Czy nie można wreszcie zlikwidować użytkowania wieczystego, szczególnie teraz w kontekście wprowadzenia do naszego prawa podobnego rozwiązania – prawa zabudowy?

Osobiście uważam, że prawo zabudowy pełniłoby de facto rolę użytkowania wieczystego. Dlatego funkcjonowanie tych dwóch instytucji – o tej samej funkcji i zbliżonej konstrukcji prawnej – rodzi słuszne pytania o sensowność tych rozwiązań. Żeby było jasne – od strony prawnej nie ma powodu, aby dalej w obrocie były te dwie instytucje. Ale likwidacja użytkowania wieczystego to także problem polityczny.

Użytkowanie wieczyste zapewnia gminom stałe dochody. Ale prawo zabudowy też miałoby być odpłatne, więc może jednak mogłoby zastąpić użytkowanie wieczyste?

Problem z użytkowaniem wieczystym polega jednak na tym, że nawet jeślibyśmy się zdecydowali na zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego, to i tak przez kilkadziesiąt lat użytkowanie wieczyste funkcjonowałoby w obrocie.

Przecież można przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo zabudowy?

Można.

No to co stoi na przeszkodzie?

Prawo zabudowy jest ograniczonym prawem rzeczowym. Użytkowanie wieczyste jest czymś więcej, jest prawem pośrednim między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W efekcie takiego przekształcenia ktoś, kto miał użytkowanie wieczyste, dostawałby mniej, bo ograniczone prawo rzeczowe. Jest wątpliwość, czy byłoby to konstytucyjne.

Czyli lepiej byłoby przekształcić użytkowanie wieczyste w silniejsze prawo, tj. własność?

Tylko że takie przekształcenie nie mogłoby się odbywać nieodpłatnie. Z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego wynika, że nie można przekształcenia dokonać kosztem gmin. Z kolei pełną odpłatnością nie byliby zainteresowani sami użytkownicy wieczyści.

Do Sejmu wpłynął projekt przewidujący likwidację użytkowania wieczystego przez jego przekształcenie we własność, ale odpłatnie. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści staliby się właścicielami z chwilą wejścia w życie zmian. Czy to ma sens?

To jest jakiś pomysł. Jego założenie nie jest złe, ale oczywiście diabeł tkwi w szczegółach. W ramach Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego rozważaliśmy podobne rozwiązanie – przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z jednoczesnym obciążeniem własności ciężarami realnymi na rzecz gminy. Pytanie tylko, czy takie zmiany miałby także objąć osoby prawne.

A jakie ma to znaczenie?

Jeśli przekształcenie nie objęłoby tych podmiotów, to nadal w systemie prawnym pozostałoby użytkowanie wieczyste. Już dziś mamy przepisy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, ale nie rozwiązały one tego problemu z powodu ograniczeń podmiotowych. Osoby fizyczne miały możliwość skorzystania z przekształceń, a osoby prawne już nie (oprócz spółdzielni mieszkaniowych). Tymczasem ok. 80 proc. gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste należy do osób prawnych.

Ale czy takie rozwiązanie obroniłoby się ewentualnie przed zarzutem niekonstytucyjności?

Użytkownik wieczysty uzyskiwałby własność, a więc silniejsze prawo, a gmina miałaby zagwarantowane dochody takie jak z użytkowania wieczystego, tylko że ich źródłem byłyby ciężary realne. Pytanie tylko, czy ta odpłatność miałaby być waloryzowana, tak jak to jest obecnie przy użytkowaniu wieczystym, czy też nie. Gminy mogą przecież oczekiwać, że w okresie tych kilkudziesięciu lat mogłyby waloryzować te opłaty, tak jak dziś. Z kolei ci, którzy mieliby płacić, chcieliby uniknąć zaskakujących podwyżek, nawet po tysiąc procent, jak ma to obecnie miejsce. Ten problem należałoby rozwiązać.