Posłowie chcą, aby z dnia na dzień wspólnoty mieszkaniowe straciły podmiotowość prawną, a więc przestały być podmiotem praw i obowiązków. Będą jedynie stosunkiem współwłasności jej członków. Ten kontrowersyjny pomysł zawiera projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przygotowany przez posłów PO.
Eksperci ostrzegają, że może się okazać, że dochody z nieruchomości wspólnej będą rozliczane przez poszczególne osoby na zasadach PIT, a nie przez wspólnotę na zasadach CIT. Znaków zapytania jest więcej, bo brakuje przepisów przejściowych.
Tylnymi drzwiami
– To rewolucyjne zmiany. Zadziwiające, że są wprowadzane tylnymi drzwiami przy okazji zmian spółdzielczych. Założę się, że większość ludzi ich w ogóle nawet nie dostrzegła – mówi Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.
Eksperci podkreślają, że brakuje publicznej dyskusji nad tymi zmianami.
– Merytorycznie nie jestem im przeciwny. Ale to nie czas i miejsce. Propozycje pojawiają się w noweli regulacji spółdzielczych jak królik z kapelusza – ocenia prof. Jerzy Pisuliński, wiceprzewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości, która nie pozostawia suchej nitki na pomysłach posłów PO.
Bez zdolności prawnej
Kierunek zmian, zwłaszcza pozbawienie wspólnot zdolności prawnej, krytykuje też Krajowa Rada Sądownictwa.
– Przyjęte rozwiązanie będzie wywoływać nowe wątpliwości w zakresie jej statusu prawnego – uważa KRS.
Dziś przepisy dają wspólnotom zdolność prawną. Dzięki nim są one traktowane w obrocie jak ułomne osoby prawne. Potwierdza to uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z grudnia 2007 r. (III CZP 65/07).
– Dotąd koncepcja wspólnoty mieszkaniowej była zbliżona do spółki jawnej. Wspólnota miała swój majątek i podmiotowość prawną, czyli mogła nabywać prawa i zaciągać zobowiązania – argumentuje Grzegorz Abramek.
Dla niego nowelizacja przekreśla wszystkie dotychczasowe doświadczenia wspólnot.
– Jeśli zmiany wejdą w życie, wspólnota nie będzie miała zdolności prawnej, nie będzie mogła nabywać i zaciągać zobowiązań. Nie będzie miała swojego majątku. Będzie jak spółka cywilna. Przestanie być ułomną osobą prawną. Prawa będą mogli nabywać tylko właściciele. Tak samo będzie przy zobowiązaniach – tłumaczy Grzegorz Abramek.
Nie jest jasne, jakie będą skutki takich zmian. I czy dotkną one członków wspólnot.
Podatek od wszystkich
Grzegorz Abramek najbardziej obawia się, że zmiany dotkną członków wspólnot w wymiarze podatkowym.
– Wspólnota przestanie podlegać rozliczeniom na zasadach CIT, czyli według zasad podatku dochodowego od osób prawnych. A właściciele będą musieli rozliczać przychody z nieruchomości wspólnej poprzez PIT, na zasadach rozliczeń osób fizycznych – uważa nasz rozmówca.
Dodaje, że stroną wszelkich umów będą współwłaściciele, a nie wspólnota.
– Choć projekt wprowadza reprezentację właścicieli przez zarząd wobec osób trzecich, nawet jak zarząd podpisze umowę, to powinien być do niej załącznik z podpisami właścicieli – wyjaśnia ekspert.
Bez okresu przejściowego
Ewidentnym błędem jest brak przepisów przejściowych.
– Zdolność prawna wspólnoty to kwestia przyjętej konwencji. Nie można jednak jej zmienić z dnia na dzień bez rozstrzygnięcia wielu problemów – tłumaczy prof. Jerzy Pisuliński.
Dodaje, że wtedy pojawią się pytania: co z majątkiem wspólnoty, umowami, które zawierała, kto ma być jej następcą prawnym.

Tak jest:
Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną
Może nabywać np. nieruchomości i zaciągać zobowiązania
Właściciel może wystąpić o uchylenie uchwały wspólnoty tylko w ciągu sześciu tygodni
Sąsiedzi mogą żądać licytacji lokalu właściciela tylko wtedy, gdy uporczywie zalega z opłatami lub rażąco narusza porządek domowy



Tak ma być:
Wspólnota nie ma zdolności prawnej
Nie może nabywać np. nieruchomości ani zaciągać zobowiązań (takie prawo mają współwłaściciele)
Właściciel może żądać uchylenia uchwały, stwierdzenia jej nieważności lub nieistnienia
Sąsiedzi mogą żądać licytacji lokalu właściciela, gdy uporczywie przez 6 miesięcy zalega z opłatami lub rażąco narusza porządek domowy



Głosy za

Projektu broni prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.
– Wspólnota mieszkaniowa to stosunek współwłasności, a nie odrębny podmiot. Absurdalna jest sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa nabywa dla siebie majątek. To jest trwałe wywłaszczenie właścicieli z ich własności. Ta nowelizacja ma temu przeciwdziałać – przekonuje profesor.
To on zgłosił zdanie odrębne do uchwały siedmiu sędziów SN, która przyznawała wspólnocie podmiotowość prawną.
– Porównywanie wspólnoty do spółki jawnej jest nieporozumieniem. Spółka jawna jest przedsiębiorcą. Podlega ujawnieniu w rejestrze, ma zdolność upadłościową, może być rozwiązana. Nie dotyczy to wspólnoty. Szukanie takich analogii to błąd – tłumaczy prof. Pietrzykowski.
Inne zmiany
Projekt ułatwia również tworzenie wspólnot w spółdzielniach mieszkaniowych. Gdy w budynku zostanie wyodrębniony co najmniej jeden lokal, stosuje się ustawę o własności lokali. W ten sposób z mocy prawa powstanie wspólnota mieszkaniowa.
Jak skutecznie podważyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Jak skutecznie podważyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Zobacz również
Nowe przepisy ułatwiają też wykup lokali na własność, bo nie trzeba będzie chodzić do notariusza. Do założenia księgi wieczystej wystarczy zaświadczenie spółdzielni. Projekt poszerza też możliwość kontrolowania zarządu i ogranicza władzę prezesów.

Etap legislacyjny
Pierwsze czytanie w Sejmie