ORZECZENIE

Jedna ze wspólnot mieszkaniowych w Poznaniu uchwaliła regulamin porządku domowego. Członkiem tej wspólnoty jest Miasto Poznań, które uznało, że jest on sprzeczny z prawem i narusza jego prawa jako członka. Wobec tego wystąpiło do sądu o uchylenie tej uchwały.

Wiele zakazów

Sąd I instancji oddalił powództwo. Ustalił, że regulamin składa się z dwóch części. Ogólna zawiera m.in. postanowienia dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za inne osoby, które z niego korzystają. Nakłada też na właścicieli obowiązek zawiadamiania zarządu wspólnoty o wszystkich zmianach w lokalu. Część porządkowa zawiera wiele zakazów, m.in. prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu bez zgody wspólnoty, zakładania gniazd elektrycznych w piwnicach i zakaz prowadzenia tam działalności gospodarczej bez zgody wspólnoty. Sąd stwierdził, że regulamin jest powtórzeniem art. 13 i 16 ustawy z 21 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Obowiązek uzyskania zgody na prowadzenie działalności gospodarczej nie narusza też art. 140 kodeksu cywilnego, który dotyczy uprawnień właściciela do korzystania z rzeczy, bo nie można prowadzić działalności gospodarczej, dopóki nie zmieni się przeznaczenie lokalu.

Poza kompetencjami

Miasto odwołało się, a sąd II instancji zmienił wyrok i uchylił uchwałę. Stwierdził, że wyrok sądu I instancji nie uwzględnia celów i zadań wspólnoty. A są nimi reprezentowanie interesów właścicieli lokali i zarządzanie nieruchomością wspólną. Wobec tego uchwała wykroczyła poza kompetencje ustawowe wspólnoty, bo nie ma ona prawa ingerowania w prawa właścicielskie. Artykuł 13 stanowi, jakie obowiązki mają właściciele lokali, art. 16 mówi, co można zrobić, jeżeli właściciel obowiązki te narusza. Nie można nakładać na właścicieli nieograniczanej odpowiedzialności za osoby, którym lokal oddał do używania. Stąd regulamin narusza te przepisy, a także art. 140 k.c., 144 k.c. (tzw. immisje) i 222 par. 2 k.c. (mówi, że przeciwko osobie, która narusza prawa właściciela inaczej, niż przez pozbawienie go faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przewrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń).

Bez prawa ingerencji

Wspólnota wniosła od tego wyroku skargę kasacyjną, podnosząc, że przepisy ustawy są szczególnymi w stosunku do przepisów kodeksu i dlatego należy je stosować bez powoływania się na regulacje kodeksowe. Sąd Najwyższy oddalił skargę. W ustnym uzasadnieniu wyroku wyraził refleksję, że zaskarżony regulamin przypomina działalność spółdzielni mieszkaniowych w okresie PRL. Wtedy na wszystko trzeba było uzyskiwać zgodę. Tymczasem podstawowym zadaniem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Nie ma ona jednak żadnych uprawnień do ingerowania w prawa właścicieli. To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c. Są to bowiem przepisy bezwzględnie obowiązujące.

Sygn. akt II CSK 600/08

UPRAWNIENIE WSPÓLNOTY

Z art. 16 par. 1 ustawy wynika, że wspólnota ma prawo w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli jego właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.