Księgi wieczyste zawierają nieprawdziwe informacje o powierzchni użytkowej mieszkań. Właściciele kupują lokale po zawyżonej cenie i płacą wyższe czynsze oraz opłaty eksploatacyjne. Można zażądać wpisania do aktów notarialnych faktycznego metrażu mieszkania.
Reklama
Osoby wykupujące mieszkania na własność od gminy lub spółdzielni mieszkaniowych tracą pieniądze na wyliczeniach metrażu. Zdarza się, że płacą one za lokal np. o powierzchni 80 mkw., a w rzeczywistości mierzy on 75 mkw. Tak stało się w gminnych mieszkaniach w Kędzierzynie-Koźlu. Przed laty w wielu kamienicach pomiary zostały zrobione niedbale i w aktach notarialnych już wykupionych mieszkań metraż jest inny niż w rzeczywistości.
– Niegdyś pomiarów dokonywano z różną rzetelnością – mówi Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego SM RP.

Błędy w księgach

Rozbieżności w metrażu mieszkania nie wynikają wyłącznie z błędnie przeprowadzanych pomiarów. Są one konsekwencją także tego, że nikt tych pomiarów nie weryfikuje. Notariusz, sporządzając akt notarialny, opiera się bowiem wyłącznie na dokumentach przygotowanych przez spółdzielnię.
– To przydział lokalu i zaświadczenie określają, kto jest uprawniony do lokalu, jak lokal został oznaczony i jaką ma powierzchnię użytkową – mówi notariusz Joanna Bednara-Jakubczyk.
Te dokumenty są podstawą założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i dokonania wpisów dotyczących tego lokalu. Metraż mieszkań nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
– Dział księgi wieczystej, w której znajduje się oznaczenie nieruchomości, w tym jej powierzchni, nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych – mówi Joanna Bednara-Jakubczyk.



Różne normy pomiaru

Rozbieżności w metrażu dotyczą nie tylko mieszkań na rynku wtórnym. Na błędnych pomiarach tracą także osoby, które kupują mieszkania na rynku pierwotnym, np. od deweloperów. Deweloperzy stosują bowiem dwie różne normy, wedle których dokonuje się stosownych obliczeń. Dla przykładu, według jednej normy do powierzchni użytkowej mieszkania wlicza się ścianki działowe, które można zdemontować, czego nie robi się według drugiej z nich, natomiast pomiaru dokonuje się po położeniu tynków. Druga norma mówi zaś o stanie surowym.
Osoby, które kupią mieszkanie o innej powierzchni od tej, jaką deklarował sprzedawca, nie są bezradne. Mogą one żądać obniżenia ceny mieszkania lub nawet odstąpienie od umowy.
– Nabywcy przysługują przeciwko sprzedającemu, który błędnie wskazał powierzchnię lokalu, roszczenia z tytułu rękojmi – zauważa adwokat Marcin Ropiak z kancelarii Mamiński & Wspólnicy.
Wskazanie w umowie sprzedaży powierzchni lokalu jest zapewnieniem kupującego przez sprzedawcę o istnieniu konkretnej właściwości rzeczy.
– Warunkiem odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne jest istnienie wady zmniejszającej wartość lub użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy – mówi dr Tomasz Długosz, radca prawny z Krakowa.
Aby zachować prawa z rękojmi, należy zgłosić sprzedającemu błąd w obliczeniu metrażu w ciągu trzech lat od dnia wydania lokalu. Termin ten nie obowiązuje, gdy sprzedawca podstępnie zataił przed kupującym rzeczywistą powierzchnię, to znaczy wiedział, że jest ona mniejsza, niż zadeklarował kupującemu.
– Po upływie trzyletniego terminu prekluzyjnego ewentualnie może wchodzić w grę odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania – wskazuje Tomasz Długosz.



Zwrot czynszu

Jeżeli nabywca mieszkania użytkował je przez lata i ponosił z tego powodu wyższe koszty utrzymania lokalu, może również starać się o zwrot zawyżonego czynszu czy opłat za ogrzewanie. Roszczenia przeciwko zarządcy budynku można wytoczyć przez dziesięć lat od poniesienia kosztów.
– Podstawę tych roszczeń będą stanowić przepisy o zwrocie świadczenia nienależnego. Roszczenie powstaje wówczas, gdy dokonujący świadczenia czyni to w przekonaniu, że w istocie ono istnieje, a przekonanie to jest błędne – zauważa Tomasz Długosz.
Odmiennego zdania są jednak osoby, które sprzedawały mieszkania z zawyżonym metrażem. Ich zdaniem nabywcom lokali nie przysługują roszczenia o zwrot nadpłaconego czynszu.
– Rozliczenia przeprowadzane są według powierzchni ujawnionych w księgach wieczystych i obowiązują do momentu ich zmiany – tłumaczy Andrzej Kopacki, rzecznik prasowy prezydenta Kędzierzyna-Koźla.

Legalizacja metrażu

Poza roszczeniami o obniżenie ceny za mieszkanie oraz zwrot nadpłaconych rachunków właściciele mieszkań mogą także wystąpić o sprostowanie aktów notarialnych i wpisanie do nich faktycznego metrażu lokalu.
– W praktyce sprostowanie metrażu mieszkania jest dość skomplikowane – przyznaje Ryszard Jajszczyk.
Legalizację faktycznego metrażu należy zacząć od jego zgłoszenia do ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez właściwego starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu.
– W tym celu trzeba postarać się o ekspertyzę ustalającą faktyczny metraż lokalu, wystawioną przez osobę legitymującą się uprawnieniami budowlanymi – mówi Marcin Ropiak.
Ekspertyzę tę właściciel lokalu (jeśli przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest nim spółdzielnia) winien przedłożyć staroście, jako podstawę zmiany danych w ewidencji. Niedopełnienie tego obowiązku w terminie 30 dni stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny.
Następnym krokiem jest uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków i wyrysu z mapy ewidencyjnej. Otrzymać je może nie tylko właściciel lokalu, lecz także osoba nim władająca, w tym taka, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ważne, aby na dokumentach tych znalazła się klauzula, iż są one przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Dokumenty należy załączyć do wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. Wniosek, do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla lokalu, składa właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. W przypadku księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wniosek ten może również złożyć osoba, której to prawo przysługuje. Składa się go na urzędowym formularzu i podlega on opłacie stałej. Obecnie wynosi ona 60 zł.
7884 zł wynosi średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie