Umowa na dzierżawę gruntu została zawarta na 30 lat. Po kilku miesiącach od jej podpisania z sąsiedniej działki zaczęły przedostawać się nieprzyjemne toksyczne zapachy. Czy mogę rozwiązać dzierżawę natychmiast, bez wypowiedzenia?
Możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy bez wypowiedzenia przewiduje art. 664 par. 2 k.c. Dotyczy on umów najmu, ale na mocy art. 694 k.c. jest stosowany również odpowiednio do umów dzierżawy. Zgodnie z tym przepisem „jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Ponadto wskazać należy, że stosownie do art. 664 par. 3 k.c. uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia nie przysługuje, jeżeli w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach.
Gmina żąda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu? Stawki warto poddać ocenie biegłego
Gmina żąda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu? Stawki warto poddać ocenie biegłego

Zobacz również
Z powołanych regulacji wynika zatem, że w pewnym sytuacjach wypowiedzenie umowy dzierżawy jest możliwe bez zachowania terminu wypowiedzenia. Takie prawo przysługuje dzierżawcy, gdy:
  • w chwili wydania działka miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie jej używanie,
  • wady uniemożliwiające przewidziane w umowie dzierżawy powstały później, a wydzierżawiający mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
Jednakże dzierżawca nie mógłby wypowiedzieć umowy zgodnie z art. 664 par. 2 k.c., jeżeli wada już istniała w chwili zawarcia umowy i dzierżawca o niej wiedział (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2006 r., sygn. akt V CSK 155/06).

Gminnym zarządzeniem nie da się ustalić stawek za bezumowny najem lub dzierżawę
Gminnym zarządzeniem nie da się ustalić stawek za bezumowny najem lub dzierżawę

Zobacz również
W opisywanej sprawie wada ujawniła się po kilku miesiącach. Czytelnik twierdzi, że nie wiedział o niej w chwili podpisywania umowy. Jako dzierżawca musi jednak pamiętać, że w razie sporu sądowego to on musi udowodnić w sądzie podstawy wypowiedzenia umowy, czyli wystąpienie wady, jaką w tym przypadku są toksyczne immisje z sąsiedniej nieruchomości, oraz że powstała ona kilka miesięcy po zawarciu umowy (por. wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 7 lutego 2018 r., sygn. akt VIII GC 431/17).
Podstawa prawna

Art. 664 par. 2, art. 694 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025).