Od zawartej umowy na roboty budowlane można odstąpić
Podczas procesu budowlanego dochodzi czasami do konfliktów pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Zdarza się, że inwestor opóźnia płatności lub w ogóle nie płaci za wykonane roboty albo wykonawca opóźnia prace lub pojawiają się wady spowodowane niewłaściwym bądź nienależytym wykonywaniem prac. Może to zagrozić rentowności inwestycji, a nawet jej realizacji.

Kilka możliwości

Przepisy dają inwestorowi możliwość odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Jest to możliwe na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego i przewidzianych przez strony kontraktu postanowień umownych.
Ustawowe uprawnienie do odstąpienia po stronie inwestora jest możliwe w kilku przypadkach. Przede wszystkim w sytuacji gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem przedmiotu umowy, np. wykonania obiektu (art. 635 k.c.). Dla skuteczności skorzystania z tego prawa przepisy nie nakładają na inwestora obowiązku wyznaczenia terminu dodatkowego na wykonanie robót. Z kolei zgodnie z art. 636 k.c. w przypadku wykonywania obiektu w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową inwestor zobligowany jest do wezwania wykonawcy do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczenia mu w tym celu odpowiedniego terminu, co stanowi o skuteczności skorzystania z prawa odstąpienia. Kolejną sytuacją będzie stan, gdy przedmiot umowy ma wady, które nie dadzą się usunąć, albo z okoliczności wynika, że wykonawca nie zdoła usunąć wad w odpowiednim czasie. Inwestor może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne, jeżeli zaś nie mają takiego charakteru, może on żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku (art. 637 k.c.).
Inwestor może też odstąpić od umowy w każdym czasie i bez powoływania się na jakiekolwiek okoliczności, jeśli zapłaci wykonawcy umówione wynagrodzenie (art. 644 k.c.).

Ważne postanowienia

Strony kontraktu często decydują się na określenie innych przypadków, w których odstąpienie od umowy będzie możliwe. Powinny jednak w kontrakcie precyzyjnie je określić. Przykładowo mogą tu wskazać na takie powody jak: nieprzedłożenie zamawiającemu zabezpieczenia należytego wykonania umowy; wielokrotne w trakcie trwania budowy naruszanie przepisów bhp, ochrony środowiska bądź przeciwpożarowych; powierzenie wykonywania części lub całości umowy osobie trzeciej mimo wymogu wykonania prac bez udziału podwykonawców, czy też stosowanie technologii, materiałów, wyrobów oraz metod realizacji robót niezgodnych z warunkami kontraktu, prawem lub zasadami sztuki budowlanej. Aby odstąpienie od umowy było skuteczne, zgodnie z art. 395 par. 1 k.c. strony powinny określić termin, w jakim z zastrzeżonego prawa będą mogły skorzystać. Brak jego wskazania prowadzi do nieważności zastrzeżonego prawa odstąpienia.

Skutki z kontrowersjami

Odstąpienie od umowy to prawo kształtujące oświadczenie woli. Na jego mocy umowa jest traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta. Musi ono mieć stosowną formę. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą stron, odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie także powinno być stwierdzone pismem. Zasadniczo zgodnie z art. 392 par. 2 k.c. w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. W konsekwencji to, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie wynagrodzenie.
Skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane budzą kontrowersje. W wyroku z 9 września 2011 r. (I CSK 696/2010, LexPolonica nr 3873674) Sąd Najwyższy podkreślił, że strony takiej umowy, zastrzegając prawo odstąpienia od niej, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej, niż przewiduje art. 395 par. 2 k.c. Mogą ustalić, że odstąpienie ma skutek ex nunc (od chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu) i odnosi się do niespełnionej przed złożeniem oświadczenia części świadczeń stron. W ocenie SN omawiany przepis kodeksu cywilnego określający skutek wykonania prawa odstąpienia od umowy i obowiązki stron w razie odstąpienia nie może być rozumiany jako prawo bezwzględnie obowiązujące. Zdaniem sądu skoro strony w zależności od ich woli mogą zastrzec prawo odstąpienia od umowy, mogą też określić skutki odstąpienia. Jest to możliwe niezależnie od charakteru umowy i świadczeń, do których strony były zobowiązane. Dopiero gdy w przypadku umownego prawa odstąpienia strony nie postanowiły inaczej, kodeksowe regulacje określone w art. 395 par. 2 k.c. znajdą zastosowanie w pełni.

