Na początku lipca alarmowaliśmy, że przepisy są na tyle nieprecyzyjne, iż spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą egzekucję z nieruchomości dłużników, nawet gdy długi są niewielkie. Chodzi o zaległe opłaty eksploatacyjne wnoszone przez posiadaczy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że można stracić dorobek życia z powodu kilku niezapłaconych rachunków. Zdaniem niektórych prawników licytacja mieszkania z powodu nieznacznego zadłużenia jest rażąco sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Jeden z sądów nabrał wątpliwości, czy tak powinno być. Postanowił poprosić Sąd Najwyższy o wykładnię przepisów. Teraz ją otrzymał: wynika z niej, że w postępowaniu niektórych spółdzielni mieszkaniowych nie ma nic niezgodnego z prawem.

Artykuł 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: u.o.w.l.) stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości. Do tego przepisu wprost odwołuje się art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.). Ta droga jednak jest długa, w związku z czym spółdzielnie wcale nie chcą z niej korzystać. Dodatkowe utrudnienie stanowi wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12), w którym stwierdzono, że zastosowanie sankcji w postaci licytacji powinno być uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty (spółdzielni) destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnie wolą więc wystąpić o nakaz zapłaty, a po jego otrzymaniu zwrócić się do komornika z prośbą o licytację nieruchomości. Niektóre sądy uważały jednak, że to niedopuszczalne, gdyż przepisy u.o.w.l. stanowią lex specialis względem ustawy o spółdzielniach, więc to one powinny być stosowane w pierwszej kolejności. Inne, że spółdzielniom mieszkaniowym nie można odbierać uprawnień związanych z nakazem zapłaty, które przysługują wszystkim innym.

SN opowiedział się za tym drugim stanowiskiem. Jest ono bez wątpienia bardziej korzystne dla spółdzielni, lecz może okazać się fatalne w skutkach dla osób posiadających niewielkie długi. 

ORZECZNICTWO

Uchwała Sądu Najwyższego z 27 sierpnia 2015 r., sygn. akt III CZP 42/15. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia