Przedsiębiorcy będący najemcami lokali na określony czas często nie mogą wypowiedzieć umowy przed jej upływem. Dlaczego tak się dzieje?

Pomimo wyraźnej regulacji art. 673 par. 3 k.c. nadal wielu przedsiębiorców decyduje się na podpisywanie umów najmu z wadliwie sformułowaną klauzulą wypowiedzenia, narażając się na ryzyko jego bezskuteczności. W przypadku najmu lokalu na czas nieoznaczony zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą dokonać wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku – terminów ustawowych. Jednostronne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest również możliwe, ale tylko w wypadkach wyraźnie w niej określonych. Jeżeli druga strona nie zgodzi się w takiej sytuacji na rozwiązanie terminowego najmu za porozumieniem, zamieszczenie w umowie klauzuli o dopuszczalności wypowiedzenia nie odnosi zamierzonego skutku. Przedsiębiorca będzie więc zmuszony do kontynuacji stosunku najmu przez cały okres ważności umowy albo do zapłaty wynajmującemu odszkodowania za jej zerwanie.

Dlaczego tak chętnie są więc zawierane umowy terminowe?

Zawarcie terminowej umowy najmu jest zwykle korzystne dla wynajmującego, gdyż stabilizuje okres uzyskiwania przez niego dochodów czynszowych. Przedsiębiorcy, planując prowadzenie działalności gospodarczej, są zwykle również zainteresowani taką formą korzystania z lokalu. Uzyskują bowiem pewność, że wynajmujący nie będzie mógł rozwiązać umowy na zasadach ogólnych. Dla najemcy takie zobowiązanie wiąże się jednak z ryzykiem konieczności ponoszenia opłat przez cały okres trwania umowy mimo chęci opuszczenia lokalu z powodu chociażby nietrafionej handlowo lokalizacji. Jeśli bowiem umowa nie zawiera klauzuli dopuszczającej jej przedterminowe wypowiedzenie albo nie odpowiada ona wymogom zawartym w ustawie, wypowiedzenie najmu na czas oznaczony nie będzie możliwe. Użyta w art. 673 par. 3 k.c. formuła „w wypadkach wskazanych w umowie” oznacza bowiem, że najpierw musi nastąpić określony w umowie fakt lub zdarzenie, a dopiero potem można na tej podstawie wypowiedzieć stosunek najmu.

Jak powinna zatem brzmieć prawidłowa klauzula wypowiedzenia?

Długi czas przyjmowano, że należy możliwie ściśle konstruować klauzule dopuszczające wypowiedzenie poprzez wskazanie konkretnych sytuacji. To restrykcyjne podejście zostało jednak złagodzone w praktyce orzeczniczej. Uznano, że przepis art. 673 par. 3 k.c. umożliwia posłużenie się w terminowej umowie najmu postanowieniem przewidującym jej wypowiedzenie z ważnych przyczyn. Zaletą takiej przesłanki jest jej elastyczność pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie w stosunkach gospodarczych. Jeśli między stronami powstanie spór, to ostateczna ocena ważności przyczyny podanej przez wypowiadającego umowę należeć będzie do sądu, który dokona jej w sposób obiektywny, dlatego nie można mówić o swobodnym prawie stron do wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Skuteczna będzie więc klauzula z ogólnym wskazaniem na ważne przyczyny jako podstawy wypowiedzenia terminowego najmu.

Czy ogólne postanowienie ważnych przyczyn nie będzie powodować między stronami sporów co do jego interpretacji?

Posłużenie się formułą, że strony mogą wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn, nie wyłącza w praktyce sporów stron, czy konkretny powód spełnia tę przesłankę. W konsekwencji wynikające z klauzuli upoważnienie do skorzystania z opcji wypowiedzenia może w konkretnym przypadku nie być jednoznaczne. Istotność wskazanej przez wypowiadającego przyczyny zależy od warunków danej umowy i subiektywnej oceny stron co do wagi podanego powodu wypowiedzenia (np. istotnym powodem może być pozbawienie najemcy lokalu dostępu do umówionej powierzchni magazynowej, a przyczyną niemieszczącą się w kategorii ważnych powodów np. brak ogrzewania w lokalu z powodu krótkotrwałej awarii).

Kto w takiej sytuacji będzie rozstrzygał spór?

Spór w tym zakresie będzie wówczas musiał rozstrzygnąć sąd. Jeśli więc decydujemy się na elastyczną konstrukcję klauzuli, warto zadbać o dookreślenie, jakie zdarzenia będziemy uznawać za ważny powód wypowiedzenia. Pozwoli to uniknąć nadużyć w korzystaniu z tego prawa. Przykładem takiej sytuacji mogłoby być wypowiedzenie lokalu przez wynajmującego pod pretekstem ważnych przyczyn ze względu na otrzymanie od innego podmiotu korzystniejszej oferty czynszowej. Decyzja o tym, czy przyczyny wypowiedzenia terminowego najmu określić ogólnie, czy bardziej konkretnie, należy jednak do stron.