„W Polsce pod koniec 2011 r. obowiązywało 9008 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. To kropla w morzu potrzeb, bo blisko 80 proc. terenów w największych polskich miastach wciąż pozostaje bez planu miejscowego” – podają analitycy z portalu RynekPierwotny.com. Plan miejscowy jest zaś podstawowym narzędziem regulacji zagospodarowania przestrzennego. Ale planów nie ma, jest za to budowlany chaos.

Rola planów

Od lat zapowiadane są zmiany uregulowań porządku architektonicznego Polski, które miałyby zapobiec przypadkowej zabudowie. Tymczasem główny powód bałaganu, czyli – jak twierdzą eksperci – decyzje o warunkach zabudowy nadal są jednym z najpopularniejszych sposobów uzyskiwania pozwoleń na budowę. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej rozważa wyeliminowanie tych decyzji z obrotu przy okazji prac nad nowelizacją prawa budowlanego. Założenia projektu znajdują się w konsultacjach międzyresortowych.

Warunki zabudowy są główną podstawą pozwoleń na budowę tak długo, jak na danym terenie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

– Obowiązujące na danym terenie plany zagospodarowania pozwalają na określenie przeznaczenia terenu i sposobu jego zagospodarowania. Innymi słowy regulują rozwój urbanistyczny – tłumaczy Marlena Tomaszewska, prawnik w kancelarii Lenar & Lawyers. Tyle teoria. W praktyce samorządy nie mają pieniędzy, a czasem i woli uchwalenia planów. Zwłaszcza że ustawa nie zawiera terminu na ich przygotowanie.

– Nikt nie ma też kompetencji do przymuszenia gminy do uchwalenia stosownego planu. A procedura jego uchwalania jest zawiła i długotrwała – wyjaśnia Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.

Koszty odstraszają

– Jedną z przyczyn braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest utrata mocy prawnej przez plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r., które zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) miały zachować moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r. Wskutek powyższego większość gmin 1 stycznia 2004 pozostała bez planów, a ten stan trwa do dzisiaj – tłumaczy mecenas Marlena Tomaszewska. Świadczy to o nadmiernym optymizmie ustawodawcy, który wprowadzając nową ustawę, przekonywał, że jej regulacje doprowadzą do uproszczenia procedur wydawania pozwoleń na budowę i uzdrowią proces planowania przestrzennego.

– Myślę, że ustawodawca nie powinien był definitywnie przekreślać dorobku legislacyjnego wspólnot lokalnych i w miejsce rewolucji winien wybrać drogę ewolucji – podkreśla radca prawny Michał Gliński z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy sp.k.

Wśród głównych przyczyn tego, że gminy do dziś nie uchwaliły nowych planów, wymienia się względy finansowe.

– Przepisy o u.p.z.p. wprowadzają zasadę, że koszty sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania pokrywa gmina – wyjaśnia Marlena Tomaszewska.

– W trakcie przygotowywania dokumentacji na potrzeby studium oraz samego planu gmina jest zmuszona do przeprowadzenia wielu analiz z zakresu ochrony przyrody, dziedzictwa kulturowego czy wreszcie potrzeb z zakresu użyteczności publicznej. I to nie tylko na poziomie gminnym, ale także na innych szczeblach administracji. Niejednokrotnie wymaga to dużych nakładów finansowych i materiałowych – dodaje Michał Gruca. Oznacza to, że z obowiązkiem planistycznym lepiej – co nie znaczy, że dobrze – radzą sobie zamożne gminy miejskie, posiadające liczny aparat urzędniczy. Dużo gorzej sytuacja wygląda w biednych, ale rozległych terytorialnie gminach wiejskich.

Tworzenie planów jest dla gmin także posunięciem ryzykownym: działki, które mają zaplanowany charakter, są bowiem droższe, co może odstraszać inwestorów.

– Bardzo często rezygnują oni z budowania na terenach uzbrojonych i przygotowanych do zabudowy, bo te są droższe. Wybierają więc pod inwestycje tereny, gdzie wymagana jest jedynie decyzja o warunkach zabudowy– zauważa Tomasz Majda z Towarzystwa Urbanistów Polskich.

Kłopoty z mieszkańcami

Gmina, która zdecyduje się na uchwalenie planu, zgodnie z u.p.z.p. musi też liczyć się z odpowiedzialnością za jego skutki.

– Jeżeli bowiem w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania wartość nieruchomości spadnie lub też korzystanie z niej będzie w znacznym stopniu utrudnione czy w ogóle niemożliwe, jej właściciel (także dzierżawca wieczysty) będzie mógł żądać od gminy wypłaty odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub też wykupienia nieruchomości – w całości albo części – wyjaśnia Michał Gruca.

– Wiele gmin obecnie przeżywa z tego powodu kłopoty finansowe. Np. Lesznowola, która pokryła olbrzymią część

gminy planami miejscowymi i w tej chwili zobowiązania wynikające z ich realizacji wielokrotnie przekraczają budżet gminy – wskazuje Tomasz Majda.

Zdarzają się także gminy, głównie miejskie, które wydają olbrzymie pieniądze na sporządzenie planu, a później go nie wykorzystują.

– Współrealizuję na warszawskim Wilanowie plan miejscowy, który już był kilkakrotnie gotowy do uchwalenia. W trakcie naszych prac nad planem gmina wydawała jednak decyzje o warunkach zabudowy, które były z nim sprzeczne. Doprowadziło to do sytuacji, że w tej chwili nie ma sensu go uchwalać – wszystkie wartości, które chcieliśmy nim chronić, zostały już zniszczone – mówi architekt Tomasz Majda.