Sąsiadka zdecydowała się kupić ode mnie samochód. Ustaliłyśmy cenę, termin transakcji i sposób przekazania jej auta, ona chce jednak zawrzeć dwie umowy: przedwstępną i właściwą – pisze pani Agata. – Zaskoczyła mnie, bo słyszałam wprawdzie o praktyce zawierania takich umów przy zakupie nieruchomości, ale czy podpisuje się je również, kupując ruchomości? Jeśli tak, to w jakiej formie należy ją sporządzić i jakie elementy powinna obejmować? – pyta pani Agata.
Lech Obara radca prawny z Kancelarii Lech Obara i Współpracownicy / Dziennik Gazeta Prawna
Umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie umowy sprzedaży zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Przepisy nie ograniczają jej jedynie do transakcji związanych z przenoszeniem prawa własności domu, działki lub mieszkania. Nie ma więc żadnych przeciwwskazań, aby skorzystać z niej również wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży będzie samochód, a nawet inna ruchomość o znacznie mniejszej wartości.
Najogólniej mówiąc, umowa przedwstępna zabezpiecza interesy jednej lub obu stron, ponieważ zawiera zobowiązanie do zawarcia umowy właściwej, zwanej też przyrzeczoną. Gdy zostanie sporządzona, a nie dojdzie do zawarcia umowy właściwej, to sąsiadka pani Agaty będzie mogła domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że do kupna samochodu nie doszło. Prawdopodobnie dlatego chce zawrzeć umowę, aby uzyskać większą pewność, że dokona zakupu, a czytelniczka nie sprzeda pojazdu innemu nabywcy, który np. zaoferuje większą kwotę.
Aby umowa przedwstępna była ważna, musi zawierać elementy wyszczególnione w przepisach prawa cywilnego, a przede wszystkim określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej i wskazywać dokładnie obie strony, podając ich imiona, nazwiska, adresy i numery PESEL. Powinna też informować, co jest przedmiotem sprzedaży (w tym przypadku marka samochodu, numer silnika, rocznik, kolor), za jaką cenę, podać, czy pojazd nie jest obciążony np. ustanowionym na nim zastawem rejestrowym bądź też jest wolny od jakichkolwiek obciążeń. Umowa przedwstępna może również nałożyć na kupującego obowiązek uiszczenia zadatku i zawierać zastrzeżenie, że jeśli jej nie wykona, zadatek przepadnie na rzecz sprzedawcy, natomiast w razie niewykonania jej przez sprzedawcę zostanie zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości. Można też określić karę umowną, którą uiści ta strona, z której winy nie doszło do zawarcia umowy właściwej, a prócz tego zakres odszkodowania należnego stronie, która poniosła szkodę z tego powodu, że nie doszło do sfinalizowania transakcji. Wysokość szkody i należnego odszkodowania ustala się, biorąc pod uwagę poniesione wydatki i nakłady, które były konieczne w związku z przygotowaniem się do umowy przyrzeczonej, np. koszt biletu kolejowego w związku z planowaną podróżą do miejsca podpisania umowy właściwej.
Oprócz tego w umowie przedwstępnej można wskazać, w jakim terminie dojdzie do zawarcia właściwej. Jeśli strony go nie podadzą, umowa przyrzeczona musi zostać zawarta w dacie wskazanej przez stronę uprawnioną do jej zawarcia. Na to, kim ona jest: nabywcą czy sprzedającym, może wskazywać zapis w umowie przedwstępnej. Jeśli zaś obie strony mają prawo domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin, wiąże je ten, który został wskazany wcześniej przez stronę składającą w tej sprawie stosowne oświadczenie. O tym, kiedy zostało złożone, decyduje moment, w którym doszło ono do wiadomości drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
Zawarcia umowy właściwej nie można odwlekać w nieskończoność. Termin do jej sporządzenia powinien zostać wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej – po tym czasie już nie można wystąpić z takim żądaniem. Samo zawarcie umowy przyrzeczonej może więc nastąpić później, ale istotne jest, aby w ciągu roku precyzyjnie wyznaczono termin, najlepiej podając konkretną datę. Do zawarcia umowy przyrzeczonej może dojść w ostatnim dniu przyrzeczonego terminu, natomiast w razie jego przekroczenia dochodzi do zwłoki, co może zostać uznane za niewykonanie umowy. I uwaga! Terminy ustalone w umowie przedwstępnej wiążą również spadkobierców w razie śmierci jednej ze stron umowy, ponieważ przechodzą na nich zobowiązania i uprawnienia z umowy przedwstępnej.
Przepisy nie określają, w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna, z wyjątkiem przeniesienia własności nieruchomości, dla którego zastrzeżono formę aktu notarialnego, czyli taką samą jak przy zawarciu umowy właściwej. Umowę przedwstępną dotyczącą przeniesienia własności samochodu radzimy jednak zawrzeć na piśmie, czyli w takiej samej formie, jaka zostanie zastosowana przy sporządzaniu umowy właściwej.
Podstawa prawna
Art. 389 i 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Gdy umowa przedwstępna została zawarta w sposób właściwy i czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, to wówczas można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej nawet przed sądem. Wystarczy, że sąd wyda orzeczenie i stwierdzi w nim, że druga strona ma obowiązek złożyć oświadczenie woli o zawarciu umowy przyrzeczonej. W takim przypadku orzeczenie zastępuje oświadczenie dłużnika i wywiera taki skutek, że umowa zostaje zawarta.
Aby jednak skutecznie dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej przed sądem, nie można dopuścić do upływu terminu analogicznego do przedawnienia. Następuje ono z upływem roku, licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jednoroczny termin przedawnienia dotyczy zarówno roszczeń o odszkodowanie, jak i o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd może jednak oddalić roszczenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wtedy termin przedawnienia dla roszczeń z umowy przedwstępnej biegnie od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne i wynosi rok.