Prowadzę działalność gospodarczą na nieruchomości, pod którą jest miejska sieć wodociągowa. Poprzedni właściciel jeszcze przed laty nie wyrażał na nią zgody, a do dziś nie ma żadnej umowy. Czy w związku z tym mogę się domagać od gminy odszkodowania za korzystanie z mojej nieruchomości za lata wstecz?
Tak. Istnieje podstawa do domagania się od gminy odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, przez lata była bowiem posiadaczem służebności w złej wierze. Problemem może być jednak wykazanie kwoty roszczenia, wobec czego wskazane jest powołanie biegłego, który oszacuje wynagrodzenie za lata wstecz (do 10 lat).
W zbliżonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy w Sieradzu w wyroku z 7 listopada 2016 r. (sygn. akt I C 1/14) uznał roszczenie odszkodowawcze i zasądził od gminy na rzecz powoda stosowną kwotę, uwzględniając 10-letni okres bezumownego użytkowania.
W tej sprawie na szczególną uwagę zasługują art. 225 i art. 224 par. 2 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z pierwszym, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same, jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Druga regulacja stanowi zaś, że od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że nastąpiło to bez jego winy. Z kolei z art. 352 k.c. wynika, że kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, a do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.
Gmina w momencie objęcia w posiadanie spornej części nieruchomości była zatem w złej wierze, a jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 24 stycznia 2017 r. (sygn. akt V ACa 313/16): „Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które, racjonalnie ocenione, powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym”. Konsekwencją takiego założenia jest możliwość dochodzenia roszczeń wynikających z art. 224 i 225 k.c. Skoro bowiem przedsiębiorcy przysługuje prawo własności do nieruchomości, a przez nią przebiega sieć wodociągowa, oznacza to, że faktycznie owa nieruchomość była przez gminę wykorzystywana.
Podkreślił to Sąd Najwyższy w wyroku z 24 stycznia 2017 r. (sygn. akt V CNP 16/17), stwierdzając, że przedsiębiorca eksploatujący urządzenia przesyłowe, który nie legitymuje się tytułem uprawniającym do ingerowania w sferę cudzej własności nieruchomości dla ich bieżącego utrzymania, korzysta z nieruchomości w złej wierze i jest zobowiązany do świadczenia wynagrodzenia jej właścicielowi. Ten ostatni może go żądać na podstawie art. 224 par. 2 w związku z art. 225 i art. 352 k.c.
Podstawa prawna
Art. 224 par. 2, art. 225, art. 352 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu