Subskrybuj nas na Youtube
Własność nieruchomości można nabyć nie tylko w drodze umowy sprzedaży. Polskie przepisy przewidują bowiem instytucję zasiedzenia. Kto może w ten sposób stać się właścicielem nieruchomości? Jakie warunki musi spełnić? Czy trzeba iść do sądu? Odpowiedź na te pytania znajdziesz w poniższym tekście.
Zasiedzenie nieruchomości
Zgodnie z art. 172 par. 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Stosownie zaś do treści par. 2 po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Do zasiedzenia nieruchomości konieczne będzie zatem spełnienie dwóch przesłanek:
- posiadanie samoistne;
- upływ określonego czasu (zależny od dobrej lub złej wiary).
Po lekturze powyższego przepisu nasuwa się pytanie: czym jest nieruchomość. Z pomocą przychodzi nam tutaj art. 46 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Czy każdą nieruchomość zatem będzie można zasiedzieć? Otóż nie. Instytucja ta odnosi się tylko do rzeczy, które mogą być przedmiotem własności. Zasiedzieć będzie można więc np. nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, ale już nie pokój w lokalu czy strych. Nie stanowią one bowiem odrębnej własności, a tylko ich część składową.
Posiadanie samoistne
Pierwszą z przesłanek zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Co należy przez to rozumieć?
Zgodnie z treścią art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
W świetle powyższego istotne będzie rozróżnienie kiedy mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym, a kiedy z zależnym. To pierwsze może bowiem tylko prowadzić do zasiedzenia nieruchomości.
Pomocne w tej kwestii jest orzecznictwo. I tak dla przykładu Sąd Rejonowy w Białymstoku w postanowieniu z dnia 20 września 2017 r. (II Ns 1961/16) wskazał, że „w praktyce więc, o tym czy mamy do czynienia z posiadaniem charakterystycznym dla własności czy też zależnym, decydują zewnętrzne przejawy władztwa nad rzeczą, jednoznaczne manifestowanie dla otoczenia władania jak właściciel.”
Z kolei Sąd Rejonowy w Łańcucie w postanowieniu z dnia 21 lutego 2019 r. (I Ns 497/18) zauważył, że „ustalenie, czy posiadanie ma charakter samoistny może wymagać odwołania się do podstawy objęcia rzeczy we władanie. Wiele czynności podejmowanych przez posiadacza samoistnego może bowiem pokrywać się z czynnościami podmiotu, który jest jedynie posiadaczem zależnym. Np. przeprowadzanie niezbędnych remontów budynku , czy uprawa działek rolnych nie wystarcza do uznania wykonawcy za posiadacza samoistnego, ponieważ takie czynności i działania mogą być podejmowane również przez podmiot władający nieruchomością w granicach użytkowania lub innego prawa, z którym łączy się tylko władztwo o charakterze posiadania zależnego.”.
Ważnym jest również, aby posiadanie samoistne nie było poparte tytułem własności. Zasiedzenia nieruchomości może bowiem dokonać tylko taki posiadacz, który nie jest jej właścicielem.
Dobra i zła wiara
Drugim warunkiem koniecznym do zasiedzenia nieruchomości jest jej posiadanie samoistne przez nieprzerwany określony czas. Jego długość będzie zależała od dobrej i złej wiary.
- Przepisy prawa cywilnego rozróżniają tutaj dwa terminy: dwadzieścia i trzydzieści lat. Wszystko tutaj zależy od tak zwanej dobrej lub złej wiary. W przypadku zasiedzenia nieruchomości dobra wiara może oznaczać, że posiadacz żył w mylnym, ale całkowicie uzasadnionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności - mówi Adam Walas, prawnik, prezes Fundacji Smart Law.
W orzecznictwie zaś wskazuje się, że na pojęcie dobrej wiary składają się trzy elementy: przeświadczenie o istnieniu prawa, błędność tego przeświadczenia oraz możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach (tak: Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 23 października 2018 r., I ACa 61/18).
- Ze złą wiarą mamy natomiast do czynienia, gdy posiadacz wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego. Z mojego doświadczenia często ma to miejsce np. przy spadkach, gdy jedna osoba przejmuje posiadanie nieruchomości nie bacząc na prawa pozostałych spadkobierców. Jako ciekawostkę mogę nadmienić, że prawo w Polsce wychodzi z założenia, że takie sytuacje są raczej przypadkowe i przyjmuje się co do zasady domniemanie dobrej wiary – tłumaczy Adam Walas.
Czy trzeba iść do sądu?
Teoretycznie nie ma takiej konieczności. Po spełnieniu ww. przesłanek zasiedzenia nabywamy bowiem własność nieruchomości z mocy prawa.
W praktyce jednak warto złożyć stosowny wniosek do sądu. Postanowienie będzie stanowiło dowód tego, że jesteśmy właścicielami danej nieruchomości.
- Ludzie, gdy dowiadują się o tym, że formalnie nie są wcale właścicielami, często boją się tematu dotykać. Nie znają się na procedurach, obawiają się kosztów. Problem jednak polega na tym, ze w praktyce, gdy przyjdzie np. konieczność sprzedaży nieruchomości, żaden notariusz nie podejmie się zawarcia aktu, a jak wiadomo umowa sprzedaży nieruchomości w innej formie jest nieważna – wskazuje Adam Walas.
Gdzie należy złożyć wniosek? Jakie wiążą się z tym koszty?
- Wniosek składa się do sądu rejonowego do wydziału cywilnego. Oczywiście trzeba go opłacić. Na chwilę obecną kwota opłaty jest stała, niezależnie od wartości nieruchomości i wynosi 2000 zł. Po przeprowadzeniu postępowania sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Takie postanowienie ma charakter deklaratoryjny, czyli w sposób prawnie wiążący stwierdzający istnienie określonego stanu prawnego. Takie postanowienie stanowi dla nas potwierdzenie, że zasiedzieliśmy daną nieruchomość i jesteśmy jej formalnym właścicielem – tłumaczy ekspert.
