Autorzy projektu kolejnej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego przewidują, że notariusze, komornicy i naczelnicy urzędów skarbowych (jako organy egzekucyjne) jedynie drogą elektroniczną będą wszczynać postępowanie w sprawie wpisu w księdze wieczystej. Pisma będą opatrywać podpisem bezpiecznym weryfikowanym ważnym kwalifikowanym certyfikatem. Wszystko po to, by uszczelnić obrót nieruchomościami i ograniczyć przypadki nadużyć.

Trzy dni

Zgodnie z projektem, skierowanym właśnie do konsultacji społecznych, notariusz niezwłocznie po dokonaniu czynności – nie później niż w dniu sporządzenia aktu notarialnego – będzie miał obowiązek przesłać wniosek, który ujawni nowy stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Dołączy do niego dokumenty stanowiące podstawę wpisu, pod warunkiem że zostały sporządzone w wersji elektronicznej. Nie chodzi jednak o pisma sporządzone najpierw w formie papierowej, a dopiero potem np. zeskanowane. Dokumenty w wersji papierowej powinien przekazać sądowi właściwemu do prowadzenia księgi wieczystej w ciągu trzech dni od sporządzenia aktu. Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w odpowiednim dziale księgi wieczystej zostanie zamieszczona o tym wzmianka.

– Szybkie zamieszczenie w księdze wieczystej wzmianki np. o wniosku sporządzonym w związku ze sprzedażą nieruchomości utrudni wielokrotną sprzedaż tego samego obiektu. Nawet jeśli nie zostanie jeszcze wpisany do księgi wieczystej nowy właściciel, to sama wzmianka powinna ostrzec przyszłego nabywcę przed zakupem – tłumaczy notariusz Leszek Zabielski.

Tym bardziej że w takim przypadku nie będzie już można powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Strona zapłaci

Zastrzeżenia do rozwiązań zaproponowanych w projekcie nowelizacji zgłaszają jednak profesjonalni pełnomocnicy.

– Wniosek do księgi wieczystej został wyjęty z aktu notarialnego, co w praktyce oznacza, że będzie przygotowywany w systemie teleinformatycznym przez notariusza już po sporządzeniu aktu, czyli bez udziału stron czynności objętej aktem. Ewentualne braki takiego wniosku będzie jednak zobowiązana uzupełnić sama strona, której wpływ na pierwotną treść wniosku będzie bardzo ograniczony – wskazuje Piotr Gołaszewski, associate z Kancelarii Prawniczej Domański, Zakrzewski, Palinka.

Dodaje także, że proponowane zmiany zwiększają zakres i ilość czynności notariuszy, co rodzi pytanie o ich wynagrodzenie.

– Teraz notariusze zawierają wniosek do księgi wieczystej w akcie notarialnym, po czym przesyłają jego wypis do sądu. W świetle proponowanych zmian będą oddzielnie sporządzali sam akt, po czym składali wniosek wieczystoksięgowy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, a wreszcie przesyłali do sądu wypis samego aktu wraz z innymi dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu. To może otwierać pole do dyskusji, czy każda z tych czynności podlega osobnej opłacie – dodaje Piotr Gołaszewski.

W jaki sposób ustanowić służebność przesyłu na działce >>

Odpowiedzialność za braki

Projekt przewiduje również, że komornik będzie składał wnioski za pośrednictwem e-postępowania w sytuacjach przewidzianych procedurą cywilną, a więc np. gdy wpis potrzebny jest do zabezpieczenia zajętej wierzytelności. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty komornik będzie miał obowiązek złożyć wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Doprecyzowane zostaną też uprawnienia komornika w razie przyłączenia się nowych wierzycieli do wcześniej wszczętej egzekucji.

– Takie rozwiązanie wymaga jednak udostępnienia komornikom pełnego dostępu do elektronicznej księgi wieczystej w celu ustalenia istnienia wzmianki o uprzednio wszczętym postępowaniu – twierdzi Rafał Fronczek, Prezes Krajowej Rady Komorniczej.

Wątpliwości budzi zaś regulacja przewidująca, że braki formalne wniosków składanych przez komorników usuwać ma... wierzyciel.

– Obowiązek uzupełnienia ewentualnych braków spoczywać winien na komorniku, skoro to on jest wnioskodawcą i zajmuje pozycję strony. Tym bardziej że np. w zakresie opłaty od wniosku obowiązek uiszczenia spoczywać ma na komorniku, który pieniądze na jej pokrycie otrzyma od wierzyciela – zauważa Rafał Fronczek.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza w uproszczeniu, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym rozstrzyga treść księgi

Etap legislacyjny

Projekt ustawy przekazany do uzgodnień