Potwierdzają to liczne wpisy na forach internetowych, gdzie ludzie żalą się, że padli ofiarą nieuczciwego dewelopera – spółki celowej, która ma „kapitał 50 000 złotych i nic więcej poza długami”.

– Są to spółki tworzone w celu realizacji konkretnej inwestycji. W związku z tym charakteryzuje je szczególny cykl życia: w czasie budowy działają bardzo prężnie, ale po zakończeniu inwestycji przechodzą w stan uśpienia lub są całkowicie likwidowane, ponieważ nie są już potrzebne – wyjaśnia adwokat Michał Gruca.

Marka jest najważniejsza

Zauważa on, że prowadzenie inwestycji z wykorzystaniem spółek celowych przynosi deweloperowi znaczące korzyści. W rozmowach z potencjalnymi klientami budowa danego osiedla jest bowiem przedstawiana jako przedsięwzięcie firmowane przez spółkę matkę.

– Marka dewelopera, jej prestiż i związane z nią doświadczenie i wiarygodność pomagają zyskać zaufanie klientów. Często nie zdają sobie oni jednak sprawy, że umowę kupna mieszkania czy domu podpisują ze spółką zależną dewelopera, a nie z nim samym – mówi Michał Gruca.

Potwierdza to Joanna Chruściel, radca prawny prowadzący własną kancelarię.

– Z mojej kilkuletniej praktyki wynika, że konsumenci nie bardzo w ogóle rozróżniają jedne spółki danej grupy od innych. Nabywcom wystarczy, że w nazwie spółki jest człon stwierdzający przynależność do danej grupy – wskazuje Joanna Chruściel.

Ta różnica ma jednak istotne znaczenie już po nabyciu prawa własności lokalu, ponieważ umożliwia firmującemu inwestycję deweloperowi uniknięcie odpowiedzialności za zobowiązania spółki córki.

– Ustawa deweloperska milczy na temat dodatkowych środków ochrony przed spółkami o minimalnym kapitale zakładowym, utworzonymi specjalnie na cele realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego – wskazuje lukę Michał Gliński, prawnik z departamentu nieruchomości i inwestycji budowlanych Wardyński i Wspólnicy sp. z o.o.

Wady obiektu

W praktyce często zdarzają się sytuacje, gdy deweloper oddaje inwestycję, która obarczona jest wadami – często naruszającymi przepisy lub dobre praktyki budowlane. Wady mogą dotyczyć nie tylko mieszkania, ale również budynku, w którym się ono znajduje.

– Nierzadko po ujawnieniu wad deweloper odmawia ich usunięcia, co każe mieszkańcom dochodzić praw przed sądem. Cały proces: najpierw wykrycie występujących wad budynku, a następnie zorganizowanie działań przez mieszkańców i przygotowanie do procesu sądowego, trwa zazwyczaj kilka lat. W tym czasie spółka celowa,wykorzystana przez dewelopera do realizacji inwestycji, może zniknąć z rynku na wiele sposobów: począwszy od likwidacji, poprzez upadłość czy też proste pozostawienie spółki samej sobie, np. bez majątku i bez obsadzenia organów statutowych – przestrzega Michał Gruca.

Likwidacja spółki celowej

Powyższe powoduje, iż dochodzenie roszczeń staje się niezwykle utrudnione. A w sytuacji zlikwidowania spółki celowej wręcz niemożliwe.

– Niestety, po zlikwidowaniu spółki z o.o. może nie być możliwości zgłaszania jakichkolwiek roszczeń reklamacyjnych. Likwidacja tej spółki, a w konsekwencji jej wykreślenie z rejestru skutkujące utratą bytu prawnego, powoduje wygaśnięcie jej zobowiązań – wyjaśnia Paweł Nowak, radca prawny w kancelarii Peter Nielsen & Partners Law Office.

Zauważa on również, że możliwe jest wykreślenie z rejestru spółki nawet w przypadku, gdy po zakończeniu postępowania likwidacyjnego zostanie spieniężony cały jej majątek, a mimo to niespłacone pozostaną zobowiązania ciążące na spółce.

– W przypadku likwidacji dewelopera roszczenia z rękojmi za wady są uzależnione przede wszystkim od tego, jakiego rodzaju formą prawną był deweloper – zauważa dodatkowo Joanna Chruściel.