Dyrektywa Rady 93/13/EWG w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich ma zastosowanie również do wynajmowania przez firmy mieszkań. Jednocześnie sądy orzekające o wykonywaniu umów zawierających nieuczciwe warunki powinny z urzędu stwierdzać nieważność tych postanowień, a nie je modyfikować. Muszą jednak pozwolić stronom procesu na przedstawienie swoich racji – orzekł Trybunał Sprawiedliwości.

Holenderska spółka Jahani, zajmująca się wynajmowaniem lokali, pozwała swoich najemców, którzy nie zapłacili umówionych odsetek i kary umownej wynoszącej 25 euro dziennie za opóźnienie w uiszczaniu czynszu za mieszkanie. W sumie Jahani zażądała prawie 14 tys. euro na podstawie ogólnych warunków umów, zredagowanych przez stowarzyszenie przedsiębiorców obracających nieruchomościami.

Sąd rejonowy w Alkmaar orzekł zgodnie z oczekiwaniami powódki. Pozwani wnieśli apelację. Prosili o obniżenie zasądzonych kar, dowodząc, że są nieproporcjonalne w stosunku do szkody poniesionej przez wynajmującą spółkę. Sąd apelacyjny w Amsterdamie zwrócił się więc do TS o ocenę relacji holenderskich przepisów procedury cywilnej, pozwalających uznać żądanie oparte na klauzulach abuzywnych, i dyrektywy konsumenckiej.

TS orzekł, że wprawdzie dyrektywa nie wyjaśnia, do jakich umów ma zastosowanie, niemniej należy uznać, że odnosi się do wszelkich kontraktów zawieranych między sprzedawcami czy usługodawcami a konsumentami. Jej podstawowym założeniem jest bowiem ochrona strony słabszej – zarówno pod względem możliwości negocjacyjnych, jak i ze względu na gorszą znajomość prawa – niż przedsiębiorca. Skutkiem tej nierówności jest bowiem często wymuszona przez sytuację zgoda na niekorzystne warunki dyktowane przez profesjonalistę. Dlatego dyrektywa chroniąca konsumentów musi być stosowana również do najmu mieszkań, który zaspokaja jedną z podstawowych potrzeb przeciętnych ludzi.

Jeśli zaś krajowe przepisy proceduralne wymagają – jak w Holandii – by sąd apelacyjny ograniczał się do rozpatrzenia żądań stron, to pozostaje jeszcze stosowanie z urzędu przepisów dotyczących porządku publicznego. Nieuczciwe warunki nie mogą być bowiem wiążące dla konsumenta. Tak stanowi bezwzględnie obowiązujący przepis dyrektywy, a przepisy krajowe nie mogą być mniej korzystne dla konsumentów niż prawo Unii.

Sąd musi więc zawsze dążyć do zastąpienia równowagi jedynie formalnej – rzeczywistą. Tylko w ten sposób przywraca równość stron kontraktu. Dlatego krajowy wymiar sprawiedliwości powinien z urzędu oceniać, czy klauzula umowna jest uczciwa, czy nie. Wolno mu przy tym stwierdzić nieważność klauzuli abuzywnej, jeżeli waga sytuacji uzasadnia taką sankcję (i nie ma sprzeciwu konsumenta). Nie oznacza to jednak, że wolno oczekiwać, że poinformowana o swoich prawach strona nieprowadząca działalności gospodarczej będzie domagała się stwierdzenia nieważności nieuczciwego warunku umownego. Jednak obie strony muszą mieć możliwość wypowiedzenia się w sprawie.

Trybunał podkreślił również, że sądy krajowe nie mogą – po stwierdzeniu, że postanowienie umowne jest nieuczciwe – jedynie zmodyfikować jego działania. Kiedy bowiem kara umowna prowadzi do wyzysku słabszej strony, nie wystarczy jej obniżenie. Sąd musi orzec jej nieważność. Pierwsza ewentualność, stosowana dotąd przez Holendrów, osłabiałaby zniechęcający wobec przedsiębiorców skutek przepisów dyrektywy konsumenckiej – uznał TK.

Krajowy sąd powinien z urzędu oceniać, czy klauzula umowna jest uczciwa

ORZECZNICTWO

Wyrok w sprawie C-488/11.