Na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez starostę moja firma w 2012 r. wybudowała obiekt biurowy z infrastrukturą, w której dziś prowadzimy komis samochodowy. Po ponad sześciu latach od ukończenia inwestycji wojewoda stwierdził nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę z powodu rażącego naruszenia prawa. Rozstrzygnięcie zapadło po zakończeniu postępowania wszczętego na wniosek właściciela działki sąsiedniej. Czy wojewoda mógł stwierdzić nieważność pozwolenia na budowę?
Reklama
W decyzji stwierdzono, że inwestycja jest niezgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje przeznaczenie terenu pod rzemiosło i mieszkalnictwo towarzyszące usługom. Moja firma zainwestowała znaczne pieniądze. Jak już wspominałem, przeprowadziliśmy inwestycję na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaliśmy też pozwolenie na użytkowanie budynku biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą. Działaliśmy w dobrej wierze, w zaufaniu do organów administracji oraz do wydanych decyzji. Czy wojewoda mógł stwierdzić nieważność pozwolenia na budowę?
Decyzja o pozwoleniu na budowę nie tylko mogła, ale wręcz musiała być uchylona. Dopuszczała ona bowiem inwestycję na terenie do tego nieprzeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlanego (dalej p.b.) jednoznacznie wynika, że w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub gdy w przypadku jego braku wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podstawowym obowiązkiem organu jest zbadanie zgodności rozwiązań zaproponowanych w projekcie budowlanym z ustaleniami prawa miejscowego bądź też z decyzją o warunkach zabudowy. Analiza ta ma znaczenie fundamentalne. Akty te (plan oraz decyzja) określają w sposób wiążący m.in. przeznaczenie, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu oraz kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Niemożliwe jest zatem wydanie zgodnego z prawem pozwolenia na budowę bez uprzedniej oceny projektu budowlanego z punktu widzenia ustaleń ww. powyższych aktów prawnych. Tymczasem starosta, wydając decyzję, takiej weryfikacji nie przeprowadził.

Ochrona ładu przestrzennego

W tym miejscu należy wskazać, że NSA w wyroku z 4 lipca 2018 r. (sygn. akt II OSK 1944/16) wydanym w podobnym stanie faktycznym, stwierdził, że ustalony ład przestrzenny jest istotnym elementem obrotu gospodarczego, ponieważ powinien dawać gwarancję, że na danym terenie powstaną tylko takie obiekty i tylko w takim kształcie, w jakim dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania terenu. Realizacja postanowień planu miejscowego w procesie inwestycyjnym stanowi z jednej strony dla inwestora obowiązek. Z drugiej strony dokument, jakim jest plan miejscowy, daje gwarancję, że przedsiębiorca zrealizuje każde zamierzenie, które jest nim. Daje on również gwarancję właścicielom innych nieruchomości, że na danym terenie powstanie tylko taka zabudowa, na którą społeczność lokalna wyraziła zgodę w procedurze uchwalania planu. Naruszenie powyższych zasad godzi w istotne wartości prawne i społeczne, nie może być zatem ignorowane ani przez organy, ani przez inwestorów.

Rażące naruszenie

NSA wyjaśnił także, że zgodnie z art. 156 par. 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego o rażącym naruszeniu prawa decydują łącznie trzy przesłanki, tj. oczywistość naruszenia, charakter przepisu, który naruszono, oraz racje ekonomiczne lub gospodarcze, a więc skutki, które wywołuje decyzja. Zdaniem NSA ani oczywistość naruszenia przepisu, ani jego charakter nie są wystarczające do uznania, że miało miejsce rażące naruszenie prawa. Ważne są jeszcze skutki wywołane wadliwą decyzją.
W powyższej sprawie skutkami zapewne są hałas, zanieczyszczenie środowiska oraz zwiększenie liczby samochodów na określonym terenie. Te okoliczności niewątpliwie wpływają negatywnie na sposób korzystania z prawa własności nieruchomości sąsiednich.
Ponadto należy wskazać, że dla uchylenia pozwolenia na budowę nie ma znaczenia fakt, że w całości ukończona została inwestycja zrealizowana na jego podstawie czy też że decyzją zezwolono na użytkowanie posadowionego budynku biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą. Przepisy nie przewidują bowiem ograniczeń czasowych na wyeliminowanie w postępowaniu nieważnościowym decyzji o pozwoleniu na budowę.
Działanie czytelnika w dobrej wierze i zaufaniu do organów administracji publicznej ma tylko ten skutek, że po stwierdzeniu nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycja wzniesiona na jej podstawie nie będzie postrzegana jako zrealizowana w warunkach samowoli budowlanej. Jej legalizacja będzie rozpatrywana w trybie art. 50 i 51 p.b., nie zaś na podstawie art. 48 p.b. (wyrok WSA w Warszawie z 1 marca 2016 r., sygn. akt VII SA/Wa 1172/15).
Podstawa prawna
Art. 35 ust. 1 pkt 1, art. 48 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.).
Art. 156 par. 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.).