Rząd chciał uczynić z hipoteki efektywny i elastyczny sposób zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Czy mu się to udało w znowelizowanych przepisach o hipotece, które wejdą w życie w lutym?

Istotnie, z uzasadnienia projektu nowelizacji wynika, że jej podstawowym celem jest uproszczenie przepisów dotyczących zabezpieczenia hipotecznego. Chodzi o wprowadzenie rozwiązań ułatwiających korzystanie z hipoteki oraz o jej uelastycznienie i dostosowanie do zmieniających się wymagań rynku, aby w większym stopniu mogła spełniać oczekiwania jego uczestników. Autorzy zakładali także obniżenie kosztów związanych z pozyskaniem finansowania. Zdecydowano się również na wprowadzenie dotąd nieobowiązujących mechanizmów wzmocnienia uprawnień właściciela obciążonej nieruchomości.

Czy wszystkie te cele udało się osiągnąć ustawodawcy?

Przynajmniej część zmian rzeczywiście zmierza efektywnie do osiągnięcia postawionych nowelizacji celów.

Zapytam wprost, czy hipoteka po nowelizacji będzie odpowiadać rzeczywistym potrzebom rynku?

Zniesienie podziału na dwa rodzaje hipoteki, wprowadzenie jednego rodzaju hipoteki, możliwość ustanowienia hipoteki w innej walucie niż waluta wierzytelności oraz zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności – można śmiało powiedzieć, że te zmiany będą stanowić ułatwienie dla uczestników rynku.

A jak ocenia pani możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym?

Wprowadzenie instytucji zastępowania wierzytelności oraz rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym to rewolucyjne zmiany. Te nowe instytucje z pewnością będą stwarzać dodatkowe możliwości dla rozwoju rynku nieruchomości. Przy czym regulacja dotycząca opróżnionego miejsca hipotecznego budzi znaczne kontrowersje, szczególnie po stronie wierzycieli. Moim zdaniem jednak mimo że regulacja ta została wprowadzona przede wszystkim w celu ochrony interesów właściciela nieruchomości, to chronić będzie również interesy wierzyciela hipotecznego – właśnie poprzez możliwość zastępowania wierzytelności.

Czy nowelizacja jednoznacznie uregulowała kwestie, które – ze względu na brak regulacji bądź też na skutek niepełnej regulacji w dotychczasowych przepisach – wywoływały spory w orzecznictwie i nauce praw?

Jednym z niecierpliwie, oczekiwanych rozwiązań, jakie miała przynieść nowelizacja, jest umożliwienie zabezpieczania jedną hipoteką wierzytelności, które powstaną w przyszłości w wykonaniu tzw. umowy ramowej. Nowelizacja bowiem wyraźnie zezwala na zabezpieczenie jedną hipoteką wielu wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi, nawet jeżeli wynikać one będą z różnych stosunków prawnych. Wydawałoby się, że będzie to proste rozwiązanie. Jednakże patrząc z prawnego punktu widzenia, muszę stwierdzić, że ustawodawcy nie udało się tego zagadnienia uregulować w całości jednoznacznie. Mimo możliwości zabezpieczania jedną hipoteką wielu wierzytelności – w tym również wierzytelności przyszłych – niektóre z wątpliwości w kontekście zabezpieczenia hipotecznego pozostają nadal aktualne w stanie prawnym przewidzianym nowelizacją.

Na czym polega problem związany z umowami ramowymi w kontekście zabezpieczenia hipotecznego?

Z praktycznego punktu widzenia uczestnicy, którym będzie zależeć na ustanawianiu jednej hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności, powstałych w przyszłości w wykonaniu umowy ramowej – a to dotyczy w dużej mierze banków – staną z pewnością przed trudnym zagadnieniem, szczególnie w początkowym okresie, kiedy brak będzie stanowiska orzecznictwa. Będą musieli sobie odpowiedzieć na pytanie, gdzie postawić tzw. granice ustawialności hipoteki. Czy można zabezpieczyć hipoteką wierzytelności, które dopiero powstaną w związku z konkretną umową ramową, co do których nie istnieją jeszcze stosunki prawne, ale można już te stosunki opisać, i co do których nie istnieje nawet zobowiązanie, choćby warunkowe? Czy raczej hipotekę będzie można ustanowić dopiero wtedy, gdy istnieć będzie choćby zobowiązanie po stronie wierzyciela? Odpowiedź na tego typu pytania będzie za sobą pociągać decyzje o zakresie zmiany istniejącej dokumentacji standardowej.

Czy przy takich wątpliwościach hipoteka będzie odpowiadać potrzebom rynku w zakresie ustanawiania zabezpieczania w związku z umowami ramowymi?

W mojej ocenie samo umożliwienie ustanowienia jednej hipoteki na zabezpieczenie wielu wierzytelności stanowi znaczny krok w kierunku uczestników rynku. Pozwala przy odpowiednim skonstruowaniu umowy ramowej na bezpieczne wykorzystanie tego zabezpieczenia do umów ramowych.

Uważam, patrząc na literalny zapis ustawy mówiący o określonych stosunkach prawnych, a nie o istniejących stosunkach prawnych, że stosunki prawne nie muszą istnieć w chwili ustanawiania hipoteki. Ważne jest, aby istniała możliwość ich określenia, czyli opisania. Chodzi przede wszystkim o to, aby w przypadku egzekucji było wiadomo, że dana hipoteka została ustanowiona na zabezpieczenie wierzytelności wynikających z właśnie tych, a nie innych stosunków prawnych.