● Czy obecne przepisy wystarczająco dobrze chronią w Polsce prawo własności?

– Polska, zgodnie z zasadą art. 21 konstytucji, chroni prawo własności. Jego pozbawienie lub ograniczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Niestety obowiązujące przepisy nie realizują prawidłowo tej zasady. Dziś wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tych praw. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a w szczególnych przypadkach jej wartość odtworzeniowa. Oznacza to, że ustawodawca utożsamia wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość tylko z samą wartością nieruchomości.

● Czy tak właśnie nie powinno być?

– Zdecydowanie nie. Utożsamianie odszkodowania wyłącznie z samą wartością nieruchomości jest błędne. Wartość rynkowa nie odzwierciedla wartości nieruchomości, gdy jej właściciel nie ma zamiaru wyzbycia się jej, ale jest do tego przymuszany przez państwo. Inną cenę będzie negocjował właściciel, który chce sprzedać nieruchomość w celu pozyskania pieniędzy, a inną, gdy nie zamierza on jej sprzedać i nie zależy mu na środkach uzyskanych ze sprzedaży. W tym drugim przypadku kupujący musi zaoferować właścicielowi dodatkową premię w celu przekonania go do nieplanowanej sprzedaży.

● Czy oprócz wartości nieruchomości odszkodowanie powinno zawierać jeszcze jakieś elementy?

– Oprócz wartości nieruchomości, odszkodowanie powinno umożliwiać właścicielowi odtworzenie swojej sytuacji życiowej lub działalności gospodarczej na innej nieruchomości (zamiennej). Oznacza to, że właściciel wywłaszczanej nieruchomości musi nabyć nieruchomość zamienną. Wiąże się to z koniecznością zainwestowania czasu oraz z dodatkowymi kosztami, takimi jak podatki, opłaty sądowe i notarialne, nakłady na uzyskanie decyzji i uzgodnień administracyjnych oraz doprowadzenie nieruchomości zamiennej do stanu pozwalającego wykorzystać ją w sposób odpowiadający wykorzystaniu wywłaszczonego gruntu. Odszkodowanie powinno uwzględniać też ewentualny wzrost cen między dniem wywłaszczenia a dniem nabycia nieruchomości zamiennej oraz umożliwiać odzyskanie przez właściciela utraconych korzyści związanych z koniecznością oddania nieruchomości państwu, takich jak utracony czynsz z tytułu długoterminowej umowy najmu czy dzierżawy czy utracone dochody z tytułu działalności gospodarczej na nieruchomości. Podsumowując, utożsamianie odszkodowania za nieruchomość z jej wartością prowadzi do zaniżania odszkodowania i jest niekorzystne dla jej właściciela. Odszkodowanie odpowiadające wartości nieruchomości, w tym położonych na niej budynków, pomniejszone z tytułu ich zużycia, nie pozwoli właścicielowi na odtworzenie na nieruchomości zamiennej zabudowań i infrastruktury niezbędnej do prowadzenia przedsiębiorstwa uprzednio zlokalizowanego na wywłaszczonej nieruchomości.