Teraz ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232 poz. 1377) reguluje dwa rodzaje umów: deweloperską i przedwstępną. Obydwie zawierane są w formie aktu notarialnego. O umowach rezerwacyjnych, polegających na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży konkretnego lokalu, w ustawie nie ma żadnej wzmianki.

– Tymczasem to jeden ze stałych elementów funkcjonowania branży, niestety pominięty w ustawie, która od połowy 2012 r. reguluje podstawy jej działania. Część deweloperów i ich potencjalnych klientów chętnie poprzedza umową rezerwacyjną podpisanie ostatecznej umowy deweloperskiej, bo daje ona m.in. czas na sprawdzenie zdolności kredytowej klienta – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodaje, że wcześniejsze potwierdzenie zdolności kredytowej kupującego jest niezwykle istotne, bo zawarcie umowy deweloperskiej prowadzi do automatycznego wpisania roszczenia nabywcy mieszkania do księgi wieczystej lokalu. Tymczasem z doświadczenia członków PZFD wynika, że jeśli kupujący się z umowy nie wywiązuje, wykreślenie roszczenia może być dużym problemem. Przykładem może być firma, która w styczniu 2013 r. zawarła umowę deweloperską, a potem straciła kontakt z klientem. – Wykreślenie trwało 15 miesięcy. Przez ten czas deweloper nie mógł wystawić mieszkania na sprzedaż – mówi Konrad Płochocki.

Niektóre spółki zabezpieczają się przed ryzykiem rezygnacji z kupna mieszkania przez dołączanie do umowy deweloperskiej oświadczenia klienta z pełnomocnictwem do przeprowadzenia w jego imieniu całej procedury wykreślenia roszczenia. Tak postępuje m.in. działający w kilku największych miastach Ronson Development.

– Do tej pory mieliśmy kilka takich przypadków. Dzięki pełnomocnictwu nie było większych problemów z usunięciem wpisu z księgi wieczystej mieszkania – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu spółki.

Monika Bielicka, prawnik Federacji Konsumentów, wskazuje, że od wejścia w życie ustawy wielu deweloperów stara się nie zawierać umów rezerwacyjnych, bo istnieją wątpliwości i rozbieżności co do ich charakteru. Niektóre z nich to de facto umowy przedwstępne, do których zastosowanie ma ustawa deweloperska, a pozostałe zawierane są na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.

– Aby uniknąć tych rozbieżności, niezbędne jest uregulowanie sprawy stosowania umów rezerwacyjnych bezpośrednio w ustawie deweloperskiej. Uważamy, że powinny być zawierane w formie pisemnej pod rygorem nieważności, bez konieczności potwierdzania jej aktem notarialnym. Na tak wczesnym etapie, jakim jest rezerwacja lokalu, wizyta u notariusza oznaczałaby ponoszenie nadmiernych kosztów – mówi Monika Bielicka.

Doktor Jan Wszołek, adwokat z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr, przyznaje, że w przypadku umów rezerwacyjnych praktyka rzeczywiście nie jest obecnie jasna i ich usankcjonowanie byłoby niewątpliwie dobrym kierunkiem.

– To byłaby też okazja do ogólnego uregulowania ich kształtu i zakresu. Dobrym rozwiązaniem byłoby wskazanie maksymalnej kwoty wpłacanej przez klienta przy rezerwacji, bo tu praktyka rynkowa jest bardzo niejednolita – wskazuje.

Dodaje, że ze względu na to, że celem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wycofanie lokalu ze sprzedaży, a nie formalne zobowiązanie stron do zawarcia umowy, nie powinno to być duże obciążenie. Z rozmów DGP z deweloperami wynika, że opłaty pobierają zwykle przy umowach rezerwacyjnych na dłużej wyłączających lokale ze sprzedaży, np. miesiąc do dwóch, a w zależności od miasta jest to zwykle od 1–2 tys. zł do 5–7 tys. zł.

Warunkiem zwrotu jest zwykle potwierdzona pisemnie odmowa jednego lub kilku banków na kredytowanie lokalu.

Według Federacji Konsumentów poziom maksymalnej opłaty powinien wynosić 1–2 proc. wartości lokalu, określony powinien też być katalog warunków, na jakich następuje ich zwrot.

Także z punktu widzenia banków uwzględnienie umów rezerwacyjnych w ustawie byłoby ważnym uzupełnieniem praktyki rynkowej. Związek Banków Polskich po analizie ustawy deweloperskiej wydał bankom rekomendację, zgodnie z którą na mocy jednostronnego oświadczenia dewelopera o rezerwacji lokalu na rzecz klienta mogą procedować ocenę jego zdolności kredytowej. Nie mają jednak podstaw do wystawiania promesy udzielenia kredytu. To możliwe jest jedynie po zawarciu przez obie strony umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej, które zgodnie z ustawą muszą być zawarte w formie aktu notarialnego.

– Chcemy, aby umowy rezerwacyjne zostały wpisane do ustawy i uzupełniły katalog umów wiążących dewelopera z kupującym. Wtedy mogłyby formalnie stać się podstawą do wystawienia przez bank promesy udzielenia kredytu – tłumaczy Bolesław Meluch z ZBP.

Według związku takie rozwiązanie znacznie skróciłoby procedury kredytowe w bankach.

Etap legislacyjny

Projekt w konsultacjach