Utworzenie nowego mieszkania w istniejącym budynku skutkuje obniżeniem wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, przypisanych poszczególnym lokalom. Nie zawsze musi to jednak wpływać negatywnie na ich wartość rynkową – uznał Sąd Najwyższy.
Źródłem sprawy był wniosek Andrzeja K. o częściowe zniesienie współwłasności mieszkania, powstałego w wyniku nadbudowy strychu kamienicy. W budynku znajdowały się cztery mieszkania, ponadto współwłaściciele dysponowali jeszcze garażem oraz udziałami w nieruchomości wspólnej – działce gruntu, na którym był posadowiony budynek.
Współwłaściciele kamienicy jeszcze w 1987 r. wyrazili zgodę na nadbudowę strychu. Inwestycję tę Andrzej K. zrealizował na początku lat 90. i w efekcie powstał nowy lokal mieszkalny o powierzchni ponad 130 mkw. Jednak ponieważ strych był wspólny, Andrzej K. wniósł o zniesienie tej współwłasności oraz wyodrębnienie nowego lokalu, ustalenie przynależności dla niego (w postaci części piwnic) oraz określenie udziału w nieruchomości wspólnej.
Sąd wniosek Andrzeja K. uwzględnił, jednak określając na nowo udziały w nieruchomości, jednocześnie zasądził na rzecz współwłaścicielki kamienicy Dominiki R. (która dysponowała przed przebudową dwoma mieszkaniami i prawie połową udziałów w nieruchomości wspólnej) około 180 tys. zł z tytułu obniżenia wartości jej udziału w nieruchomości wspólnej. Podstawą tej rekompensaty był m.in. par. 32 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2014 r. nr 207, poz. 2109). Zgodnie z nim na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej. Sąd uznał więc, że skoro zmniejszyła się wielkość udziałów Dominiki R., to tym samym uległa obniżeniu także wartość lokalu mieszkalnego i wartość udziału w nieruchomości wspólnej.
Sąd II instancji uwzględnił apelację Andrzeja K. tylko co do wysokości rekompensaty, ustalając ją na niewiele ponad 144,5 tys. zł, w pozostałym zakresie apelację oddalił. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.
– Suma udziałów musi wynosić 1, a zatem utworzenie nowego lokalu mieszkalnego powoduje proporcjonalne zmniejszenie wielkości udziałów właścicieli pozostałych lokali – tłumaczył sędzia Dariusz Dończyk, uzasadniając postanowienie.
SN przypomniał jednak, że wartość udziału w nieruchomości wspólnej stanowi tylko część wartości samego lokalu. Utworzenie nowego lokalu w istniejącym budynku może – ale nie musi – powodować zmniejszenie wartości pozostałych. Ustalając wysokość udziału w nieruchomości, zastosowano tu też nieprawidłowy – zdaniem SN – automatyzm: zmniejszenie wielkości udziału zostało w prosty sposób przeniesione na wartość nieruchomości, a ta z kolei – na rynkową wartość lokalu. Różnicę zaś błędnie zasądzono na rzecz współwłaścicielki.
– Nie można twierdzić, że udział w nieruchomości nie ma ekonomicznego znaczenia: rzutuje on np. na zakres partycypacji w kosztach utrzymania budynku, udziału w ewentualnych zyskach np. z tytułu opłat za reklamy umieszczone na budynku itp. Ale ta kwestia wymaga odniesienia się do wartości poszczególnych lokali. Dlatego sprawa powinna zostać ponownie rozpoznana – stwierdził sędzia Dończyk.
ORZECZNICTWO
Postanowienie Sądu Najwyższego z 27 sierpnia 2015 r., sygn. III CSK 383/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
