Obecne przepisy regulujące postępowanie upadłościowe deweloperów są niespójne z podstawowymi zasadami prawa upadłościowego i nie sprawdziły się w praktyce. Dlatego należy je zastąpić zupełnie nowymi. Do takiego wniosku doszło Ministerstwo Sprawiedliwości. W przesłanym właśnie do konsultacji społecznych projekcie założeń projektu ustawy – Prawo restrukturyzacyjne przedstawione zostały nowe tryby likwidacji masy upadłości przedsiębiorców wznoszących lokale na sprzedaż.

Dwa z nich mają umożliwić kontynuowanie budowy: bądź to przez nowego inwestora, bądź przez syndyka.

Opłacalne czy nie

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego będzie uzależniona od zgody sędziego komisarza, który oceni, czy jest to ekonomicznie uzasadnione i czy są szanse na jego ukończenie. Jeśli tak, dalsza budowa byłaby finansowana z dopłat wnoszonych przez nabywców lokali. Wprowadzona ma zostać także możliwość zaprzestania realizacji przedsięwzięcia – również za zgodą sędziego komisarza – gdy okaże się, że dalsza budowa nie ma ekonomicznego sensu. W takiej sytuacji nastąpi przejście do trybu likwidowania majątku dewelopera na zasadach ogólnych. A roszczenia nabywców lokali będą zaspokajane z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (na zasadach analogicznych do pokrywania wierzytelności z przedmiotu, na którym ustanowiono zabezpieczenia rzeczowe).

Konstrukcja, która pozwoli sprzedać grunt, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, na rzecz nowego inwestora, a ten przejmie go wraz z zobowiązaniami upadłego dewelopera wobec nabywców lokali, to nowość. Ta propozycja też – zdaniem prawników – zasługuje na szczególne uznanie.

– Funkcjonujące dotychczas rozwiązanie, zgodnie z którym jedyną alternatywą umożliwiającą kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego była ta, w której było ono powierzone syndykowi lub zarządcy, ocenić należy jako sztuczne i nieżyciowe. Nałożenie na syndyków czy też zarządców masy upadłości obowiązku realizacji inwestycji deweloperskiej budziło naturalny opór tak samych zainteresowanych, jak i sądu – wyjaśnia Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.

I przypomina, że realizacja tego typu działalności wymaga specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia, których syndykom czy zarządcom brak.

– Tym samym najkorzystniejsza – dla nabywców lokali – metoda likwidacji masy upadłości, polegająca na ukończeniu inwestycji, stała się na gruncie dzisiejszych przepisów iluzoryczna – dodaje ekspert.

Jego zdaniem, przedstawiona w założeniach do nowelizacji ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze propozycja, aby przedsięwzięcie mogło zostać przeniesione (sprzedane) na rzecz nowego inwestora, który je dokończy, wydaje się logiczna.

– Aż dziwne, iż tak prostego rozwiązania brak jest w obecnie funkcjonujących przepisach – akcentuje mecenas Gruca.

– Tworząc nowe rozwiązania, konieczne będzie jednak zwrócenie uwagi na szczegółowe kwestie – w tym prawa do dokumentacji technicznej czy przeniesienia decyzji administracyjnych, koniecznych do dokończenia inwestycji – przypomina dr Jan Wszołek, adwokat z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

Syndyk nie daje gwarancji

Z mniejszym entuzjazmem przyjmowana jest propozycja, by kontynuacja budowy była powierzana syndykowi.

– Rozwiązania zawarte w projekcie założeń wydają się ekonomicznie rozsądne – dają bowiem możliwość kontynuowania rozpoczętych inwestycji, mimo pogorszenia albo wręcz drastycznego pogorszenia sytuacji dewelopera. W mojej ocenie jednak celowość takiego rozwiązania można by pozytywnie ocenić tylko w sytuacji, gdy rozpoczęte przedsięwzięcie będzie realizowane przez nowego inwestora – wskazuje radca prawny Marcin Płoszka, wspólnik w kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

– Powierzenie tego zadania syndykom, pomimo słusznych intencji, może rozbić się o praktyczny aspekt jego realizacji – dodaje.

