość przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego.
Prawo zabudowy pozwala na wybudowanie na nie swoim gruncie budynku i korzystanie z niego przez tzw. zabudowca przez z góry określony czas (zazwyczaj od 30 do 100 lat). Po zakończeniu obowiązywania umowy budynek staje się własnością właściciela gruntu, za ewentualnym wynagrodzeniem, o ile zostanie ono zapisane w pierwotnej umowie. Prawo zabudowy jest zbliżone do użytkowania wieczystego, z tą różnicą, że w potocznym rozumieniu powinno być bardziej utożsamiane z instytucją dzierżawy, ponieważ najważniejsza jest temporalność i gwarancja zwrotu gruntu właścicielowi.
Jak wielu osobom przysługuje jeszcze prawo zabudowy?
Prawo zabudowy nabyte przed 21 listopada 1945 r. nie zostało ex lege przekształcone w prawo użytkowania wieczystego. A pamiętajmy, że w 1944 r. przeprowadzono w Polsce reformę rolną i część gruntów znacjonalizowanych została przekazana chłopom także w formie prawa zabudowy. Instytucja ta była także dość popularna w okresie zaborów i międzywojennym, a nawet do czasu wprowadzenia do polskiego systemu prawnego użytkowania wieczystego, czyli do 1961 r. Wbrew pozorom nie jest to mała grupa ludzi. Trudno jest jednak określić, jak duża może to być skala.
Czy z uwagi na podobieństwo tej instytucji do użytkowania wieczystego uzasadnione jest różnicowanie sytuacji prawnej użytkowników wieczystych i osób posiadających prawo zabudowy?
Moim zdaniem z uwagi na fakt, że mówimy o prawie zabudowy nabytym przed 21 listopada 1945 r., czyli o czasach, gdy nie było w polskim systemie prawnym użytkowania wieczystego, należałoby zrównać prawo zabudowy z prawem użytkowania wieczystego w kontekście przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Myślę, że ustawodawca po prostu zapomniał o istnieniu prawa zabudowy przy tworzeniu ustawy przekształceniowej.