Koniec ze słupami w przetargach Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). Taki jest cel podpisanych w piątek zarządzeń jej prezesa.
To efekt ustaleń z 11 stycznia 2013 r., jakie poczynili minister rolnictwa i rozwoju wsi Stanisław Kalemba oraz prezes ANR Leszek Świętochowski z przedstawicielami Międzyzwiązkowego Komitetu Protestacyjnego Rolników Województwa Zachodniopomorskiego.
Podstawione osoby
Do spotkania doprowadziła trwająca od 5 grudnia ostra akcja protestacyjna tamtejszych rolników.
– Główną przyczyną protestu były przypadki nabywania nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w trybie przetargu ograniczonego przez osoby podstawione (tzw. słupy), które spełniały wszystkie przesłanki niezbędne do uczestniczenia w przetargu ograniczonym, lecz w gruncie rzeczy czyniły to z zamiarem wniesienia nabytych nieruchomości do spółki lub ich przekazania czy też sprzedaży na rzecz osób trzecich, np. cudzoziemców – potwierdza Dariusz Mamiński z biura prasowego Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
W ten sposób omijane było ograniczanie w nabywaniu nieruchomości rolnych, wprowadzone ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758 z późn. zm.). Zgodnie z nią nabycie ziemi przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest na jego wniosek w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej.
W przypadku nieruchomości rolnych ważne jest, by sprzeciwu nie wniósł minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Sposób na zarobek
Prawnicy podkreślają, że wniesienie gruntu aportem do spółki rzeczywiście mogło być furtką do ominięcia restrykcji.
– Spółki mogą zostać uznane za cudzoziemca, ale procedura ich uznawania jest bardzo trudna do przeprowadzenia, bo zależna m.in. od struktury kapitału czy położenia siedziby. Tym samym aport do spółki umożliwia dość łatwe obejście postanowień ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – przyznaje Błażej Wierzbowski, profesor nadzwyczajny Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, kierownik Katedry Prawa Rolnego, były sędzia Trybunału Konstytucyjnego.
– Za cudzoziemców uznaje się m.in. osobę fizyczną bez obywatelstwa polskiego, spółkę z siedzibą za granicą, jak również kontrolowaną spółkę polską, w której cudzoziemcy dysponują powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, albo mają pozycję dominującą – wyjaśnia Renata Robaszewska, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka.
– Tak zdefiniowany cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia nie tylko na nabycie nieruchomości, ale i na nabycie udziałów w spółce, która jest właścicielem takiej nieruchomości – przypomina prawniczka.
– O promesę takiej zgody powinno się wystąpić również w przypadku, gdy nieruchomość ma być wniesiona do nowo zakładanej spółki kontrolowanej – mówi Robaszewska.
I podkreśla, że jeśli spółka nie jest kontrolowana przez cudzoziemca, nie ma konieczności uzyskania takiej zgody.
– Co więcej, omawiany zakaz obowiązuje do 1 maja 2016 r. Potem rynek będzie uwolniony dla obywateli i spółek unijnych. Należy więc przypuszczać, że podmioty finansujące takie transakcje i zapewniające środki słupom nabędą te nieruchomości po okresie karencji – dodaje mecenas Robaszewska.
Jej zdaniem agencja, jeśli zdoła wykazać, że w danej sprawie doszło do obejścia prawa, może żądać unieważnienia umowy.
– Ogólne przepisy prawa pozwalają na uznanie umowy za nieważną, jeżeli okaże się, że była ona sprzeczna z ustawą, miała na celu jej obejście lub była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W konkretnych okolicznościach może się też zdarzyć, że czynność będzie zakwalifikowana jako przestępstwo. Ponadto słup naraża się na sankcje fiskusa, który może zażądać udowodnienia źródła pochodzenia środków na zakup nieruchomości – akcentuje ekspertka.
Nowe zasady
Opisane konsekwencje wydają się jednak niewystarczające. Jak bowiem wskazują organizacje zrzeszające rolników, proceder doprowadził już do przejścia znacznej ilości terenów w ręce zagranicznych podmiotów. Z ich wyliczeń wynika, że problem może dotyczyć nawet 80 proc. ziemi sprzedawanej przez ANR na Pomorzu Zachodnim i 50 proc. w warmińsko-mazurskim.
