Służebność mieszkania to prawo, które ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Uprawniony z tego tytułu może korzystać z przeznaczonych do jego użytku pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych w określonym lokalu, a także z tych pomieszczeń i urządzeń, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Motywy ustanowienia tej służebności są różne. Często jest ona elementem umowy o dożywocie. Zazwyczaj o jej ustanowieniu decydują względy alimentacyjne – właściciel przyjmuje bliską osobę, chcąc zabezpieczyć jej potrzeby mieszkaniowe.

Służebność mieszkania często towarzyszy też umowie darowizny nieruchomości. Zdarza się i tak, że właściciel ustanawia służebność mieszkania na rzecz swojego współmałżonka w lokalu będącym jego odrębną własnością. Jest to kompromisowe rozwiązanie zabezpieczające interesy obojga małżonków bez konieczności ustanawiania bądź rozszerzania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pułapki

Zamierzający ustanowić służebność mieszkania powinien mieć na względzie, że:

● służebność mieszkania trwa niezależnie od zmiany osoby właściciela obciążonej nieruchomości;

● właściciel nieruchomości obciążonej nie może doprowadzić w zwykłych okolicznościach do jej wygaśnięcia. W szczególności nie może odstąpić od umowy, wypowiedzieć jej czy rozwiązać.

Właściciel może doprowadzić do wygaśnięcia służebności mieszkania co najwyżej poprzez jej zamianę na rentę. Zamiana może być dokonana bądź umownie, bądź na drodze postępowania sądowego (w tym drugim wypadku zamiana będzie możliwa tylko, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa);

● w pozostałych wypadkach służebność mieszkania wygasa przez niewykonywanie przez lat 10 i w wyniku zrzeczenia się przez uprawnionego. Może wygasnąć także na skutek konfuzji, czyli w wyniku nabycia przez uprawnionego prawa własności nieruchomości – wówczas prawo silniejsze, jakim jest prawo własności, skonsumuje prawo słabsze, jakim jest służebność mieszkania. Służebność wygasa także po upływie okresu, na jaki została ustanowiona – najpóźniej jednak ze śmiercią uprawnionego;

● służebność mieszkania korzysta z szerokiej ochrony – takiej samej jak prawo własności. Uprawniony ze służebności mieszkania może realizować swoje uprawnienia do władania rzeczą także przeciwko właścicielowi;

● mający służebność mieszkania może przyjąć do mieszkania inne osoby – małżonka i małoletnie dzieci, które będą mogły pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności, a także inne osoby, gdy są przez niego utrzymywane, albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego;

● uprawniony do służebności mieszkania nie ma obowiązku uiszczania opłat czynszowych i eksploatacyjnych, ale strony umowy o ustanowienie służebności mieszkania mogą umówić się, że uprawniony będzie takie koszty pokrywał. Takie postanowienie będzie wiązało tylko strony umowy, a zatem jeżeli dojdzie do przeniesienia własności, to uprawniony do służebności nie będzie musiał świadczyć na rzecz nowego właściciela.

Ponadto w wypadku niewywiązywania się przez uprawnionego z obowiązku uiszczania opłat właściciel nie będzie mógł żądać zamiany służebności na rentę. Pozostanie mu dochodzenie roszczeń na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym.

W umowie można jednak uzależnić istnienie służebności mieszkania od uiszczania przez uprawnionego określonych świadczeń okresowych – wtedy służebność będzie prawem warunkowym, skutkiem czego w wypadku niewywiązywania się przez uprawnionego z nałożonych obowiązków służebność wygaśnie.

Licytacyjna sprzedaż

Ustawa o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.) nakłada na właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej obowiązki, których nierespektowanie może doprowadzić do przymusowej sprzedaży lokalu. Co istotne, jego właściciel ponosi odpowiedzialność za domowników oraz inne osoby korzystające z lokalu na podstawie stosunków prawnych takich, jak umowa najmu, użyczenia, dożywocia czy wreszcie służebność mieszkania.

Wspólnota mieszkaniowa może zwrócić się do sądu o dokonanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel:

● zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;

● wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu;

● przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej szczególnie uciążliwym.

Do sprzedaży lokalu w przedstawionym trybie zastosowanie będą miały przepisy kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, a zatem w momencie sprzedaży lokalu wygasną prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości, ale nie wszystkie. W mocy pozostanie m.in.właśnie służebność mieszkania, jeżeli została wpisana w księdze wieczystej. 

Służebność mieszkania trwa niezależnie od zmiany osoby właściciela

Jeżeli tak się nie stało, to do utrzymania jej w mocy wystarczy dokonanie zgłoszenia w terminie trzech dni przed licytacją – jeżeli służebność mieszkania korzysta z pierwszeństwa przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona.

Teoretycznie może zatem dojść do sytuacji, w której dojdzie do licytacyjnej sprzedaży mieszkania na skutek niewłaściwego zachowania osoby uprawnionej do służebności mieszkania, a służebność ta nadal pozostanie w mocy.

Odrębną kwestią jest sytuacja wspólnoty mieszkaniowej, która domaga się licytacyjnej sprzedaży lokalu w związku z zaleganiem przez właściciela z należnymi opłatami. Co oczywiste, wartość rynkowa lokalu, w którym ustanowiono służebność, jest dużo niższa niż wartość lokalu nieobciążonego, co może być dotkliwe w sytuacji, gdy wspólnota będzie chciała zabezpieczyć swoje roszczenia o zapłatę zaległych należności na kwocie uzyskanej ze sprzedaży mieszkania.

Magdalena Wojtowicz, radca prawny, wspólnik w kancelarii Wilczęga Wojtowicz Radcowie Prawni