Rada Ministrów ma jutro zadecydować, na jakich zasadach starsze osoby będą mogły bezpiecznie poprawić swoją sytuację materialną, oddając mieszkanie w zamian za doraźne korzyści.
Rząd zajmie się trzema projektami ustaw:
● projektem założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, przygotowanym w resorcie finansów jeszcze w 2011 r. – na początku 2012 r. miała się nim zająć Rada Ministrów, ale w ostatniej chwili został zdjęty z porządku obrad, ponieważ resort gospodarki rozpoczął prace nad projektem przepisów o rencie dożywotniej;
● propozycją uregulowania instytucji dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (renta dożywotnia), przygotowaną przez resort gospodarki. Ma ona uzupełnić projekt ministra finansów. Ostatnia wersja – z 1 października 2013 r. – została uzupełniona zgodnie z uwagami resortów finansów, spraw zagranicznych i Przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego;
● stanowiskiem rządu (opracowanym przez ministra sprawiedliwości) wobec poselskiego projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, który zawiera propozycje bardzo zbliżone do tych przedstawionych w projekcie resortu finansów.
We wszystkich chodzi o uregulowanie mechanizmów, które już i tak na rynku funkcjonują jako propozycje funduszy hipotecznych. Z informacji, które uzyskaliśmy, wynika, że premier skłania się do prowadzenia prac nad projektem jednej ustawy, w której znajdą się propozycje z trzech projektów.
Odwrócona hipoteka
Projekt resortu finansów przewiduje, że banki, oddziały banków zagranicznych czy instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną będą zawierały z właścicielami mieszkań umowę odwróconego kredytu hipotecznego, w której zobowiążą się do wypłaty – ale, co ważne, przez czas oznaczony albo wręcz jednorazowo – wskazanej w umowie kwoty. Co do zasady nie będzie ona przekraczać 50 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Senior nie otrzyma więc dożywotnich świadczeń. Gdy upłynie czas oznaczony w umowie, kredytodawca zaprzestanie wypłat. Eksperci oceniają krytycznie to rozwiązanie.
– Senior zostanie pozbawiony dodatkowych wypłat pod koniec życia, w czasie gdy z uwagi na wiek i stan zdrowia będzie miał trudności z uzyskaniem dodatkowej pracy, a pieniądze będą mu niezbędne na lekarstwa, rehabilitację czy odpłatne leczenie – mówi adwokat Ludwik Woźniak z Kancelarii Woźniak Wspólnicy i Partnerzy.
Kredytobiorca do śmierci pozostanie natomiast właścicielem lub współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości (gruntu, mieszkania, budynku) albo posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Będzie miał zagwarantowaną możliwość zajmowania lokalu aż do śmierci, pod warunkiem że nie naruszy obowiązków nałożonych na niego w umowie, a dotyczących chociażby dbałości o stan nieruchomości. Nie będzie też oczywiście mógł nią swobodnie rozporządzać, np. sprzedać lub podarować.
W razie zaś gdyby umarł przed zakończeniem przewidzianego w umowie okresu pobierania pieniędzy, instytucja kredytująca rozliczy się z jego spadkobiercami. I to jest argument, którym projektodawcy uzasadniają krótszy od dożywotniego okres wypłaty środków.
Procedura umowy
Zanim klient podpisze taką umowę, będzie musiał zostać dokładnie poinformowany, na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny. Tyle że taka informacja nie będzie tożsama z wiążącą ofertą, bo zawierać ma jedynie ogólne dane m.in. o sposobie zabezpieczenia spłaty kredytu hipoteką, o kosztach, jakie ponosi senior np. w związku z obowiązkiem ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych czy terminowego uiszczania podatków. Znajdą się tam również informacje o możliwości odstąpienia od umowy lub wypowiedzenia jej przez obie strony, jak i o procedurze rozliczeń między nimi w takim przypadku. „Na przykład dokładna kwota kredytu zostanie ustalona dopiero po oszacowaniu wartości nieruchomości, co łączy się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów” – akcentują autorzy projektu.
