ORZECZENIE

Warszawskie Miejskie Przedsiębiorstwo Robót Ogrodniczych (MPRO), które w 2004 r. oddało do użytku blok z mieszkaniami o podwyższonym standardzie, pozostawiło jednak w nim liczne wady fizyczne. Stanowiły one zagrożenie dla życia i zdrowia. Mieszkańcy mieli problemy z rozpościerającym się na ścianach grzybem na klatkach schodowych, pękały szyby, a w ścianach były uszkodzone rury.

Odmowa dewelopera

W związku z tym zarząd wspólnoty wielokrotnie pertraktował z deweloperem, przypominając mu o prawnym obowiązku usunięcia wad. MPRO kilkakrotnie podejmowało prace naprawcze, jednak nigdy nie udało mu się kompleksowo usunąć nieprawidłowości powstałych przy budowie.

Zarząd uznał, że deweloper nie jest w stanie sprostać stawianym mu wymogom. Postanowił, że wspólnota wystąpi do sądu przeciwko spółce (podjął trzy uchwały). Pierwsza upoważniała zarząd do pozwania w imieniu wspólnoty dewelopera z tytułu roszczeń za wady budowlane w częściach wspólnych. Dwie kolejne tworzyły fundusz celowy na koszty postępowania sądowego.

Sprzeciw członka wspólnoty

Uchwały zanegowała jedna z członkiń wspólnoty, gdyż uznała, iż niedopuszczalne i bezprawne jest żądnie od mieszkańców pieniędzy na postępowanie sądowe i prace remontowe. Pozwała więc wspólnotę, żądając unieważnienia trzech uchwał.

Sąd okręgowy uznał jednak, że nie było podstaw do unieważnienia uchwał, bo są one zgodne z prawem. W działaniach zarządu nie dopatrzył się uchybień i powództwo oddalił.

Obciążanie kosztami

Zainteresowana wniosła odwołanie. Jej pełnomocnik przed sądem apelacyjnym podnosił, że w obowiązującym stanie prawnym nie jest dopuszczalne, aby wspólnota mogła podejmować każdą uchwałę, a zwłaszcza taką, która obciąża mieszkańców kosztami i wymusza je od nich, w sytuacji gdy sama nie jest w stanie egzekwować długów od podmiotów za nie odpowiedzialnych. Pełnomocnik zarzucała, że dochodzi do paradoksalnej sytuacji, w której posiadanie mieszkania pociąga za sobą większe ryzyko finansowe, aniżeli jego kupno (biegli wycenili koszty usunięcia wad na 6 mln zł).

Zarząd nie przymuszał

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik reprezentująca wspólnotę stwierdziła, że zarzuty powódki są tylko osobistym osądem i oceną, być może uzasadnioną, jednakże zarząd wspólnoty poruszał się w granicach prawa. Ponadto dodała, iż sporne uchwały nie miały charakteru sankcyjnego, ale prewencyjny. Sąd oddalił apelację, uzasadniając, iż nie zostały wykazane przesłanki z art. 25 ustawy o własności lokali, powodujące skutek w postaci konieczności uchylenia zaskarżonych uchwał. Dotyczyły one przecież zarządu nieruchomością wspólną.

Zaznaczył, że decyzje zarządu nie dotyczą bezpośrednio kosztów, ale sporów wspólnoty z deweloperem i ewentualnych źródeł finansowania usunięcia wad na wypadek, gdyby MPRO nadal nie był w stanie dopełnić swoich obowiązków. Sędziowie dodali, że nie dopatrzyli się żadnego przymusu wobec mieszkańców.

Sygn. akt VI ACa 898/08