WZÓR PISMA

Marian KowalskiWarszawa, 22.04.2014 r.

prowadzący działalność gospodarczą

pod firmą: „MarTrans” Marian Kowalski

ul. Spokojna 200, 02-692 Warszawa

Kamil Nowak prowadzący działalność gospodarczą pod firmą KamBud

ul. Robocza 3, 02-456 Warszawa

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Nawiązując do zawartej 01 lutego 2014 r. w Warszawie umowy o roboty budowlane, na podstawie której zobowiązał się Pan do wybudowania budynku gospodarczego w terminie do 31 maja 2014 r. oraz braku rozpoczęcia przez Pana prac do dnia dzisiejszego, co pozwala przyjąć, iż zlecone prace budowlane nie zostaną przez Pana ukończone w umówionym terminie, niniejszym składam oświadczenie o odstąpieniu od ww. umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu.

Marian Kowalski

....................................................................

podpis

PRZYKŁADY

1. Od umowy można odstąpić, jeśli wykonawca opóźnia rozpoczęcie robót

Zawarłem z wykonawcą umowę o roboty budowlane. Zobowiązał się w niej m.in. do rozpoczęcia robót od 1 marca 2014 r. i ich ukończenia do 31 lipca 2014 r. Minęły prawie dwa miesiące, a on nie wykonał żadnych prac. Chciałbym powierzyć ich wykonanie innemu wykonawcy. Czy mam do tego prawo? Kwestią zasadniczą jest dopuszczalność odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Zgodnie z art. 635 w związku z art. 656 kodeksu cywilnego, jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Powyższa regulacja różni się od ogólnych zasad odstępowania od umów wzajemnych przede wszystkim tym, iż nie jest potrzebne wyznaczanie wykonawcy dodatkowych terminów. W praktyce decyzja o odstąpieniu od umowy powinna być poprzedzona analizą postanowień umownych. Szczególna uwaga powinna być poświęcona przede wszystkim danemu stanowi faktycznemu i bezsprzecznemu ustaleniu, że mimo opóźnienia w wykonaniu robót budowalnych brak jest faktycznych możliwości ukończenia zaplanowanych prac w uzgodnionym w umowie terminie. Jest to istotne w przypadku ewentualnego sporu sądowego z wykonawcą. Jeżeli jesteśmy przekonani co do słuszności swojej decyzji, możemy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Samo odstąpienie jest jednostronnym oświadczeniem woli skierowanym do adresata. W następstwie jego złożenia stosunek prawny wygasa ze skutkiem wstecz od momentu zawarcia umowy (ex tunc). Między stronami powstaje taki stan, jakby do zawarcia umowy w ogóle nie doszło. Wykonawca zobowiązany jest zwrócić zaliczki i świadczenia pobrane od inwestora. Dalsze skutki odstąpienia zależne są od tego, czy przyjmujący zamówienie ponosi odpowiedzialność za opóźnienie z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła. Tylko w razie przesądzenia tej odpowiedzialności inwestor jest uprawniony do żądania naprawienia szkody. W orzecznictwie i doktrynie podnosi się dodatkowo, że art. 635 ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą odmiennie określić przesłanki oraz skutki wykonania prawa odstąpienia. W szczególności dopuszczalne jest uzgodnienie, że odstąpienie odnosi się jedynie do niewykonanej jeszcze części inwestycji.

2. Za opóźnienie spowodowane przez wykonawcę inwestorowi przysługuje odszkodowanie

Na mocy zawartej umowy o roboty budowlane wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem inwestycji. Powodem tego stanu jest brak odpowiednich maszyn budowlanych. Czy mogę domagać się odszkodowania bądź powierzenia wykonania prac innemu wykonawcy? Zgodnie z ogólną zasadą inwestorowi należy się odszkodowanie, jeżeli wykonawca nie rozpoczął robót z przyczyn, za które można mu przypisać odpowiedzialność, i to niezależnie od tego, czy inwestor od umowy odstąpił. Jeżeli zaś chodzi o powierzenie wykonania zastępczego innemu wykonawcy na koszt i ryzyko wykonawcy w zwłoce, to sprawa nie jest prosta i co do zasady potrzebne jest upoważnienie sądowe. To wiąże się z koniecznością często długiego oczekiwania na orzeczenie. Nie oznacza to jednak, że inwestor nie może zamówić robót u innego wykonawcy, a naprawienia wynikłej z tego szkody dochodzić od wykonawcy pozostającego w zwłoce. Odszkodowanie w takim przypadku powinno objąć nie tylko zwiększone koszty budowy, ale także szkody powstałe z niezakończenia robót budowlanych na czas (np. utracony zarobek z tytułu najmu budowanego obiektu). Należy pamiętać, że w tym zakresie potrzebne jest udokumentowanie i uzasadnienie zwiększonych kosztów. Aby uniknąć zarzutów ze strony pozostającego w zwłoce wykonawcy, istotne jest to, aby oferta nowego wykonawcy była wybrana w trybie konkurencyjnym, np. na podstawie kilku rynkowych ofert.

Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).