Mieszkanie dla Młodych (MdM) to po Rodzinie na Swoim (RnS) kolejny rządowy program mający finansowo wesprzeć ludzi młodych (małżeństwa oraz singli) do 35. roku życia przy zakupie pierwszego własnego lokum. Okazuje się jednak, że – podobnie jak było z poprzednikiem – w MdM nie wszystkie zasady są czytelne.

Co można, a czego nie

Wątpliwości prawników budzi art. 14 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz.U. z 2013 r. poz. 1304 – dalej u.m.d.m.) określający przypadki, kiedy rządowe wsparcie będzie trzeba zwrócić. W sytuacji, gdy nabywca w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania zakupionego w ramach programu MdM:

  • dokonał zbycia prawa własności lub współwłasności tego mieszkania,
  • wynajął lub użyczył to mieszkanie innej osobie,
  • dokonał zmiany sposobu użytkowania tego mieszkania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych,
  • uzyskał prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego (...) z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku

– zobowiązany jest zwrócić część wsparcia. Jak precyzują przepisy, chodzi o kwotę odpowiadającą iloczynowi sumy uzyskanego dofinansowania wkładu własnego oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60.

Zdaniem resortu infrastruktury z tego przepisu wynika również to, że będąc właścicielami mieszkania zakupionego w ramach programu, przez 5 lat nie możemy – bez konsekwencji – podnajmować komu innemu nawet jednego pokoju w lokum, w którym mieszkamy.

Nieprecyzyjny zapis

Taka interpretacja spotyka się z protestem prawników.

– Z literalnego brzmienia przepisu ustawy wynika, iż sankcja w postaci zwrotu części dopłaty dotyczy sytuacji, gdy nabywca wynajął lub użyczył całe mieszkanie, które nabył w ramach programu i na które uzyskał pomoc państwa – wskazuje Agnieszka Matusik, radca prawny w warszawskiej kancelarii AMlegal Kancelaria Radców Prawnych.

– Również brzmienie art. 14 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w szczególności użycie sformułowania „to mieszkanie”, pozwala wnioskować, że obowiązek zwrotu części dofinansowania spoczywa na beneficjencie jedynie w sytuacji, gdy wynajął lub użyczył osobie trzeciej całe mieszkanie – potwierdza Jan Bagatela, radca prawny w kancelarii Schoenherr.

Do kogo po kredyt

Do kogo po kredyt

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

A to w opinii mecenasa oznacza, że wynajęcie lub użyczenie części mieszkania nie powinno skutkować obowiązkiem zwrotu dofinansowania.

– Artykuł 14 ust. 1 u.m.d.m., jako przepis o charakterze restrykcyjnym, powinien być interpretowany ściśle. Wykładnia rozszerzająca, polegająca na przyjęciu, że pod pojęciem wynajęcia lub użyczenia mieszkania należy rozumieć także wynajęcie lub użyczenie jego części, niezależnie od wykorzystywania go przez beneficjenta na własne cele mieszkaniowe, jest niedopuszczalna – akcentuje Bagatela.

Jego zdaniem dopóki mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych beneficjenta, dopóty wynajęcie lub użyczenie jego części nie powinno powodować obowiązku zwrotu dofinansowania.

– Wydaje się, że ustawodawca, chcąc objąć regulacją komentowanego przepisu także wynajęcie lub użyczenie części mieszkania, powinien tego dokonać w sposób wyraźny – dodaje ekspert.

W ocenie mecenas Agnieszki Matusik należy pamiętać o celu ustawy – zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi młodych. – Można dojść do przekonania, że podnajem części lokalu mieszkalnego, w sposób niepozbawiający możliwości zamieszkiwania w tym lokalu również samego beneficjenta, nie narusza podstawowego celu ustawy i nie powinien skutkować sankcją. Decyzja o podnajmie części lokalu może być przecież spowodowana np. koniecznością uzyskania partycypacji w opłatach czynszowych – zauważa Matusik.

Sprawdź, które banki współpracują z BGK przy programie MdM >>

Reguły starego programu

Zdaniem Piotra Popy, rzecznika prasowego Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, jest jednak inaczej.

– Celem pomocy w MdM jest zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych nabywcy – beneficjenta programu. W sprawie wynajęcia mieszkania czy jego części (np. jednego pokoju) program MdM wykorzystuje doświadczenia RnS – wyjaśnia Popa.

Przypomina, że zgodnie z art. 9 ustawy powołującej do życia Rodzinę na Swoim (o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 90) zaprzestanie stosowania dopłat było możliwe w trzech przypadkach:

  • postawienia wierzytelności wynikającej z umowy kredytu preferencyjnego w stan natychmiastowej wymagalności;
  • uzyskania przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat prawa własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego (...), z wyłączeniem nabycia tych praw w drodze spadku;
  • dokonania przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Tym samym wynajęcie mieszkania, domu lub jednego z ich pomieszczeń osobom trzecim stanowiło i stanowi przesłankę wstrzymania pomocy – jego celem bowiem nie jest już zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy, lecz także tych osób trzecich, które stają się najemcami.

Z tym, że na gruncie Rodziny na Swoim podnajem nie był możliwy, niektórzy prawnicy potrafią się jeszcze zgodzić. Zwracają jednak uwagę, że okoliczności skutkujące koniecznością zwrotu wsparcia w ustawie powołującej MdM są inaczej sformułowane.

– RnS zakładała zaprzestanie stosowania dopłat w przypadku dokonania przez kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat zmiany sposobu użytkowania lokalu lub domu na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawa o MdM posługuje się pojęciem „wynajęcia lub użyczenia” mieszkania, nie wskazując, czy zapis ten znajduje zastosowanie do wynajmu lub użyczenia części lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ponadto wskazuje, że zmiana sposobu użytkowania mieszkania musi powodować, iż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela będzie niemożliwe – zauważa Dariusz Kałuża, radca prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

Dodaje, że wynajęcie części mieszkania (np. pokoju) nie oznacza, że właściciel przestał w nim mieszkać ani że uniemożliwia mu to zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.

– Ustawa milczy na ten temat, w związku z czym należy przyjąć, że częściowe wynajęcie lub użyczenie mieszkania nie powinno rodzić obowiązku zwrotu dopłaty. Mamy jednak lukę w przepisach. W celu uniknięcia wątpliwości celowym rozwiązaniem byłoby doprecyzowanie ustawy i wskazanie, że wynajem lub użyczenie mieszkania dotyczy zarówno całości – jak w chwili obecnej – jak i części mieszkania – uważa mec. Kałuża.

Jest luka w prawie. Rozwiązaniem byłoby doprecyzowanie ustawy