Nie trzeba być właścicielem, aby skutecznie obronić się przed sąsiadami, którzy zakłócają posiadanie działki. Takie uprawnienia przysługują również posiadaczowi, czyli osobie, która faktycznie tym gruntem włada. Może być ona posiadaczem samoistnym lub zależnym, czyli użytkownikiem, zastawnikiem, najemcą, dzierżawcą lub mieć inne prawo do nieruchomości, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

– Gdy sąsiad samowolnie przestawił płot na teren sąsiedniej działki, to wówczas posiadacz może przywrócić stan poprzedni. Nie wolno mu jednak przy tym stosować przemocy względem osób – tłumaczy prawnik Jacek Stanisławski z Kancelarii Olczyk & Kubicki.

Posiadacz może też w ciągu roku wystąpić do sądu z roszczeniem o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Roczny termin do dochodzenia roszczenia biegnie od chwili naruszenia. Po roku uprawnienie posiadacza wygasa. Do rozpoznania sprawy o naruszenie posiadania właściwy jest sąd rejonowy bez względu na wartość przedmiotu sporu.

Sąd bada wówczas jedynie ostatni stan posiadania oraz fakt jego naruszenia. Natomiast nie rozpatruje, czy ten, kto dopuścił się naruszenia miał do tego prawo – dodaje Jacek Stanisławski.

Gdy sąd uwzględni powództwo, to określa, w jaki sposób posiadanie powinno zostać przywrócone. Z roszczeniem o przywrócenie naruszonego posiadania może wystąpić nawet spadkobierca posiadacza, pod warunkiem że dochodzi roszczeń w ciągu roku od naruszenia. Powództwo ma prawo wytoczyć przeciwko temu, kto posiadanie naruszył, lub temu, na czyją rzecz zostało naruszone. Chodzi o osoby, które odniosły konkretną korzyść majątkową lub niemajątkową.

Posiadacz nieruchomości ma prawo nawet domagać się wstrzymania budowy, gdy może ona naruszyć jego posiadanie, albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Z takim roszczeniem może wystąpić nawet zanim budowa zostanie rozpoczęta. Natomiast wygaśnie ono, gdy nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy.

Nie ma znaczenia, czy budowa prowadzona jest na gruncie, którym włada posiadacz, czy na innym tzw. cudzym gruncie, bądź też częściowo na obu tych nieruchomościach. Jednakże zagrożenie szkodą naruszenia posiadania powinno być realne.

– Takie zagrożenie występuje na przykład wówczas, gdy pogorszeniu ulega stan nieruchomości i jego części składowych, co z kolei wpływa na obniżenie ich wartości – wyjaśnia Jacek Stanisławski.

Ważne!

Podtopienie domu spowodowane uszkodzeniem przy budowie ciągu drenowego, odwadniającego nieruchomość jest przykładem na to, że szkoda może zostać spowodowana zarówno naruszeniem substancji nieruchomości, jak i przestrzeni nad i pod jej powierzchnią

Podstawa prawna

Art. 336 – 347 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).