Prawnicy przekonują, że możliwość kontynuowania przedsięwzięcia przez nowego inwestora może okazać się dla niego bardzo opłacalna. Zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę równoległe prace legislacyjne nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Rozszerza ona instytucję najmu okazjonalnego (umożliwiającą szybsze pozbycie się niepłacącego najemcy) również na przedsiębiorców. Dziś mogą z niej korzystać jedynie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

– Uchwalenie tej nowelizacji spowoduje zwiększenie płynności na rynku inwestycji deweloperskich (w segmencie lokali mieszkalnych). Wejdą nań bowiem duzi inwestorzy instytucjonalni, zainteresowani wynajmowaniem mieszkań – zauważa Michał Gruca.

Jego zdaniem podmioty te, dysponujące sporą gotówką, mogą być zainteresowane przejmowaniem przedsięwzięć deweloperskich, sprzedawanych w ramach likwidacji masy upadłości bankrutów. Oczywiście, o ile pozostały w nich niesprzedane lokale, które można będzie wykorzystać na wynajem.

Co uzupełnić

Eksperci zwracają uwagę, że procedując nad konkretnymi zapisami prawa restrukturyzacyjnego, ministerstwo powinno rozwiązać kwestię obciążeń nieruchomości hipoteką, z którą pojawiły się już problemy na gruncie ustawy deweloperskiej (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377).

Bankruci na budowach

Bankruci na budowach

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Najczęściej nieruchomość, na której powstaje budynek wielomieszkaniowy, obciążona jest hipoteką ustanowioną na rzecz banku. A to uprawnia wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z likwidacji obciążonej nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (tzw. prawo odrębności). Przy okazji nowelizacji powinna więc zostać wyjaśniona kwestia obciążeń w przypadku nabycia lokali od syndyka czy nowego inwestora – uważa dr Jan Wszołek.

I przypomina, że obecnie obowiązujące przepisy są niejednoznaczne. A w doktrynie przeważa stanowisko, że nabycie lokali następuje w takim razie z obciążeniem hipoteką łączną.

– Nie jest to z pewnością rozwiązanie satysfakcjonujące nabywców i podważa sens kontynuowania budowy, skoro lokale będą obciążone – zauważa dr Wszołek.

Dać szansę ustawie

Wśród prawników pojawiają się również głosy, że nie powinno się rezygnować z dotychczasowych regulacji traktujących o upadłości deweloperskiej. Tyle że wymagają one modyfikacji.

– Planuje się całkowite uchylenie przepisów, które jeszcze nie zostały zweryfikowane w praktyce. A zostały przecież wprowadzone, aby skutecznie chronić nabywców lokali lub domów jednorodzinnych w sytuacji, gdy deweloper upada. Jeżeli przyjmiemy, że bezpieczeństwo kwot zapłaconych deweloperowi stanowi podstawową bolączkę inwestycji, to wydaje się, że postulat ten został właściwie, choć w stopniu minimalnym, odzwierciedlony w obowiązujących przepisach – uważa Grzegorz Kalinowski, radca prawny, partner odpowiedzialny za praktykę prawa nieruchomości w kancelarii Walczyński Kalinowski & Partners.

Jego zdaniem reforma forsowana przez ministerstwo godzi w zaufanie obywateli do porządku prawnego.

– Dodam, że propozycje przedstawione do konsultacji nie zostały przejrzyście sformułowane, są ogólne, co dobrze nie wróży przyszłym przepisom. Ich lektura nie jest dziś wolna od domysłów, a lakoniczny argument o niespójności obecnych regulacji z podstawowymi zasadami prawa upadłościowego i naprawczego jest nieprzekonujący. Odmienności postępowania nie mogą przesądzać o jego nieprawidłowości – puentuje mecenas Kalinowski.

Obowiązujące przepisy dotyczące obciążeń lokali od dewelopera są niejednoznaczne

Etap legislacyjny

Projekt trafił do konsultacji