Renta dożywotnia
Z kolei resort gospodarki proponuje umowę renty dożywotniej, na podstawie której od razu własność nieruchomości zostanie przeniesiona na instytucję finansową. W zamian dotychczasowy właściciel uzyska prawo do dożywotniej renty, wypłacanej okresowo do końca życia. Jednocześnie przysługiwać mu będzie służebność mieszkania w tym miejscu. Wypłatę świadczeń dla niego zabezpieczy hipoteka ustanowiona na tej nieruchomości, ale służebność osobista mieszkania będzie miała przed nią pierwszeństwo. Pozostanie więc ona w mocy również w razie prowadzenia egzekucji albo postępowania upadłościowego w stosunku do instytucji udzielającej renty.
Aby uchronić właścicieli mieszkań przed zbyt pochopnym podejmowaniem decyzji, umowę zawierać się będzie w trzech etapach. Najpierw – podobnie jak w propozycji resortu finansów – przewiduje się szczegółowe poinformowanie klienta m.in. o przewidywanej wysokości okresowych świadczeń (na podstawie informacji o wartości nieruchomości oraz wskaźnika długości jego życia, opublikowanego przez GUS), a także o zasadach i terminie waloryzacji świadczeń, kosztach zawarcia umowy i sposobie rozliczenia w ramach realizowanego świadczenia.
– Powinien on też od razu dowiedzieć się, że spadkobiercom nie będzie przysługiwało roszczenie do nieruchomości, nawet gdy senior umrze w krótkim czasie po zawarciu umowy, chyba że umowa będzie przewidywała rozliczenie ze spadkobiercami – ostrzega Ludwik Woźniak.
Projekt przewiduje, że dopiero po zapoznaniu się z tymi informacjami senior otrzyma projekt umowy ze wskazaniem wysokości przyszłych świadczeń. Dla kontynuowania procedury konieczne będzie złożenie przez niego oświadczenia o tym, że jest zainteresowany zawarciem umowy. Dopiero po takiej deklaracji rzeczoznawca majątkowy wyceni mieszkanie, a strony przystąpią do trzeciego etapu, którym będzie albo zawarcie umowy, albo wycofanie się z niej. Jednak bezkosztowa rezygnacja będzie możliwa tylko w określonych wypadkach, np. wówczas gdy wartość nieruchomości odbiegnie rażąco – czyli powyżej 15 proc. – od podanej w umowie wstępnej. W przeciwnym razie po wycofaniu się z umowy przez właściciela mieszkania niedoszły świadczeniodawca może się domagać zwrotu poniesionych kosztów.
Parasol ochronny
Prawnicy zwracają uwagę na konieczność zabezpieczenia praw właściciela mieszkania, np. na wypadek upadłości drugiej strony.
– Korzystne dla seniorów jest wprowadzenie możliwości zamiany służebności osobistej mieszkania na świadczenie pieniężne w razie rażącego naruszenia warunków umowy przez świadczeniodawcę (np. zaniechania wypłat przez 3 miesiące) oraz możliwość oznaczenia kosztów umowy konkretną kwotą. To będzie przeciwdziałało nadużyciom – ocenia adwokat Maria Urbańska z Kancelarii Kosiński i Wspólnicy.
Zabezpieczeniu praw osób starszych służyć ma też propozycja ograniczenia obrotu nieruchomością przez świadczeniobiorcę: będzie mógł ją sprzedać tylko na rzecz podmiotów, które również oferują usługę umowy renty dożywotniej.
– W dodatku w razie upadłości syndyk będzie musiał w pierwszej kolejnej kierować ofertę zakupu do takich podmiotów – dodaje ekspertka.
Już podczas prac nad ostateczną wersją przepisów zgromadzonych w jednej ustawie zostaną zapewne wzięte pod uwagę sugestie przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego. Namawia on do nałożenia na instytucje wypłacające rentę dożywotnią obowiązku wykupywania ubezpieczenia tych wypłat na rzecz świadczeniobiorców. Zdaniem resortu gospodarki może to jednak doprowadzić do znacznego obniżenia wysokości świadczeń. Dlatego rozważane jest dobrowolne ubezpieczanie renty.
Etap legislacyjny
Projekty przed akceptacją Rady Ministrów