Ministerstwo Infrastruktury zamierza po raz kolejny zmienić przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedni projekt trafił już do uzgodnień międzyresortowych.

- Potrzeba przeprowadzenia nowelizacji spowodowana została wątpliwościami występującymi w praktyce stosowania przepisów zawartych w nowelizacji ustawy z 2007 roku. Z sygnałów organów gospodarujących nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu, jak również z orzecznictwa sądowego wynika, że pojawiły się poważne trudności we właściwym odczytaniu intencji ustawodawcy oraz niejasności w rozumieniu nowych przepisów - twierdzą autorzy projektu. Wychodząc naprzeciw postulatom gmin, a także najemców i użytkowników lokali komunalnych, resort infrastruktury zaproponował zmianę przepisów dotyczących zasad wynajmowania lokali i udzielania bonifikat przy sprzedaży nieruchomości komunalnych. W ustawie mają się też znaleźć także nowe procedury, dzięki którym znacznie szybciej mają przebiegać wywłaszczenia pod inwestycje publiczne.

Kupisz cały budynek

Wojewoda (odpowiednia rada lub sejmik w przypadku nieruchomości stanowiących własność komunalną) mogą obecnie przyznać pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom. Co do zasady sprzedaż takich lokali jest dopuszczalna jedynie w drodze przetargu. Nie obowiązuje to jednak przy zbywaniu mieszkań na rzecz najemców dysponujących umową zawartą na czas nieokreślony. Wskazane wyżej organy mogą przyznać pierwszeństwo, a tym samym zastosować bez przetargowego trybu zbycie lokali również w stosunku do lokali użytkowych, o ile sprzedaż następuje na rzecz osób, które są najemcami lub dzierżawcami tych lokali.

O ile obowiązujące przepisy nie budziły wątpliwości, że sprzedaż taka jest możliwa w przypadku lokali położonych w budynkach wielolokalowych, o tyle gminy miały problemy ze znalezieniem podstawy prawnej do dokonania takiej transakcji przy budynkach o charakterze użytkowym, w których znajduje się tylko jeden lokal (budynki jednolokalowe). W celu wyjaśnienia dwuznacznej sytuacji w ustawie ma pojawić się zapis, który wskaże wprost, że z przywilejów mogą korzystać także najemcy i dzierżawcy budynków mieszkalnych lub użytkowych, stanowiących w całości przedmiot najmu lub dzierżawy. Zdaniem autorów projektu jest to nic innego, jak równoprawne traktowanie najemców, którzy zajmują oba rodzaje lokali.

Bardziej precyzyjny ma być też tryb zawierania umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas nieoznaczony. Wprowadzony zostanie tutaj obowiązek stosowania trybu przetargowego zawierania takich umów. Wojewoda (odpowiednia rada lub sejmik) będzie mógł jednak zastrzec obowiązek przeprowadzania przetargu poprzez podjęcie stosownej uchwały.

OPINIA

MACIEJ MILEWICZ

z Urzędu Miasta Poznań

Zaproponowana w projekcie zmiana rozwiewa powstające w praktyce wątpliwości związane z interpretacją definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego. Do tej pory samorządy najczęściej podejmowały trafne decyzje, pozwalając na sprzedaż budynków jednolokalowych, jednak musiały sugerować się przy tym stanowiskami przedstawicieli doktryny i orzecznictwem Sądu Najwyższego. Podobną praktykę prowadzi miasto Poznań, z tym zastrzeżeniem, że przyznawanie pierwszeństwa w nabywaniu takich nieruchomości za każdym razem musi odbywać się na podstawie uchwały Rady Miasta.

Jednolite bonifikaty

Bardziej przejrzyste mają być również warunki i zasady udzielania bonifikat od ceny mieszkań, budynków i gruntów zbywanych przez jednostki samorządu i Skarbu Państwa. Obecnie bonifikat, które sięgają nawet 99 proc. wartości nieruchomości, udziela właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta). Zgodę na udzielenie takiej bonifikaty musi wyrazić zawsze wojewoda (odpowiednia rada lub sejmik).

Od 22 października 2007 r. zaczął obowiązywać nowy art. 68 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje, że zgoda organu stanowiącego na udzielenie bonifikaty może dotyczyć więcej niż jednej nieruchomości. W praktyce stosowania tego przepisu i w orzecznictwie sądowym pojawiały się wątpliwości, które w szczególności dotyczyły ustalenia, czy zgoda na udzielenie bonifikaty może mieć charakter ogólny, czy też powinna być wyrażana przez organ indywidualnie w sprawach dotyczących konkretnych nieruchomości.

Kształt nowych przepisów jednoznacznie przesądza o tym, że udzielenie bonifikaty będzie mogło dotyczyć zarówno konkretnej nieruchomości, jak i określonej grupy nieruchomości (np. nieruchomości sprzedawanych, oddawanych w użytkowanie wieczyste). Zdaniem autorów projektu, możliwość podejmowania uchwał, które określą ogólne zasady udzielania bonifikat w przypadku przeznaczenia do sprzedaży dużej liczby lokali mieszkalnych czy masowego przekształcania praw użytkowania wieczystego we własność nieruchomości, jest bardziej racjonalne i pozwala zaoszczędzić czas.

OPINIA

ROMAN CZEPE

burmistrz Łap

Niektóre organy nadzoru zaczęły wąsko interpretować ustawę, uznając, że rada gminy nie może określać (a w konsekwencji narzucać) zasad stosowania bonifikat, lecz jedynie może każdorazowo wyrażać zgodę na taką bonifikatę. Taka interpretacja faktycznie wzmacniała władzę wójta (burmistrza, prezydenta), co w wypadku wyborów bezpośrednich miało istotne znaczenie. Narzucenie zasad było znacznie większym władztwem niż wyrażanie zgody. Uniemożliwiało to jednak przyjęcie zasad nawet wówczas, gdy wójtowi mogło na nich zależeć. Przyjęcie stałych zasad wiązało obie strony - wójta i radę - i pozwalało prowadzić przejrzystą politykę zbywania nieruchomości. Teraz nowe jest powrotem starego, przywracając pewne władztwo rady nad wójtem w zakresie stosowania bonifikat. Możliwy był kompromis, a mianowicie zapis, że rada może przyjąć zasady udzielania bonifikat na wniosek wójta.

Szybsze wywłaszczenia

Projektowana nowelizacja przewiduje zobowiązanie starosty do wszczęcia postępowania o wywłaszczenie po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy o nabycie praw do nieruchomości. Dotychczas decyzja ta zależała jedynie od jego uznania.

W świetle zaproponowanych zmian zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości objętej decyzją o wywłaszczeniu będzie otrzymywało rygor natychmiastowej wykonalności z mocy ustawy, a nie z uznania starosty.

W przypadkach określonych w art. 108 kodeksu postępowania administracyjnego (potrzeba ochrony zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony) starosta może obecnie, na wniosek podmiotu realizującego cele publiczne, wydać zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości objętej decyzją o wyłączeniu, jeżeli zwłoka w jej zajęciu uniemożliwiałaby realizację celu publicznego, na który nieruchomość została wywłaszczona.

Projekt przewiduje, że otrzymanie takiego zezwolenia będzie możliwe dodatkowo z uwagi na uzasadniony ważny interes gospodarczy.

OPINIA

ANDRZEJ BIELEWICZ

adwokat z Kartuz

Zniesienie uznaniowości starosty w zakresie wszczynania postępowania o wywłaszczenie ułatwi pracę gminom. Przyspieszeniu ulegnie na pewno realizacja wielu przedsięwzięć, a co najważniejsze, tych, w których jednostki samorządu korzystają ze środków unijnych. Tak naprawdę blokowanie wywłaszczeń wskutek pozbawionych racji posunięć starosty jest jedną z najważniejszych przyczyn opóźnień w realizacji inwestycji celów publicznych. Obligatoryjność wszczęcia postępowania o wywłaszczenie usprawni proces nabywania nieruchomości, niezależnie od rodzaju przedsięwzięcia publicznego, jak też niezależnie od podmiotu, który ten cel będzie realizował.

Budowa sieci przesyłowych

Dzięki nowym rozwiązaniom łatwiej też będzie budować infrastrukturę przesyłową (linie energetyczne, sieci gazociągowe, kanalizacyjne). W sytuacjach gdy wywłaszczenie będzie polegać na czasowym ograniczeniu korzystania z nieruchomości, starosta będzie miał obowiązek udzielić na wniosek podmiotu realizującego inwestycję zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości.

Wywłaszczenie w przypadku budowy sieci przesyłowych to w praktyce ostateczność. Jest to kłopotliwe nie tylko dla przedsiębiorstw, ale przede wszystkim dla samych odbiorców mediów, którzy niekiedy muszą czekać na przyłączenie do sieci latami. Niestety, niemalże każda inwestycja związana z budową kanalizacji, linii energetycznych czy gazociągów rodzi konflikty pomiędzy przedsiębiorstwami sieciowymi a właścicielami działek, którzy nie pozwalają przeprowadzać robót na terenie swoich posiadłości albo w zamian za zgodę na nie żądają wysokich odszkodowań.

OPINIA

PIOTR LEWANDOWSKI

ekspert z Izby Gospodarczej Gazownictwa

Nowe przepisy raczej nie przyspieszą budowy urządzeń przesyłowych. W przepisach powinna pojawić się nowa instytucja interesu publicznego. Pozwalałaby ona na to, że w razie braku zgody właściciela działki podmioty realizujące inwestycje mogłyby z mocy ustawy ustanowić na jego nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, które pozwalałoby im na budowę urządzeń służących do realizacji celu publicznego.

90 proc.

od ceny sprzedaży lokalu komunalnego może wynieść łączna wysokość bonifikaty

65 proc.

od ceny sprzedaży lokalu komunalnego wynosi bonifikata dla wszystkich mieszkańców lokali komunalnych

25 proc.

dodatkowej bonifikaty przysługuje nabywcy od ceny przy zapłacie gotówką

1,5 proc.

dodatkowej bonifikaty przysługuje nabywcy za każdy rok mieszkania w lokalu komunalnym