Subskrybuj nas na Youtube
Ustanowienie na obszarze zdegradowanym specjalnej strefy rewitalizacji pozwala gminie na zastosowanie specjalnego trybu kształtowania relacji z najemcami. Jeżeli jest to niezbędne, muszą oni opuścić wynajęte mieszkanie na czas wykonywania robót budowlanych
Rewitalizacja to szansa dla gminy na przeprowadzenie skutecznego procesu pobudzenia i ożywienia zdegradowanych przestrzeni miejskich i przeciwdziałania zjawiskom kryzysowym. Wspólnie ze społecznością lokalną i innymi uczestnikami władze lokalne mogą doprowadzić do zmian jakościowych w przestrzeni miejskiej. Celami rewitalizacji są wzrost aktywności społecznej i gospodarczej, poprawa środowiska zamieszkania oraz ochrona dziedzictwa kulturowego. Dlatego wiele gmin poddaje temu procesowi obszary zabytkowe, szczególnie cenne historycznie, zlokalizowane w centrach miast, o jednocześnie dużym natężeniu negatywnych zjawisk społecznych i gospodarczych. W celu przyspieszenia i ułatwienia przeprowadzenia tego złożonego procesu, w tym prowadzenia prac konserwatorskich i modernizacyjnych w budynkach mieszkalnych, usługowych czy pofabrycznych, wprowadzono w ustawie o rewitalizacji z 9 października 2015 r. (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1023) szczególne uprawnienia dla samorządu gminnego.
Zgodnie z ustawą o rewitalizacji modernizacja mieszkań komunalnych w specjalnej strefie rewitalizacji (SSR) może polegać na:
- podwyższeniu ich standardu,
- wprowadzeniu innych funkcji, w tym społecznych – np. świetlicy podwórkowej, mieszkania chronionego, klubu seniora czy miejsca wspierającego przedsiębiorczość.
Jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia przedsięwzięcia rewitalizacyjnego, lokator jest zobowiązany do opróżnienia wynajętego mieszkania na czas wykonywania robót budowlanych. Co za tym idzie, tryb ten ma szersze zastosowanie, w szczególności w kontekście przedsięwzięć rewitalizacyjnych, które ze swej natury nie powinny ograniczać się jedynie do remontów. Ponadto, jeżeli lokator odmówi opróżnienia lokalu na czas realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych i przeniesienia się do lokalu zastępczego (który gwarantuje gmina), włodarz jednostki może wystąpić do wojewody z wnioskiem o wydanie decyzji nakazującej opróżnienie lokalu. Postępowanie ma charakter administracyjny, co znacznie ułatwia i przyspiesza proces wyprowadzek niezbędnych do rozpoczęcia prac budowlanych wewnątrz rewitalizowanego obiektu. Od decyzji nakazującej opróżnienie lokalu w terminie 14 dni przysługuje odwołanie do ministra infrastruktury i budownictwa. Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego zakończenie sprawy w postępowaniu odwoławczym powinno nastąpić w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. W przypadku gdy lokator nadal nie opróżni lokalu, egzekucję obowiązku wynikającego z decyzji prowadzi się na podstawie ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.).
W przypadku trybu przewidzianego w ustawie o rewitalizacji przedmiot najmu co do zasady pozostaje niezmienny, jednak pod warunkiem, że po zakończeniu prac budowlanych lokal wciąż będzie istniał oraz będzie przeznaczony na funkcję mieszkalną. Jeżeli ze względu na przebudowę lokalu (np. połączenie kilku lokali, podzielenie jednego na kilka) lub zmianę funkcji (np. z mieszkania komunalnego na mieszkanie chronione, świetlicę podwórkową itp.) powrót lokatora jest niemożliwy, nie ma możliwości utrzymania stosunku prawnego między gminą a najemcą. Jednak gmina zostaje zobligowana do wynajmu lokatorowi mieszkania w tej samej miejscowości, o powierzchni, wyposażeniu i stanie technicznym równym lub korzystniejszym dla najemcy niż w pierwotnym lokalu.
