Prokuratorzy aktywnie występują w obronie osób, które utraciły swoje mieszkania

Podejmowanie takich działań zalecił prokuratorom Zastępca Prokuratora Generalnego Robert Hernand.

Spłata pożyczki nie uchroniła przed utratą lokalu

W jednej z takich spraw prokurator Prokuratury Rejonowej w Augustowie wywiódł powództwo o stwierdzenie nieważności umowy pożyczki oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty pożyczki, a także umowy zmiany pożyczki, które zostały zawarte pomiędzy Małgorzatą S., a Janem P. i Szymonem M. Pokrzywdzona w czasie zawierania umów była w ciąży z trzecim dzieckiem, a ponadto samodzielnie opiekowała się pozostałą dwójką dzieci, gdyż pozostawała w faktycznej separacji z mężem. To krytyczne położenie zostało wykorzystane, bowiem pokrzywdzona zawarła skrajnie niekorzystną dla siebie pożyczkę. Nominalnie opiewała ona na kwotę 65 tysięcy złotych, której spłatę zabezpieczono przewłaszczeniem mieszkania o wartości 130 tysięcy złotych. W rzeczywistości pokrzywdzonej wypłacono jedynie 35 tysięcy złotych. Pomimo krytycznego wręcz położenia Małgorzata S. dokonywała spłaty zaciągniętego zobowiązania do kwoty 20 tysięcy złotych. To jednak nie uchroniło jej i jej dzieci od utraty mieszkania.

W toku postępowania prokurator wniósł o udzielenie zabezpieczenia poprzez wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu i poprzez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania lokalu przewłaszczonego. Sąd uwzględnił wnioski prokuratora.

Prokurator Prokuratury Okręgowej w Gdańsku bierze aktywny udział w postępowaniu, w którym pokrzywdzony utracił prawo własności mieszkania położonego w Ustce w zamian za udzieloną pożyczkę gotówkową w kwocie 5 tysięcy złotych. W ocenie prokuratury do zawarcia umowy doszło w warunkach daleko idącej niewspółmierności uzyskanego świadczenia do wartości mienia zabezpieczającego transakcję pożyczki.

W innej sprawie z właściwości Prokuratury Regionalnej w Gdańsku Sąd I instancji w całości uwzględnił żądanie prokuratora Prokuratury Rejonowa Bydgoszcz Północ w Bydgoszczy, który skierował pozew o unieważnienie umów przeniesienia własności budynku i użytkowania wieczystego na zabezpieczenie pożyczki i wystąpił o udzielenie zabezpieczenia poprzez nakazanie wpisania w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się przed Sądem Okręgowym w Bydgoszczy postępowaniu. Wartość nieruchomości pokrzywdzonego wynosiła 150 tysięcy złotych, a zatem pokrzywdzony poniósł znaczny uszczerbek w mieniu.

Ponadto w zainteresowaniu Prokuratury Okręgowej w Gdańsku pozostaje postępowanie dotyczące unieważnienia umowy sprzedaży domu stanowiącego własność 80-letniej Marii T. i jej 83-letniego męża. Małżonkowie zaciągnęli pożyczkę w wysokości 20 tysięcy złotych, gdzie w akcie notarialnym wskazano kwotę 37 tysięcy złotych.

Zabezpieczeniem pożyczki było przeniesienie własności domu mieszkalnego o powierzchni 150 m2 o wartości 600 tysięcy złotych. Z uwagi na niemożność spłaty w całości pożyczki, małżonkowie utracili nieruchomość i zmuszeni zostali poprzez nachodzenie i wybijanie szyb do opuszczenia domu. Prokurator zgłosił już udział w postępowaniu zawisłym przed Sądem Okręgowym w Gdańsku przeciwko aktualnym właścicielom nieruchomości o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W innej sprawie prokurator Prokuratury Okręgowej w Gdańsku skierował pozew o zapłatę na rzecz pokrzywdzonej kwoty 170 tysięcy złotych. Pokrzywdzona wraz z mężem byli właścicielami mieszkania o wartości 200 tysięcy złotych położonego w Gdańsku. Z uwagi na chorobę męża i amputację nóg, małżonkowie popadli w kłopoty finansowe i zmuszeni byli do zaciągnięcia kredytu w wysokości 20 tysięcy złotych. Zabezpieczeniem pożyczki było przeniesienie własności lokalu. Pożyczka została udzielona na okres 12 miesięcy. W tym czasie zmarł mąż pokrzywdzonej, a dodatkowo na raka zachorowała i zmarła jej córka. Obecnie poszkodowana zamieszkuje w lokalu wspólnie z innymi osobami, którym mieszkanie zostało wynajęte przez nowych właścicieli. W sprawie tej niemożliwe było skierowanie powództwa o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości, stąd też prokurator skierował pozew o zapłatę na rzecz pokrzywdzonej kwoty 170 tysięcy złotych.

Z kolei Prokuratura Okręgowa w Gliwicach nadzorowała postępowanie przygotowawcze w sprawie wyłudzenia nieruchomości na szkodę 74-letniej kobiety, które miało bezpośredni związek z zawarciem umów pożyczek z jedną ze spółek. Prokurator skierował do Sądu Okręgowego w Łodzi pozew o ustalenie nieważności czynności prawnej dokonanej przez spółkę w formie aktu notarialnego w postaci oświadczenia o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej do kwoty 620 tysięcy złotych na nieruchomości pokrzywdzonej. Prokurator wniósł o ustalenie nieważności czynności prawnej oraz o zabezpieczenie roszczeń na czas trwania postępowania, poprzez wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu i zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Sąd Okręgowy zabezpieczył powództwo zgodnie z wnioskiem prokuratora. W sprawie zapadł wyrok ustalający nieważność czynności prawnych dokonanych przez spółkę. Wyrok Sądu I instancji został utrzymany w mocy przez Sąd odwoławczy.

W innej sprawie z właściwości Prokuratury Regionalnej w Katowicach prokurator z Prokuratury Okręgowej w Częstochowie zgłosił udział do postępowania zawisłego przed Sądem Okręgowym w Częstochowie w sprawie ustalenia nieważności umowy notarialnej dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego za kwotę 40 tysięcy złotych, gdzie wartość wskazana w pozwie to kwota 100 tysięcy złotych. Pokrzywdzony w dacie zawarcia umowy, ze względu na stan psychiczny i somatyczny, znajdował się w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Na skutek działań podjętych przez prokuratora przed sądem zapadło orzeczenie unieważniające zawartą umowę. W trakcie procesu pokrzywdzony zmarł, a w jego prawa wstąpili spadkobiercy.

Natomiast Prokuratura Rejonowa w Chorzowie wyjaśnia sprawę, w której pokrzywdzona zawarła w formie aktu notarialnego umowę pożyczki na kwotę 56 tysięcy złotych, która została zabezpieczona przewłaszczeniem na nieruchomości - mieszkaniem pożyczkobiorczyni o wartości 140 tysięcy złotych. Pożyczkobiorczyni wskazała, że faktycznie otrzymała jedynie kwotę 30 tysięcy złotych. Pomimo tego, iż dokonała ona spłaty pożyczki, to i tak utraciła prawo własności lokalu mieszkalnego. Nabywcy nieruchomości wykorzystali trudne położenie pokrzywdzonej związane z chorobą nowotworową syna i znacznymi kosztami ponoszonymi na leczenie. Prowadzone postępowanie zmierza do ustaleniu podstaw do wywiedzenia powództwa o stwierdzenie nieważności umów pożyczki, których stroną jest pokrzywdzona. Równolegle prowadzone są czynności w sprawie karnej o przestępstwo oszustwa z art. 286 par. 1 kodeksu karnego.

Pokrzywdzony pożyczył 400 złotych i stracił nieruchomość

Aktywne działania na rzecz osób, które utraciły swoje mieszkania, podejmują też prokuratorzy z właściwości Prokuratury Regionalnej w Krakowie oraz Prokuratury Regionalnej w Lublinie. W jednej z takich spraw prokurator z Prokuratury Rejonowej Kraków - Podgórze wystąpił z wnioskiem o uchylenie klauzuli wykonalności nadanej postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa Podgórza aktowi notarialnemu poddania się egzekucji oraz zabezpieczenia interesów dłużników poprzez wstrzymanie postępowania eksmisyjnego prowadzonego przeciwko dwóm pokrzywdzonym kobietom. Jedna z nich zawarła niekorzystną umowę pożyczki w kwocie 60 tysięcy złotych, na zabezpieczenie spłaty której przewłaszczono mieszkanie o szacunkowej wartości 300 tysięcy złotych. Brak spłaty pożyczki skutkował zainicjowaniem postępowania eksmisyjnego. Równolegle w sprawie tej Prokuratura Rejonowa Kraków - Krowodrza w Krakowie prowadzi postępowanie przygotowawcze przeciwko Pawłowi I. podejrzanemu o czyn z art. 304 kodeksu karnego.

W innej sprawie wyrokiem zaocznym Sąd Rejonowy Lublin Zachód w Lublinie nakazał pozwanemu opróżnienie lokalu mieszkalnego położonego w Lublinie. Wyrok zapadł w sprawie z powództwa jednej ze spółek. Pozwany, nie dochowując terminu do złożenia sprzeciwu, złożył wniosek o jego przywrócenie podnosząc, iż nie otrzymał informacji o postępowaniu, ponieważ nigdy nie zamieszkiwał pod adresem wskazywanym w pozwie. Prokurator Prokuratury Rejonowej Lublin - Północ w Lublinie skierował do sądu skargę o wznowienie postępowania w tej sprawie. Skarga została uwzględniona i na jej skutek doszło do umorzenia postępowania z uwagi na cofnięcie pozwu przez spółkę. Wcześniej prokuratura ustaliła, że w kancelarii notarialnej w Lublinie pomiędzy pokrzywdzonym a spółką została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości o wartości 200 tysięcy złotych, która stanowiła zabezpieczenie umowy pożyczki w kwocie 23 tysięcy złotych.

