Rozważmy przypadek spółki z o.o., która wydzierżawia kamienicę w centrum miasta. Prowadzi w niej hotel. Pojawia się problem polegający na tym, że koszty czynszu dzierżawnego zaczynają przewyższać sumę przychodów spółki. Umowa z właścicielem nieruchomości wiąże, a próby renegocjowania kontraktu nie przynoszą efektu.

W kodeksie cywilnym istnieje nieco zapomniany art. 700, który może okazać się teraz pomocny. Zgodnie z jego brzmieniem, „jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.

Zakres zastosowania

Wspomniany przepis dotyczy tylko umów dzierżawy, ale już nie najmu. Umowa dzierżawy jest kontraktem, na podstawie którego wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. A dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W naszym przypadku opłaty uiszczane przez gości hotelowych mogą być uznane za pożytki cywilne, jakie nieruchomość przynosi zgodnie ze swoim przeznaczeniem (podobnie: pożytkami placu parkingowego wydzierżawionego przez spółkę prowadzącą płatny parking są po stronie tej spółki opłaty pobierane za postój).

Moim zdaniem zwłaszcza czas dekoniunktury gospodarczej stwarza sytuacje, w których realizowane będą przesłanki umożliwiające skorzystanie z tego przepisu. Co więcej, wydaje się, że może on znajdować zastosowanie w przypadku każdej umowy dzierżawy, bez względu na rodzaj dzierżawionej rzeczy. Z punktu widzenia wykładni celowościowej można się zastanowić, czy uzasadnione będzie jego zastosowanie w przypadku umów dzierżawy zawartych na czas nieoznaczony z krótkim terminem wypowiedzenia.

Problemy dzierżawcy

Okoliczności, „za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby”, to takie, które „nie pozostają w związku z jego działaniem lub zaniechaniem w szerokim znaczeniu, obejmującym także działania i zaniechania osób, za które dzierżawca ponosi odpowiedzialność” (tak: H. Ciepła [w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, wyd. 6, t. 2, s. 300). Oznacza to, że możliwości przeniesienia ujemnych skutków spadku dochodów na drugą stronę kontraktu są tu ujęte znacznie szerzej, niż to stanowi ogólna zasada prawa zobowiązań wyrażona w art. 3571 k.c., tzw. zasada rebus sic stantibus. Zgodnie z nią zmiany treści zobowiązania są możliwie tylko w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków, gdy trudności lub strat strony nie przewidywały przy zawieraniu umowy.

Niewątpliwie pogorszenie sytuacji gospodarczej nie jest okolicznością, której nie sposób przewidzieć; jest wręcz przeciwnie – jak stwierdza prof. G. Kołodko – „kryzysy (...) są kapitalizmu cechą immanentną, niezbywalną” ([w:] Dokąd zmierza świat. Ekonomia polityczna przyszłości, Prószyński i S-ka, W-wa 2013, s. 21). Wydaje się więc, że sytuacja naszego przedsiębiorcy hotelowego jest dobrym przykładem okoliczności, jakie uzasadniać mogą skorzystanie z art. 700 k.c.

Przepis przyznaje prawo żądania obniżenia czynszu osobie, która wykaże, że zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Roszczenie dotyczyć będzie przedziału czasowego stanowiącego okres czerpania obniżonych pożytków z rzeczy. Logika nakazuje przyjąć, że żądanie obniżenia czynszu dotyczyć będzie konkretnego okresu wstecz, bowiem tylko ex post można dokonać jednoznacznych ustaleń faktycznych sprowadzających się do stwierdzenia, że pożytki z rzeczy istotnie były niższe niż w okresie wcześniejszym.

Należy jednak pamiętać, że sam spadek dochodów w pewnym okresie nie będzie oczywiście tożsamy ze spadkiem wielkości pożytków z rzeczy. Na obniżenie dochodów mogło wszak wpływać np. zwiększenie wydatków, które nie doprowadziły do spodziewanego przez przedsiębiorcę wzrostu rentowności przedsięwzięcia. Może też być i tak, że zwiększone koszty (inwestycje) przyniosą korzyści dopiero w dłuższej perspektywie czasu. Trudno byłoby w takiej sytuacji oczekiwać zmniejszenia czynszu, które dokonywałoby się tu przecież kosztem wydzierżawiającego nieruchomość.

Kwestie procesowe

Dochodząc obniżki w sądzie, trzeba pokazać, jak spadał ten „zwykły dochód z rzeczy”: na jakim poziomie kształtował się w okresach wcześniejszych oraz do jakich poziomów się obniżał. Będą tu pomocne przede wszystkim wszelkie dokumenty księgowe spółki. Wydzierżawiający może jednak zarzucić, że spółka prowadząca hotel np. osłabiła działalność marketingową lub nie dostosowała swojej oferty do zmienionej sytuacji rynkowej. Wtedy konieczne będzie przesłuchanie jako świadków pracowników spółki, a zwłaszcza menedżera hotelu. Nie da się wykluczyć, że w zależności od okoliczności i treści zarzutów powstanie potrzeba zgłoszenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłych, np. dla zbadania ksiąg rachunkowych spółki.

Z punktu widzenia praktycznego powstanie pytanie, jakim powództwem należy dochodzić roszczeń z art. 700 k.c. Samo powództwo o ustalenie (art. 189 k.p.c.) nie wydaje się dobrym rozwiązaniem, bowiem naszej spółce z o.o. przysługują dalej idące środki ochrony. W tej sytuacji sugerować należałoby wniesienie powództwa obejmującego zarówno żądanie obniżenia czynszu dzierżawnego za konkretny okres do kwot po X miesięcznie, jak i dodatkowo – żądanie zasądzenia na rzecz powoda zapłaty nadpłaconego czynszu dzierżawy za analogiczny okres w łącznej kwocie Y.

Bilans zysków i strat

Trzeba zawsze wziąć jeszcze pod uwagę spodziewane koszty procesu oraz upływ ewentualnych okresów przedawnienia roszczeń, które są relatywnie krótkie w przypadku stosunków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (co do zasady wynoszą 3 lata). Dopiero z tej perspektywy rozważyć należy, czy i jakie korzyści da w ostatecznym rozrachunku spór sądowy. Wniosek bowiem z powyższego wynika taki, że proces oparty o art. 700 k.c. jest niełatwy, ale przy wysokich czynszach i braku możliwości wynegocjowania z wydzierżawiającym ich obniżki może się okazać, że warto w niego zainwestować.

Pogorszenie sytuacji gospodarczej można przewidzieć

Michał Wojtyczek, adwokat, wspólnik w kancelarii Golenia Hanusa Wojtyczek – Adwokaci w Krakowie