Czy w przypadku zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu w czasie jego trwania nabywca tej rzeczy wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy i może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia?
Nabywca nieruchomości, za której wynajem najemca płaci miesięczny czynsz, może wypowiedzieć najemcy umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca. Wspomniany przepis poszerza uprawnienia nabywcy, pozwalając mu wypowiedzieć najem, chociażby umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, a strony nie ustaliły terminów wypowiedzenia.
Także w sytuacji gdy określony w umowie termin wypowiedzenia jest dłuższy niż ustawowy, np. sześciomiesięczny, nabywca może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia wynikającego z art. 673 par. 2 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 678 par. 2 kodeksu cywilnego uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie przysługuje nabywcy rzeczy najętej, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Pierwszą przesłanką jest zawarcie umowy najmu na czas oznaczony. W obrocie między przedsiębiorcami umowy najmu mogą być zawierane na czas oznaczony do 30 lat. Umowy zawarte na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego okresu za zawarte na czas nieoznaczony. Pozostałe umowy najmu mogą być zawierane na czas oznaczony do 10 lat. Po drugie umowa najmu musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną. Pisemna forma zostaje uzupełniona urzędowym poświadczeniem daty jej dokonania. Do takiego poświadczenia upoważnieni są notariusze. Trzecią przesłanką jest wydanie najemcy rzeczy będącej przedmiotem najmu.
W razie spełnienia tych trzech przesłanek najemca uzyskuje ochronę na wypadek zbycia rzeczy przez wynajmującego. Nabywca rzeczy najętej, który wstępuje w miejsce wynajmującego, może wypowiedzieć umowę najmu tylko zgodnie z terminami określonymi w umowie najmu.