Kilka lat temu, w czasie trwania małżeństwa, kupiliśmy mieszkanie. Mieliśmy wspólnotę majątkową. W tym czasie nie pracowałam zawodowo, bo nasze niepełnosprawne dziecko wymagało stałej opieki. Wszystkimi formalnościami zajął się mąż – pisze pani Teresa. – Teraz okazało się, że do aktu notarialnego wpisał tylko siebie jako nabywcę, a do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu – jako właściciela, zamiast wpisać oboje. Twierdzi, że mieszkanie należy wyłącznie do niego i że może je sprzedać bez mojej zgody. Czy jest możliwe usunięcie tych niezgodności w księdze wieczystej? Jeśli tak, to co powinnam zrobić – pyta zrozpaczona czytelniczka.
Skoro mieszkanie zostało kupione w czasie trwania małżeństwa, a małżonkowie nie zawierali umowy o rozdzielności majątkowej, to współwłaścicielami są oboje, ponieważ lokal wchodzi do ich majątku wspólnego. Dlatego w dziale drugim księgi wieczystej powinni widnieć zarówno pani Teresa, jak i jej mąż. Prawo własności musi bowiem zostać wpisane do niej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a w przypadku opisanym przez panią Teresę doszło do niezgodności. Przysługujące jej prawo własności nie zostało tam ujawnione i dlatego musi domagać się jego wpisania, występując z roszczeniem o usunięcie niezgodności. Jej roszczenie nie przedawnia się i dlatego może wytoczyć powództwo bez względu na to, jak długi okres upłynął od zakupu mieszkania i wpisania do księgi wieczystej jako właściciela wyłącznie męża.
Do rozpoznania sprawy w postępowaniu procesowym zawsze właściwy jest sąd rejonowy bez względu na wartość przedmiotu sporu. Pozew trzeba więc złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia mieszkania, a zawarte w nim żądanie skonkretyzować jednoznacznie i precyzyjnie, zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2013 r., w sprawie sygn. akt III CSK 236/12. Natomiast w uzasadnieniu trzeba wskazać, na czym polega błąd, że wpis nie odzwierciedla stanu rzeczywistego. Pozew trzeba niestety opłacić – jest to 5 proc. wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 tys. zł.
Aby jeszcze lepiej chronić swoje prawa, pani Teresa powinna w pozwie zawrzeć również wniosek o zabezpieczenie powództwa przez ujawnienie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o usunięcie niezgodności. Takie ostrzeżenie poinformuje każdą osobę przeglądającą księgę wieczystą o tym, że ujawniony tam stan prawny nieruchomości stał się niezgodny z rzeczywistym. Wpis pozwoli uniknąć takiej sytuacji, że np. mąż jako jedyny właściciel, w oparciu o zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, sam bez zgody żony będzie usiłował sprzedać mieszkanie. Obowiązuje bowiem zasada, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej (czyli w tym przypadku wpis wyłącznie jednego właściciela – męża) a rzeczywistym stanem prawnym (gdy faktycznie oboje małżonkowie są współwłaścicielami) treść księgi rozstrzyga o tym, iż może dojść do nabycia prawa własności lokalu od osoby, która w rzeczywistości nie jest uprawniona do wyłącznego rozporządzania nim.
Po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu nakazującego zmianę wpisu w księdze wieczystej czytelniczka może złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie jej jako właściciela i uiścić opłatę od wniosku w wysokości 200 zł.
Podstawa prawna
Art. 3–10, art. 35–36 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). Art. 6261–62613 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.). Art. 13, 42 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 623).
OPINIA EKSPERTA
Właściciel nieruchomości powinien niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Taki obowiązek nakłada na niego art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Księgi wieczyste mają bowiem na celu ujawnienie stanu prawnego nieruchomości, w tym najistotniejszą informację o tym, kto jest jej właścicielem. Zdarza się jednak, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie zawsze odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Przykładem takiego stanu może być chociażby nieujawnienie w księdze wieczystej (celowo bądź omyłkowo) współmałżonka, z którym łączy daną osobę wspólność ustawowa małżeńska, a nieruchomość została zakupiona z majątku wspólnego. Przyznanie ochrony procesowej współmałżonkowi, którego prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, zapewnia przepis art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Na jego podstawie osoba ta może żądać ustalenia takiej niezgodności w drodze procesu sądowego, a następnie jej usunięcia w drodze postępowania wieczystoksięgowego. Generalnie, gdy wystąpi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, może być ona skorygowana na dwa sposoby:
● jednoetapowo: w trybie postępowania wieczystoksięgowego (art. 6261 i następne k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 ustawy o k.w.h.) lub
● dwuetapowo: najpierw w trybie postępowania procesowego (art. 10 ust. 1 ustawy o k.w.h.), a następnie postępowania wieczystoksięgowego (art. 6261 i następne. k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 ustawy o k.w.h.).
Korekta niezgodności w drodze postępowania wieczystoksięgowego, czyli jednoetapowo, jest typowym rozwiązaniem stosowanym w praktyce obrotu. Dokonuje się jej na wniosek osoby legitymowanej. Wyjątkowo postępowanie w takiej sprawie może zostać wszczęte z urzędu. Dokonanie korekty w tym trybie jest możliwe tylko wtedy, gdy uprawniony (wnioskodawca) dysponuje orzeczeniem sądu albo innym odpowiednim dokumentem stanowiącym podstawę wpisu w księdze wieczystej. Takim dokumentem może być akt notarialny, decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu.
Gdy jednak nie dysponujemy takim dokumentem bądź wystąpił spór co do stanu prawnego nieruchomości, to uprawniony musi skorzystać z dwuetapowej ochrony proceduralnej. Dlatego w pierwszej kolejności pominięty współmałżonek powinien wytoczyć powództwo w trybie postępowania procesowego. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądu, który uwzględnił powództwo i ustalił stan prawny nieruchomości, można przejść do drugiego etapu, czyli dokonać korekty niezgodności. W tym celu należy złożyć wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w postępowaniu wieczystoksięgowym i załączyć do niego m. in. odpis prawomocnego wyroku sądu wydanego w trybie art. 10 ust. 1. k.w.h. Sąd wieczystoksięgowy jest związany tym wyrokiem, zatem nie może odmówić wpisu z nim zgodnego (art. 6269 k.p.c.).