Subskrybuj nas na Youtube
W odróżnieniu od zwykłej darowizny, umowa o dożywocie dużo lepiej zabezpiecza interesy osoby zrzekającej się nieruchomości. Daje prawną gwarancję tego, że osoba taka nie będzie mogła zostać wyrzucona z mieszkania, które nie jest już jej własnością (służy temu służebność mieszkania). W zależności od postanowień zawartych w umowie mogą też jej przysługiwać od nabywcy inne środki potrzebne do życia (żywność, opał, lekarstwa). Pomiędzy osobami zawierającymi umowę o dożywocie nie muszą istnieć więzy rodzinne. Zobowiązana do utrzymania dożywotnika może być nawet osoba prawna, np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Treść umowy
Z podpisaniem umowy o dożywocie wiążą się obowiązki zarówno po stronie właściciela nieruchomości, jak i jej nabywcy. Obowiązkiem dotychczasowego dysponenta domu, mieszkania czy gruntu jest przeniesienie własności na nabywcę. Ten nie musi płacić za dom lub grunt, ale w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie w zakresie i na zasadach określonych w podpisywanej u notariusza umowie. W tej sposób umowa o dożywocie pełni w pewnym sensie funkcję alimentacyjną. Przedmiotem umowy o dożywocie może być każda nieruchomość, a więc przede wszystkim dom jednorodzinny, lokal mieszkalny, lokal użytkowy, grunt rolny, grunt leśny czy działka rekreacyjna.
Jak wskazał SN w wyroku z 30 marca 1998 r. (sygn. akt III CKN 219/98), byt umowy dożywocia nie zależy od tego, by objęła ona całą nieruchomość. Przepis art. 908 § 1 k.c. nie zawiera takiego wymogu. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w tym przepisie może być także udział we współwłasności.
Zakres świadczeń
W umowie o dożywocie zostaje określony katalog świadczeń na rzecz dożywotnika. Ich rodzaju i zakresu nie narzuca ustawa – strony mogą uregulować go w dowolny sposób.
W praktyce umowa o dożycie jest często zawierana w sytuacji, gdy rodzice chcą przekazać dzieciom dom lub gospodarstwo i jednocześnie myślą o tym, by zabezpieczyć swój byt na przyszłość.
W zakres umowy może wchodzić służebność mieszkania ograniczona do jednego lub kilku pomieszczeń, dostarczanie wyżywienia, opału i środków do życia w sytuacjach, gdy nie będzie w stanie zapewnić sobie go dożywotnik. Można też na przykład umówić się, że dożywotnik będzie nadal mieszkał w mieszkaniu albo w jego części aż do chwili śmierci albo przeniesie się do lokalu zaoferowanego przez nabywcę.
W umowie nabywca nieruchomości może obciążyć ją na rzecz dożywotnika prawem użytkowania jej określonej części, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą. Może też zobowiązać się do spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Wszystkie te obciążenia należą do treści prawa dożywocia, a więc dożywotnik nie może ich sprzedać lub w jakikolwiek inny sposób zbyć. Wygasają one wraz z jego śmiercią i nie wchodzą do spadku.
Jeżeli strony nie zapiszą w umowie szczegółowych ustaleń, świadczenia wynikających z umowy o dożywocie określa się według art. 908 § 1 k.c. Przewiduje on, że w braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości ma przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres tych świadczeń jest więc dość szeroki.
Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Oznacza to, że właściciel nieruchomości może doprowadzić do ustanowienia dożywocia nie tylko na swoją rzecz, lecz także na rzecz innych osób, którym chce zapewnić byt w przyszłości. Za osobę bliską należy uznać małżonka, dziecko, rodzica, krewnego, powinowatego, ale także konkubenta, z którym łączą zbywcę szczególnie silne więzi.
Umowy o dożywocie nie można spisać samodzielnie. Jej skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości, a więc musi ona zostać zawarta w formie notarialnej. W przeciwnym razie jest nieważna. Akt notarialny powinien zawierać złożone przed notariuszem oświadczenie stron, w razie potrzeby z powołaniem się na okazane dokumenty, przy czym jeśli akt dotyczy czynności prawnej, powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Artykuł 94 § 1 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. z 2017 r. poz. 2291 ze zm.) zobowiązuje notariusza nie tylko do dopilnowania, aby przed podpisaniem akt został odczytany stronom, lecz także do ustalenia, że oso-by biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu i że jest on zgodny z ich wolą. Jeżeli strony czynności nie złożyły notariuszowi oświadczeń woli, nie została zachowana forma aktu notarialnego.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Zwrócił na to uwagę nawet Sąd Najwyższy. Orzekł, że chociaż dożywocie nie jest prawem rzeczowym ograniczonym, to jednak obciążenie nim nieruchomości wpływa na obniżenie jej wartości, skoro do obciążenia nieruchomości prawem dożywocia „stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych” (art. 910 § 1 k.c.), a w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte (art. 910 § 2 k.c.). Prawo dożywocia powstaje niezależnie od jego wpisu do księgi wieczystej (wyrok Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2003 r., sygn. akt III RN 55/02).