Jak podkreślił SN w uzasadnieniu swego orzeczenia, w sprawach dotyczących ewentualnego uchylenia takiej uchwały wspólnoty decyzja należy do sądu rozpatrującego konkretną sprawę, ale sam fakt poparcia uchwały przez większość właścicieli lokali nie musi oznaczać automatycznie, iż niezapewnienie możliwości oddania głosu niektórym z członków wspólnoty nie miało wpływu na treść uchwały.

Sprawa, w której wydała orzeczenie Izba Cywilna SN, wyniknęła w związku z uchwałą podjętą przez jedną z sopockich wspólnot mieszkaniowych w trybie indywidualnego zbierania głosów, czyli w tzw. głosowaniu obiegowym. Na mocy tej uchwały wyrażono zgodę na sprzedaż alkoholu w jednym z lokali użytkowych, choć niektórzy członkowie wspólnoty nie mieli zapewnionej możliwości udziału w głosowaniu.

"Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść" - głosi orzeczenie podjęte w czwartek przez SN.

Reklama

Do tej sprawy przystąpił Rzecznik Praw Obywatelskich, o czym informowano przed miesiącem. Jak przekazywało wówczas Biuro RPO, członek zarządu tej wspólnoty miał lokal użytkowy i chciał go wynająć na sklep lub restaurację. Przekonał więc pozostałych członków zarządu, by zorganizować obiegowe głosowanie wspólnoty. Zwykle głosowanie takie polega na tym, że projekt uchwały zostaje rozesłany mieszkańcom, a ci wyrażają swoją wolę, oddając głos na załączonej karcie.

"Aby zbieranie głosów usprawnić, członek zarządu zainteresowany wynajęciem swego lokalu zaczął dzwonić do sąsiadów i przedstawiać sprawę, a potem przesyłał im karty do głosowania. Procedura zbierania głosów trwała około dziesięciu dni i zakończyła się, gdy za przyjęciem uchwały opowiedziało się 59,17 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej" - informowało Biuro RPO.

Reklama

Przyjętą uchwałę rozesłano członkom wspólnoty i dopiero wtedy jeden z tych członków dowiedział się, że w ogóle takie głosowanie się odbyło. Skierował sprawę do sądu, który w I instancji uznał, że doszło do naruszenia, które musi skutkować uchyleniem uchwały - nie została ona powiem poddana pod głosowanie wszystkich uprawnionych, a przedstawiciel zarządu zbierający głosy był osobiście zainteresowany wynikiem głosowania.

Sprawa w drugiej instancji trafiła do gdańskiego sądu apelacyjnego, który w maju zeszłego roku skierował w tej sprawie zagadnienie do Sądu Najwyższego i zapytał, czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu stanowi naruszenie powodujące, że uchwały nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli.

RPO w swym stanowisku proponował, by SN uznał, że uchwała poparta przez większość jest skuteczna. Natomiast niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu obiegowym może stanowić podstawę uchylenia takiej uchwały - ale tylko wtedy, jeżeli uchybienie to mogło mieć wpływ na treść uchwały.

Według Rzecznika uchwała, która uzyskała wymaganą ustawowo większość głosów, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali, nawet jeżeli nie wszystkim właścicielom zapewniono udział w głosowaniu, przeprowadzonym w trybie indywidualnego zbierania głosów. "Nie można bowiem pomijać faktu, że prawidłowe funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych nierzadko wiąże się z koniecznością podejmowania uchwał w sprawach pilnych w krótkim czasie. Przyjęcie rygorystycznej koncepcji, iż dla skuteczności podjęcia uchwały konieczne jest zawsze przedstawienie jej wszystkim członkom wspólnoty, może utrudnić, a niekiedy nawet uniemożliwić prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną" - wywodził w swym pisemnym stanowisku RPO.

Uzasadniający w czwartek uchwałę SN sędzia Krzysztof Pietrzykowski podkreślił jednak, że "w zasadzie, jeśli większość głosów była za uchwałą, to wydawałoby się, że pominięcie głosów pozostałych właścicieli już nie mogło mieć wpływu na treść uchwały". "Ale to nie zawsze tak będzie, bo na przykład jeżeli zarządca wspólnoty wiedział, że istnieje przeciwnik uchwały i specjalnie go nie zawiadomił, to można zakładać, że ten niezawiadomiony przeciwnik, jakby wiedział, to mógłby przekonać jeszcze innych właścicieli, aby głosowali przeciwko" - mówił sędzia.

Dlatego - jak dodał sędzia Pietrzykowski - zależnie od okoliczności faktycznych danej sprawy mogą być różne oceny takich uchwał. Kwestie te będzie musiał też zbadać gdański sąd zajmujący się uchwałą, w związku z którą skierował pytanie do SN.