„Nieprawidłowości te (...) spowodowały do tej pory utratę około 1 miliona hektarów ziemi rolnej przejętej przez obcy kapitał” – podaje Danuta Pilarska, prezes Związku Zawodowego Rolników Ekologicznych św. Franciszka z Asyżu „Serce Ekoziemi” na internetowej stronie związku.
Zdaniem ANR te wartości są jednak zdecydowanie przesadzone. Mimo to Ministerstwo Rolnictwa wraz z agencją wypracowało nowe zasady sprzedaży gruntów rolnych.
– Problem słupów nie jest wydumany. To realny problem, który chcemy skutecznie rozwiązać – podkreślał minister Kalemba w trakcie spotkania z rolnikami.
Podczas niego ustalono, że agencja będzie uprawniona do odstąpienia od przeprowadzenia przetargu, jeśli wystąpią uzasadnione wątpliwości odnośnie do osób mających w nim uczestniczyć. Dokonać tego będzie mogła na wniosek upoważnionego członka komisji przetargowej albo po zgłoszeniu sprzeciwu Izby Rolniczej. Takie zapisy znalazły się w najświeższych zarządzeniach prezesa ANR. Rozszerzeniu uległ także katalog sytuacji, w których agencja może wykonać prawo odkupu. Chodzi o przypadki, gdy:
● nabyta nieruchomość wykorzystywana jest w innym celu niż prowadzenie działalności rolniczej,
● prowadzona działalność rolnicza na nabytej nieruchomości nie jest wykonywana osobiście przez nabywcę.
Przy sprzedaży na raty nieruchomości rolnych, w trybie przetargu ograniczonego oraz w ramach pierwszeństwa nabycia na utworzenie lub powiększenie gospodarstwa rodzinnego, stosowane będą zabezpieczenia jedynie w formie hipoteki oraz weksla in blanco.
– Dzięki tym zapisom rolnik kupujący ziemię sam sobie poradzi z zabezpieczeniem. Do tej pory musiał korzystać z poręczyciela zewnętrznego albo mieć inny majątek, którym mógł zabezpieczyć transakcję. Jest to zdecydowane ułatwienie dla mniej zamożnych rolników – wyjaśnia Jacek Malicki, p.o. dyrektor ANR w Szczecinie.
Na wniosek Izby Rolniczej będzie mógł też zostać rozszerzony skład komisji przetargowej o osoby przez nią wskazane, nie więcej jednak niż o 50 proc. składu komisji.
– To pozwoli rolnikom, którzy dobrze znają lokalne środowisko, eliminować z przetargów osoby nieuprawnione, czyli słupy – wyjaśnia dyrektor Malicki.
Potrzebna nowela
Podpisane na podstawie tych uzgodnień zarządzenie prezesa ANR zawiera również obostrzenia finansowe, jakie mają znaleźć się w umowach. Za niedotrzymanie przez nabywcę w okresie 10 lat zobowiązania do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na gruncie nabytym z zasobu, niepoinformowanie o zamiarze zbycia nabytej nieruchomości oraz ustanowienie na niej hipoteki bez zgody ANR wprowadzono sankcje finansowe w wysokości 40 proc. ceny sprzedaży danego gruntu. Zdaniem prawników zaostrzenie zapisów może doprowadzić do zahamowania obrotu ziemią rolną przez ANR.
– Trudno też jednoznacznie przesądzić, czy wyrówna ono szanse drobniejszych rolników oraz wyeliminuje słupy. Z pewnością usztywni sposób działania komisji przetargowych. Konieczne są tu jednak kompleksowe zmiany prawne. Zarządzenie prezesa ANR może mieć bowiem znaczenie jedynie porządkujące. Będzie ono wiążące w stosunkach wewnętrznych ANR, nie może natomiast nakładać żadnych obowiązków na osoby spoza tych struktur – wskazuje mec. Robaszewska.
Jak ustaliliśmy, w Ministerstwie Rolnictwa trwają prace nad projektem zmian w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Również sejmowa opozycja zapowiedziała w piątek własne propozycje nowelizacji.
