TEZA: Sąd musi ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego odpowiadającą zaoferowanej w wypowiedzeniu i określić sposób uiszczenia tej opłaty z uwzględnieniem art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli zachodziły ku temu przesłanki.
Sygn. akt I ACa 655/15
WYROK SĄDU APELACYJNEGO W ŁODZI
z 19 stycznia 2016 r.
Linia orzecznicza / Dziennik Gazeta Prawna
STAN FAKTYCZNY
Spółka z o.o. z siedzibą w Ł. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Ł., której właścicielem jest Skarb Państwa reprezentowany przez prezydenta miasta Ł. Spółka uiszczała opłatę roczną w kwocie 18 979,53 zł według stawki 3 proc. ustalonej od wartości nieruchomości. W 2013 r. prezydent miasta wypowiedział obowiązującą dotychczas opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego i ustalił nową w wysokości 218 760 zł jako obowiązującą od 1 stycznia 2014 r., wyliczoną od nowej wartości nieruchomości (ustalonej na 7 292 000 zł).
Spółka złożyła do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, ale w innej wysokości. Kolegium oddaliło wniosek. Wobec tego spółka wniosła sprzeciw do Sądu Okręgowego w Łodzi. Sąd ten uznał, że w rozpoznawanej sprawie wypowiedzenie opłaty rocznej było uzasadnione. Przy czym w uzasadnieniu odwołał się do art. 77 ust. 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.; dalej: u.g.n.), który mówi, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie jej dotychczasową wysokość, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Wyrok zaskarżyły dwie strony.
UZASADNIENIE
Sąd Apelacyjny w Łodzi zmienił orzeczenie sądu okręgowego.
Stwierdził, że przedmiotem badania sądu rozpoznającego sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze była zasadność oferty co do podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. „Jeżeli sąd uzna, że wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona – to ustala opłatę w dotychczasowej wysokości, jeżeli natomiast uzna, iż zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala. Gdy zaś stwierdzi, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie określa” – stwierdził w uzasadnieniu. I dodał, że orzeczenie sądu rozpoznającego sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze ma charakter konstytutywny. Orzeczeniem tym sąd daje wyraz przekonaniu, że organ zasadnie zażądał podwyższonej opłaty, w związku z czym użytkownik wieczysty miał obowiązek przyjęcia oferty.
Sąd przypomniał jednak, że ustalona w wypowiedzeniu opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przewyższała dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty. W związku z tym konieczne było uwzględnienie artykułu 77 ust. 1 u.g.n., który przewiduje w takiej sytuacji zastosowanie swego rodzaju opłaty przejściowej polegającej na stopniowym dochodzeniu do pełnej opłaty rocznej wynikającej z dokonanej aktualizacji poprzez jej wnoszenie w zmniejszonej wysokości w pierwszych latach.
Sąd apelacyjny stwierdził, że postanowienie o obowiązku zapłaty kwoty zaktualizowanej w powyższy ratalny sposób sąd powinien zamieścić z urzędu w orzeczeniu ustalającym wysokość zaktualizowanej opłaty. Spółka powinna zatem wnosić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości ustaloną w wypowiedzeniu z 29 kwietnia 2013 r. na kwotę 218 760,00 zł, poczynając od 2016 r. Opłata za 2014 r. powinna wynieść 37 959,06 zł, opłata za 2015 r. – 128 359,53 zł.