Sąd Najwyższy interpretuje przepisy ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa może posiadać odrębny majątek. Zarządcy wskazują na problem rozliczania majątku wspólnoty.
Gazeta Prawna dotarła do uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), w której sąd stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznania jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
- To przełomowe orzeczenie, gdyż Sąd Najwyższy nadał mu moc zasady prawnej. Sądy będą musiały je uwzględnić - tłumaczy Roman Dziczek, sędzia sądu apelacyjnego w Warszawie.
Dotychczas w sprawie podmiotowości prawnej wspólnoty i posiadania przez nią odrębnego majątku pojawiały się sprzeczne stanowiska - zarówno w publikacjach naukowych, jak i w orzeczeniach sądów. Pole do interpretacji pozostawia nieprecyzyjna ustawa o własności lokali z 1994 roku (dalej u.w.l.).

Podmiot prawa

Sąd Najwyższy w uchwale z 21 grudnia 2007 r. stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną). I chociaż różni się od innych osób ustawowych (np. spółki jawnej) - powstaje z mocy prawa, nie podlega likwidacji - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku. Zdaniem sądu potwierdza tę tezę fakt, że na wspólnotę została nałożona odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast poszczególni jej członkowie - do części odpowiadającej ich udziałom we wspólnej nieruchomości.
Sąd Najwyższy stwierdził też, że zdolność prawna osoby ustawowej może zostać ograniczona tylko wyraźnym uregulowaniem ustawowym. Takie ograniczenia znajdują się w przepisach ustawy o własności lokali o zarządzaniu nieruchomością wspólną (np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 u.w.l.). Zdaniem SN - przepisy te pozwalają stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.

Odrębny majątek

Przyjęcia, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych - zdaniem SN oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.
- W praktyce oznacza to, że jeśli dojdzie do skutecznego nabycia nieruchomości przez wspólnotę, np. zadłużonego lokalu w drodze postępowania egzekucyjnego, to wspólnota będzie ujawniona w dziale drugim księgi wieczystej - wyjaśnia sędzia Roman Dziczek.
Artur Fadrowski - członek Polskiego Stowarzyszenia Zarządców nieruchomości - zwraca uwagę na problemy, jakie mogą pojawić się w rozliczeniach między zbywcą a nabywcą lokalu. Jak dokonać rozliczeń lokalu, którego właścicielem jest wspólnota - pyta Artur Fadrowski.

Uprawnienia zarządu

Dotąd odmiennie interpretowane były przepisy dotyczące kompetencji zarządu wspólnoty.
- Jeden z warszawskich sądów rejonowych nie uznawał zarządu w trybie art. 18 u.w.l. jako organu uprawnionego do reprezentowania wspólnoty, a w konsekwencji odrzucał na etapie wstępnym pozew - mówi adwokat Katarzyna Jachacy.
W uchwale z 21 grudnia 2007 r. SN stwierdził, że skoro wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 k.c.) - zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Z mocy ustawy upoważniony jest więc do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu, natomiast czynności przekraczające ten zakres mogą być podejmowane tylko na podstawie uchwały właścicieli.
Podstawa prawna
• Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).