Natomiast prokurator z Prokuratury Okręgowej w Sieradzu zgłosił udział w postępowaniu przed Sądem Odwoławczym w sprawie eksmisji z przewłaszczonego budynku. Ponadto prokurator wniósł pozew o ustalenie nieważności umowy przeniesienia własności nieruchomości. Pokrzywdzona uzyskała pożyczkę w wysokości 100 tysięcy złotych, której zabezpieczeniem była nieruchomość o wartości 600 tysięcy złotych. Na skutek działań podjętych przez prokurator powstrzymane zostało postępowanie eksmisyjne.

Z kolei prokurator z Prokuratury Rejonowej w Rzeszowie skierował do Sądu Rejonowego w Rzeszowie pozew w sprawie unieważnienia umowy pożyczki oraz przeniesienia własności nieruchomości celem jej zabezpieczenia. Kwota pożyczki wskazana w akcie notarialnym to 16 tysięcy złotych, a pokrzywdzony otrzymał 8 tysięcy złotych. Połowę pożyczki stanowiły lichwiarskie odsetki. Zabezpieczeniem pożyczki było przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem i nieruchomości gruntowej. Z uwagi na trudną sytuację materialną pożyczkobiorca nie był w stanie spłacić zobowiązania i doszło do utraty nieruchomości.

Analogiczne działania podjął prokurator z Prokuratury Okręgowej w Gorzowie Wielkopolskim, który skierował do sądu pozew o ustalenie nieważności czynności prawnej i ustalenie nieważności umowy przeniesienia własności nieruchomości. Pokrzywdzony zawarł umowę pożyczki na kwotę 42 tysięcy 200 złotych, a faktycznie otrzymał kwotę 20 tysięcy złotych. Zabezpieczeniem tej umowy była nieruchomość o wartości 130 tysięcy 400 złotych, której wartość dodatkowo została zaniżona w akcie notarialnym.

W innej sprawie Beata W. i Krzysztof W. zawarli z Wiesławem B. umowę pożyczki w formie aktu notarialnego. Kwota wpisana w umowie opiewała na 235 tysięcy złotych, a pokrzywdzeni w rzeczywistości otrzymali 20 tysięcy złotych. Zabezpieczeniem pożyczki była umowa notarialna przeniesienia prawa własności nieruchomości o szacunkowej wartości 159 tysięcy 826 złotych. Oprocentowanie pożyczki wynosiło 20,075 procent w skali roku. Prokurator z Prokuratury Okręgowej w Szczecinie skierował akt oskarżenia przeciwko Wiesławowi B., a sąd wydał wyrok skazujący zgodny z wnioskiem prokuratora. Ponadto prokurator skierował do sądu pozew o ustalenie nieważności czynności prawnej umowy pożyczki oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości, a także wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wpis w księdze wieczystej o toczącym się postępowaniu.

Wiesław B. został także skazany w innym postępowaniu, w którym akt oskarżenia skierowała do sądu Prokuratura Okręgowa w Szczecinie. Z dwójką pokrzywdzonych zawarł on w formie aktu notarialnego umowę pożyczki na kwotę 11 tysięcy 440 złotych. Pokrzywdzeni faktycznie uzyskali kwotę jedynie 400 złotych. Zabezpieczeniem tej umowy była nieruchomość stanowiąca własność pokrzywdzonych. Ponadto w sprawie tej prokurator skierował pozew o ustalenie nieważności czynności prawnych i ustalenie, że umowa pożyczki jest nieważna.

Aktywne działania na rzecz osób, które utraciły swoje mieszkania, podejmują też warszawscy prokuratorzy. W jednej z takich spraw zawisłych przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie o unieważnienie umowy pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkalnej, którą powódka utraciła w warunkach wyzysku, prokurator zgłosił swój udział i doprowadził do oddalenia apelacji spółki pozwanej i utrzymania w mocy rozstrzygnięcia korzystnego dla pokrzywdzonej. W sprawie tej ustalono, że pokrzywdzona kobieta w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki w kwocie 80 tysięcy złotych przeniosła na rzecz spółki prawo własności lokalu mieszkalnego o wartości 154 tysięcy złotych.

Prokurator z Prokuratury Regionalnej w Warszawie zgłosił także swój udział w innym postępowaniu toczącym się przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie. W sprawie tej pokrzywdzony uzyskał pożyczkę w kwocie 21 tysięcy 789 złotych, która została zabezpieczona przewłaszczeniem mieszkania o wartości 200 tysięcy złotych.

Powództwa wytaczane przed zakończeniem śledztw

W sprawach dotyczących osób, które z różnych - zwykle niezawinionych przez siebie przyczyn – utracili swoje nieruchomości wskutek wadliwie lub podstępnie zawartych umów w formie aktów notarialnych Zastępca Prokuratora Generalnego Robert Hernand w piśmie skierowanym do wszystkich prokuratorów regionalnych polecił, by w tego typu sprawach powództwa były wytaczane jeszcze przed zakończeniem postępowania przygotowawczego. Powinny one zawierać wnioski o zabezpieczenie roszczenia poprzez np. wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Jest to szczególnie ważne z uwagi na fakt, że często w tego typu sprawach dochodzi do dalszego obrotu nieruchomością. Ma to również znaczenie z uwagi na wpływ publicznej wiary ksiąg wieczystych na możliwość podważenia transakcji.

W postępowaniach wyjaśniających oraz w trakcie procesu prokuratorzy mają uwzględniać materiał dowodowy zebrany w toku postępowania przygotowawczego, w tym m.in. zeznania osoby pokrzywdzonej. W trakcie jej przesłuchania prokuratorzy powinni ustalać nie tyko okoliczności faktyczne sprawy, ale także związane z sytuacją życiową i zdrowotną pokrzywdzonego. Wiek pokrzywdzonego i związane z tym ewentualne obniżenie sprawności intelektualnej, zmiany demencyjne, ewentualne choroby psychiczne, upośledzenie umysłowe, choroba Alzheimera lub inne zaburzenia psychiczne, czy korzystanie ze świadczeń z pomocy społecznej, mogą mieć bowiem wpływ na wadliwą ocenę okoliczności skłaniających do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Prokuratorzy mają też zwracać uwagę na przyjmowane leki, inne choroby oraz ewentualne wady wzroku.

Wszystkie te okoliczności mają być analizowane szczególnie pod kątem wad oświadczenia woli (art. 82 kodeksu cywilnego i następne).

Sytuacja finansowa pozwanego ma znaczenie

Zbieranie materiału dowodowego przez prokuratorów nie ogranicza się do przesłuchania pokrzywdzonego. W postępowaniu wyjaśniającym oraz w razie wniesienia powództwa brane są też pod uwagę zeznania opiekuna faktycznego lub prawnego osoby pokrzywdzonej, jej małżonka lub osoby pozostającej we wspólnym gospodarstwie domowym.

W toku prowadzonych postępowań prokuratorzy powinni też szczegółowo analizować dostępne dokumenty, jak choćby księgi wieczyste. Pozyskiwane są także informacje od notariuszy co do wykonania obowiązku wynikającego z przepisów ustawy z 16 listopada 2000 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 299 ze zm.).

Dla wyjaśnienia okoliczności sprawy nie bez znaczenia są również możliwości finansowe wykonania umowy przez osobę, która przejęła lub nabyła nieruchomość. Właściwej ocenie realnych możliwości pozwanego powinna służyć analiza zeznań podatkowych za ostatnie 5 lat, wielokrotność i powtarzalność podobnych transakcji, szczególnie w różnych miejscach kraju oraz historia rachunków bankowych. Prokuratorzy uwzględniają również skuteczność postępowań egzekucyjnych prowadzonych przeciwko pozwanemu. Służyć ma temu m.in. analiza informacji uzyskanych od komorników. Zbierane są także dane z rejestrów i ewidencji. Mogą one bowiem wskazywać np. na niespłacone zobowiązania. Prokuratorzy badają także, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą i jakiego rodzaju.

Jeśli te wszystkie dane i informacje nie zostaną zebrane w toku postępowania przygotowawczego, to prokuratorzy mają podejmować odpowiednią inicjatywę dowodową w postępowaniu przed sądem cywilnym.

Wytyczne Prokuratora Generalnego

Jeszcze w 2016 roku (22 sierpnia 2016 roku) Prokurator Generalny Zbigniew Ziobro wydał wytyczne w sprawie zasad prowadzenia postępowań przygotowawczych o przestępstwa udzielania pożyczek o charakterze lichwiarskim oraz o przestępstwa oszustwa skutkujące utratą przez pokrzywdzonych prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z wytycznymi postępowania powinny być prowadzone w kierunku przestępstwa tzw. lichwy (art. 304 kodeksu karnego), a także oszustwa (art. 286 par. 1 kodeksu karnego). W obu przypadkach sprawami powinni zajmować się prokuratorzy z właściwej prokuratury okręgowej pod nadzorem prokuratury regionalnej.