Wspólnota może powstać także w budynku, w którym kilka lokali funkcjonuje na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Nasza czytelnika wykupiła mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej. Do tej pory było to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czytelniczka nabyła je jako odrębny lokal. Część lokali nadal należy do spółdzielni.

– Czy wspólnota mieszkaniowa może powstać w budynku, w którym kilka lokali funkcjonuje na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – pyta pani Krystyna z Warszawy.

Kwestie związane z powstaniem oraz strukturą organizacyjną wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa o własności lokali.

– Zgodnie z jej przepisami momentem powstania wspólnoty jest dzień wyodrębnienia i zbycia na rzecz osoby innej niż dotychczasowy właściciel pierwszego z lokali w nieruchomości wielolokalowej. Innymi słowy powstaje z chwilą, gdy wyodrębnione w jednym budynku lokale mają co najmniej dwóch różnych właścicieli – wyjaśnia radca prawny Maciej M. Bogucki, Kancelaria Mamiński & Wspólnicy.

Zdaniem prawnika wspólnota mieszkaniowa może powstać w budynku, w którym kilka lokali funkcjonuje na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Aby było możliwe dokonanie ustanowienia odrębnej własności lokali, spółdzielnia musi najpierw je wyodrębnić. Następnie przenosi własność poszczególnych lokali wraz z odpowiednimi udziałami w powierzchniach wspólnych na poszczególnych członków.

– Może zatem zdarzyć się sytuacja, w której w obrębie jednego budynku zacznie już funkcjonować wspólnota pomimo istnienia w nim nadal lokali spółdzielczych – wyjaśnia Maciej M. Bogucki.

Wspólnota powstaje z mocy samego prawa, nie jest zatem konieczne podejmowanie działań zmierzających do jej ustanowienia lub rejestracji.

– Pamiętać jednak należy, że wspólnota jest traktowana jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Zatem nowo powstała wspólnota ma obowiązek wystąpić do właściwego urzędu statystycznego z wnioskiem o nadanie numeru REGON, w terminie 14 dni od daty powstania zgodnie z art. 62 ust. 4 ustawy o statystyce publicznej. Należy także wystąpić do urzędu skarbowego o nadanie wspólnocie numeru NIP i założyć rachunek bankowy – mówi Maciej M. Bogucki.

Prawnik dodaje, że ewentualne dalsze czynności zależą od wielkości wspólnoty. Tzw. wspólnoty małe (do 7 lokali) mogą być bowiem zarządzane stosownie do przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności. Wspólnoty większe (powyżej 7 lokali) mają obowiązek wyłonienia zarządu (jedno- lub wieloosobowego), który będzie kierował wspólnotą. Reprezentował ją na zewnątrz oraz w sprawach pomiędzy wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali. Właściciele lokali (członkowie wspólnoty) mogą także, w drodze umowy notarialnej, powierzyć zarząd wspólnoty podmiotowi wyspecjalizowanemu w świadczeniu tego typu usług.

Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej. Jest ona tzw. ułomną osobą prawną. Jest jednak wyposażona w zdolność prawną w zakresie celu, dla którego istnieje. Jej celem jest zarząd nieruchomością wspólną. W tym zakresie wspólnota może dokonywać różnych czynności, w tym nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

PRZYKŁAD

Czy wspólnota mieszkaniowa może być stroną w procesie

Prawo daje wspólnocie zdolność sądową oraz procesową w sprawach, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota może być stroną w sporze sądowym między nią a jej członkiem. Ustawa o własności lokali przyznaje właścicielom lokali możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ponadto wspólnota może też wytoczyć powództwo zawierające żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli jego właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat.

Podstawa prawna

Art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85, poz. 388 ze zm.).