Ochrona w trybie ustawowym
Dla porównania warto przywołać ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610; dalej: u.o.p.l.). Tu stosunek najmu pomiędzy gminą a lokatorem (domyślnie – osobą fizyczną) podlega szczególnym regulacjom, które na pierwszym miejscu stawiają najemcę. Ustawa ogranicza bowiem swobodę w kształtowaniu treści stosunku najmu poprzez:
- nakaz wynajmu mieszkań komunalnych jedynie na czas nieoznaczony,
- ograniczenie okoliczności wypowiedzenia umowy najmu przez gminę do katalogu sytuacji zawartego w ustawie (jedną z przyczyn może być remont budynku, jeżeli wymaga to opróżnienia lokalu przez najemcę).
W przypadku remontu jako okoliczności zmuszającej lokatora do wyprowadzki z mieszkania komunalnego ustawodawca przewidział dwa tryby:
- zgodnie z art. 10 ust. 4 u.o.p.l. – jeżeli remont będzie trwał do 12 miesięcy, gmina musi zapewnić lokatorowi lokal zastępczy o co najmniej takim samym standardzie oraz podobnej lokalizacji; w tej sytuacji przedmiot najmu nie ulega zmianie i nie wymaga się podpisania nowej umowy, a po roku najemca ma prawo do korzystania z wyremontowanego lokalu;
- zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. – rada gminy może podjąć decyzję, że jeżeli planowana jest rozbiórka budynku lub remont, który będzie trwał powyżej 12 miesięcy, gmina może jednostronnie wypowiedzieć umowę lokatorowi z zachowaniem okresu wypowiedzenia; w tej sytuacji gmina nie musi zapewnić lokalu zastępczego, a umowa traci moc, lokator pozostaje więc bez schronienia i musi szukać na własną rękę nowego mieszkania.
Wydaje się zatem, że ogłoszenie remontu na okres powyżej 12 miesięcy rozwiązuje problem wynikający z wypowiedzenia umów najmu. Należy jednak zaznaczyć, że takie rozwiązanie jest również obciążeniem dla samej gminy. Odmowa opróżnienia lokalu przez lokatora skutkuje wszczęciem postępowania cywilnego, które może ciągnąć się latami, gdyż gmina pozbawiona jest elementu władztwa (jak w przypadku postępowania administracyjnego).
Korzyści dla wszystkich
Zastosowanie trybu przewidzianego w ustawie o rewitalizacji jest możliwe jedynie w SSR. Jednak takie rozwiązanie przynosi pozytywne skutki wszystkim stronom.
Zapewnienie lokalu zamiennego nawet po zakończeniu przedsięwzięć rewitalizacyjnych daje możliwość porozumienia się z najemcą i zaoferowania lokalu o podobnych parametrach, a zatem nie dochodzi do marginalizacji lokatora. Jeżeli nie doszło do zmiany funkcji lub przebudowy lokalu, to najemca może do niego powrócić po zakończeniu robót budowlanych. Wówczas nie tylko nie został wykluczony z rezultatów projektu rewitalizacji, ale staje się jego bezpośrednim beneficjentem.
Z kolei dzięki trybowi administracyjnemu gmina bez zbędnej zwłoki może przystąpić do prac budowlanych wewnątrz budynku. Interwencja ta nie musi ograniczać się jedynie do remontu, ale może obejmować również dostosowanie budynku do nowych funkcji, w tym społecznych, jego utechnicznienie, poprawę dostępności, co może wiązać się z przebudową lub budową nowych obiektów budowlanych.
RAMKA
Słowniczek pojęć prawnych
- Budowa – wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego. Z definicji wynika, że o budowie można mówić wówczas, gdy powstaje nowy obiekt budowlany bądź też dochodzi do powiększenia istniejącego obiektu budowlanego, w efekcie czego powstaje nowa substancja budowlana.
- Mieszkanie komunalne – zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego to lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, wyłączając mieszkania socjalne.
- Przebudowa – wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
- Remont – wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
- Specjalna strefa rewitalizacji – zgodnie z art. 25 ust. 1 i nast. ustawy o rewitalizacji na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji specjalnej strefy rewitalizacji. Strefę ustanawia się w celu zapewnienia sprawnej realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych na okres nie dłuższy niż 10 lat, bez możliwości przedłużenia.