Rozmawiamy z prof. dr. hab. JERZYM PISULIŃSKIM z Uniwersytetu Jagiellońskiego, członkiem Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego - Nikt nie ma dobrego pomysłu na to, co zrobić z użytkowaniem wieczystym. Nie zapadła w tej sprawie rozstrzygająca decyzja. To jest problem bardziej polityczny niż prawny.
Do kodeksu cywilnego zostanie wprowadzone nowe prawo – prawo zabudowy. Czy zastąpi ono użytkowanie wieczyste?
Uprawniony z tytułu prawa zabudowy uzyska prawo własności budynków wzniesionych na cudzym gruncie. Byłby również uprawniony do rozporządzania tym prawem. Prawo zabudowy będzie można ustanawiać na okres od 30 do 100 lat.
Na czym polega atrakcyjność tego prawa?
W ramach prawa zabudowy będą powstawać zarówno budynki na powierzchni gruntu oraz pod jego powierzchnią. Prawo będzie mogło być ustanawiane przez każdego właściciela: osoby fizyczne, osoby prawne. Także Skarb Państwa lub gminy mogłyby ustanawiać prawo zabudowy.
W jaki sposób wprowadzenie prawa zabudowy wpłynie na rynek nieruchomości?
Na pewno prawo to pozwalałoby podmiotom, które z różnych przyczyn nie chcą same wznosić budynków na swoim gruncie, przeznaczyć grunt na cele inwestycyjne. Inwestor zainteresowany wznoszeniem budynków uzyskiwałby silne prawo rzeczowe na cele budowlane.
Czy dopuszczalne byłoby ustanowienie kilku praw zabudowy na jednym gruncie?
Tak. Można byłoby ustanowić prawo zabudowy obejmujące budowanie garażu podziemnego, a z kolei ktoś inny mógłby mieć prawo zabudowy do centrum handlowego nad tym garażem. Projekt dopuszcza też łączne prawo zabudowy ustanawiane na kilku nieruchomościach. Miałoby to znaczenie przy inwestycjach, które obejmowałyby grunty kilku właścicieli, którzy nie chcą odsprzedać ich inwestorom.
Jakie znaczenie będą miały opłaty przy ustanawianiu prawa zabudowy?
Decydujące. Im opłaty będą niższe, tym to prawo dla inwestorów będzie atrakcyjniejsze. Prawo zabudowy będzie prawem odpłatnym, choć będzie można ustalić także nieodpłatnie, np. przekazując grunt pod budowę hospicjum. W przypadku prywatnych właścicieli wynagrodzenie byłoby usta-nawiane w drodze negocjacji. W przypadku Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego kwestia odpłatności byłaby uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Czy opłaty za prawo zabudowy powinny być niższe niż za użytkowanie wieczyste?
Byłoby to o tyle uzasadnione, że prawo zabudowy będzie miało węższy zakres niż użytkowanie wieczyste. Możliwość ustanowienia innego, kolejnego prawa na nieruchomości, na której istnieje już prawo zabudowy, uzasadnia także pobieranie niższych opłat.
Czy na prawie zabudowy będzie można ustanawiać odrębną własność?
Tak. W budynkach wzniesionych w ramach zabudowy będzie można ustanawiać odrębną własności lokali. Oznacza to, że deweloper, który uzyskałby prawo zabudowy, miałby również prawo ustanawiać odrębną własność lokali.
Czy użytkowanie wieczyste powinno przejść do historii?
Te dwa prawa spełniają podobna funkcję. Z jednego z nich można więc zrezygnować. Prawo zabudowy jest prawem bardziej dopracowanym od strony jurydycznej. Bardziej pasuje też do polskiego sytemu ograniczonych praw rzeczowych. Dlatego – jeśli miałbym zdecydować – to zrezygnowałbym z użytkowania wieczystego.
Dlaczego w takim w projekcie przygotowanym przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego utrzymano użytkowanie wieczyste?
To jest problem bardziej polityczny niż prawny. Nikt nie ma dobrego pomysłu na to, co zrobić z użytkowaniem wieczystym. Nie zapadła w tej sprawie rozstrzygająca decyzja.
Czy nie można po prostu przekształcić użytkowania wieczystego we własność?
Przekształcenie nieodpłatnie nie wchodzi w grę – bo w ten sposób zostałyby naruszone prawa gmin, które czerpią korzyści z opłat za użytkowanie wieczyste. Z kolei odpłatnym przekształceniem nie byliby zainteresowani sami użytkownicy wieczyści. Gdyby ustawowo postanowić, że nie będzie można na przyszłość ustanawiać użytkowania wieczystego, to i tak użytkowanie funkcjonowałoby jeszcze dziesiątki lat. Wtedy do istniejącego użytkowania wieczystego stosowałoby się przez dziesiątki lat przepisy formalnie uchylone.
Ale docelowo użytkowanie wieczyste powinno zniknąć?
Prawdopodobnie tak. Ale nim to zostanie przesądzone, trzeba zastanowić się, co np. z roszczeniami o ustanowienie użytkowania wieczystego i ochroną praw nabytych.
Czy nie można zastąpić użytkowania wieczystego prawem zabudowy?
To jedno z możliwych rozwiązań. Problem w tym, że jego konstytucyjność może budzić wątpliwości. Prawo zabudowy jest prawem słabszym niż użytkowanie wieczyste. Czy zatem wbrew woli użytkowników wieczystych można dokonać tego przekształcenia? Mam wątpliwości, czy takie przekształcenie z punktu widzenia ochrony praw nabytych byłoby konstytucyjne.